⬇ TẢI NGAY MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT (File Word) - Miễn phí
1. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất là gì? Có mấy loại?
Về pháp lý, “mua bán nhà đất” là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Mẫu hợp đồng vì thế thường có tên đầy đủ là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở”. Tùy giao dịch, người dân dùng một trong các loại mẫu sau:
| Loại mẫu | Dùng khi nào |
| Mẫu đầy đủ (có công chứng) | Giao dịch chính thức giữa cá nhân - mua bán cả nhà và đất |
| Mẫu viết tay, đơn giản | Hai bên tự soạn trước, sau đó mang đi công chứng/chứng thực |
| Mẫu 1A theo Nghị định 96/2024 | Mua bán nhà ở với chủ đầu tư/tổ chức kinh doanh bất động sản |
| Mẫu chỉ chuyển nhượng đất | Chỉ mua bán quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất) |
Dù chọn mẫu nào, với giao dịch giữa cá nhân, hợp đồng vẫn phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực và mới sang tên được.
2. Nội dung bắt buộc phải có trong mẫu
Một mẫu hợp đồng hợp lệ cần có đủ các nội dung theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 và thực tiễn công chứng (dùng đúng từ “nội dung”, không phải “trường”):
• Thông tin hai bên: họ tên, năm sinh, số CCCD (ngày cấp, nơi cấp), địa chỉ; nếu đã kết hôn ghi cả vợ/chồng.
• Mô tả nhà, đất: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng, số Giấy chứng nhận - ghi theo trang 2 của Sổ.
• Giá và phương thức thanh toán: ghi cả bằng số và bằng chữ; nêu rõ tiền mặt/chuyển khoản, một hay nhiều đợt.
• Thời điểm bàn giao và giấy tờ kèm theo: ngày bàn giao, danh mục giấy tờ gốc.
• Quyền và nghĩa vụ mỗi bên: giao tài sản, thanh toán, nộp thuế – phí, phối hợp làm thủ tục.
• Cam kết: nhà đất thuộc sở hữu hợp pháp, không tranh chấp, không thế chấp, không kê biên.
• Giải quyết tranh chấp và thời điểm có hiệu lực: ưu tiên thương lượng; hiệu lực thường là thời điểm công chứng/chứng thực.
3. Mẫu 1 – Hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất (bản đầy đủ)
Mẫu chuẩn cho giao dịch chính thức giữa cá nhân, có đầy đủ điều khoản và lời chứng của công chứng viên. Bản dưới đã điền số liệu minh họa; ô bôi vàng là chỗ bạn cần thay.
Mẫu 1: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & QSH nhà ở - đã điền minh họa (ô vàng là chỗ cần thay).
↓ Tải Mẫu 1: Bản Word · Bản Word (nhà ở gắn liền đất) · Bản PDF
4. Mẫu 2 – Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay (đơn giản)
Bản rút gọn, dễ dùng khi hai bên tự soạn trước rồi mang đi công chứng/chứng thực. Phù hợp giao dịch đơn giản, giá trị vừa phải.
Mẫu 2: Hợp đồng mua bán nhà đất bản viết tay - đã điền minh họa (ô vàng là chỗ cần thay).
↓ Tải Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất
5. Mẫu 3 & các mẫu khác để tải
Mẫu 3 – Hợp đồng mua bán nhà ở theo Mẫu số 1A (Nghị định 96/2024)
Dùng khi mua nhà ở của chủ đầu tư/tổ chức kinh doanh bất động sản. Đây là mẫu ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP, có cấu trúc chặt chẽ theo quy định kinh doanh bất động sản (khác với hợp đồng cá nhân với cá nhân).
Mẫu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi giao dịch chỉ có đất (không có nhà), dùng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Có thể tận dụng Mẫu 1 ở trên và bỏ phần mô tả nhà ở, hoặc tải bản chuyên cho đất tại các nguồn dưới.
↓ Tham khảo thêm: Bài mẫu & hướng dẫn
Lưu ý khi dùng mẫu:
Mẫu chỉ mang tính tham khảo. Với giao dịch giá trị lớn, nên nhờ tổ chức công chứng hoặc luật sư rà soát trước khi ký; bản có hiệu lực là bản được công chứng/chứng thực đúng quy định.
6. Hướng dẫn điền chi tiết các nội dung quan trọng
6.1. Thông tin nhà, đất – ghi theo Giấy chứng nhận
Ghi đúng số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng theo trang 2 của Sổ. Diện tích có thể ghi theo Sổ hoặc theo đo đạc thực tế (nhiều Sổ cũ đo thủ công nên có sai lệch). Sai một chi tiết có thể khiến hồ sơ sang tên bị trả lại.
6.2. Giá và phương thức thanh toán – ghi đúng thực tế
Ghi đúng số tiền thực tế và ghi cả bằng chữ. Không nên ghi giá thấp để né thuế: cơ quan thuế vẫn tính theo Bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn, và khi tranh chấp bên mua chỉ phải trả đúng số tiền ghi trong hợp đồng công chứng.
6.3. Nghĩa vụ thuế, phí – ghi rõ ai chịu khoản nào
Theo luật, bên bán nộp thuế TNCN 2%, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%; phí công chứng do hai bên thỏa thuận. Hợp đồng nên ghi rõ từng khoản do ai chịu để tránh tranh cãi và trễ hạn khai thuế.
7. Lưu ý để mẫu hợp đồng hợp lệ
1) Phải công chứng hoặc chứng thực.
Giữa cá nhân với nhau, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc công chứng/chứng thực mới có hiệu lực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
2) Dùng đúng tên hợp đồng và luật mới.
Chọn đúng tên theo đối tượng (chỉ đất / cả nhà và đất). Nhiều mẫu trôi nổi vẫn dẫn Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 - đã được thay bằng Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 01/8/2024).
3) Đủ người có quyền cùng ký.
Nếu nhà đất là tài sản chung vợ chồng thì cả hai vợ chồng bên bán phải cùng ký.
Kết luận
Chọn đúng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất theo nhu cầu, điền chính xác thông tin theo Giấy chứng nhận, ghi đúng giá thực tế và luôn công chứng/chứng thực là cách chắc chắn để giao dịch an toàn. Bạn có thể tải các mẫu ở Mục 3–5 và làm theo phần hướng dẫn điền để hoàn thiện hợp đồng của mình.
Miễn trừ trách nhiệm:
Nội dung và mẫu mang tính tham khảo, cập nhật tháng 8/2026, không thay thế tư vấn pháp lý riêng. Quy định và biểu mẫu có thể thay đổi; với giao dịch cụ thể, hãy kiểm tra văn bản gốc hoặc hỏi công chứng viên, luật sư trước khi ký.