1. Bán nhà ở riêng lẻ: dùng mẫu hợp đồng nào?
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở xây trên thửa đất ở riêng biệt (nhà phố, nhà liền kề, biệt thự). Mẫu hợp đồng phụ thuộc vào bên bán: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán nhà trong dự án hay cá nhân bán nhà của mình.
Hình 1. Doanh nghiệp bán và cá nhân bán nhà ở riêng lẻ: mẫu hợp đồng, công chứng, thanh toán
| ⚖ Nghị định 96/2024/NĐ-CP (văn bản hợp nhất 2026) – trích Điều 12 | “2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm: | a) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này; … | 3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây: … | c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – khoản 1 Điều 164 | “1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.” |
Theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên; còn hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực.
2. Tải mẫu hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 là mẫu đang áp dụng (4 file cùng nội dung Mẫu số Ic, khác định dạng). Mục 2.2 là mẫu đã hết hiệu lực. Mục 2.3 là mẫu Ban biên tập soạn cho mua bán nhà ở riêng lẻ giữa cá nhân.
2.1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ – Mẫu số Ic Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Dùng khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán, cho thuê mua nhà ở riêng lẻ trong dự án (nhà có sẵn hoặc hình thành trong tương lai). Mẫu gồm 18 điều: thông tin nhà ở, giá, thanh toán, chất lượng, giao nhận, bảo hành, chuyển giao quyền, phần sở hữu chung, quyền và nghĩa vụ, vi phạm, bất khả kháng, chấm dứt hợp đồng, thông báo, tranh chấp, hiệu lực. Khi điền, ô “CMND/CCCD/Thẻ căn cước” ghi số định danh cá nhân.
Hình 2. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ – Mẫu số Ic
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ – Mẫu số Ic (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ – Mẫu số Ic (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ – Mẫu số Ic (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ – Mẫu số Ic (Mẫu 4)
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – Mẫu số 03 (Mục 2.2) ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP; Nghị định này hết hiệu lực từ 01/8/2024 (khoản 2 Điều 40 Nghị định 96/2024/NĐ-CP). Hợp đồng ký mới dùng Mẫu số Ic tại Mục 2.1. | – Phần căn cứ của Mẫu số 03 còn ghi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 – đã được thay bằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023. | – Mẫu số 03 ghi “hợp đồng bảo lãnh về nhà ở”, “Sở Xây dựng”; Mẫu số Ic ghi văn bản của “cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh” về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. | – Mẫu số 03 chỉ có “Thẻ căn cước công dân (hộ chiếu)”: ghi số định danh cá nhân theo thẻ căn cước hoặc căn cước công dân còn hạn. |
2.2. Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ – Mẫu số 03 (đã hết hiệu lực)
Bản 18 trang theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Chỉ dùng để đối chiếu hợp đồng đã ký trước ngày 01/8/2024; không dùng cho giao dịch mới.
Hình 3. Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ – Mẫu số 03 (đã hết hiệu lực)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ – Mẫu số 03 (Mẫu 5)
2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ giữa cá nhân (Ban biên tập soạn)
Mẫu 8 điều cho người dân bán nhà phố, nhà riêng đã có Giấy chứng nhận: mô tả cả thửa đất và căn nhà, giá và các đợt thanh toán (giữ lại một phần đến khi sang tên), giao nhà, đăng ký biến động 30 ngày, thuế phí, cam đoan, vi phạm, hiệu lực từ khi công chứng. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 4. Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ giữa cá nhân (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.3 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở RIÊNG LẺ (Kèm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở – giữa cá nhân với cá nhân). Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023; ngày, nơi ký. | Bên bán (Bên A – vợ và chồng hoặc tất cả người có tên trên Giấy chứng nhận), Bên mua (Bên B): họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú, tài khoản. | Điều 1. Nhà ở và thửa đất: thửa, tờ, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất; loại nhà, số tầng, diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, năm hoàn thành; Giấy chứng nhận; tài sản bán kèm. | Điều 2. Giá bán và thanh toán (tiền cọc trừ vào giá, các đợt, hình thức). Điều 3. Giao nhà và đăng ký sang tên. Điều 4. Thuế, phí, lệ phí. | Điều 5. Cam đoan của Bên A (đủ điều kiện giao dịch, đã giải chấp). Điều 6. Cam đoan của Bên B. Điều 7. Vi phạm, tranh chấp. Điều 8. Hiệu lực từ thời điểm công chứng; số bản. Chữ ký; lời chứng của công chứng viên. |
3. Hướng dẫn cách ghi Mẫu số Ic
Hình 5. Mẫu số Ic: cách ghi phần căn cứ và thông tin các bên
| Điều khoản | Cách ghi | Lưu ý |
| Căn cứ | Nghị định 96/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP; căn cứ khác: Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 | Văn bản thay đổi thì bên bán ghi lại số, tên văn bản mới (chú thích 1 của mẫu) |
| Các bên | Bên bán: tên doanh nghiệp, số đăng ký doanh nghiệp, người đại diện; Bên mua: tất cả người cùng đứng tên | Ghi số định danh cá nhân thay CMND |
| Điều 1. Thông tin nhà ở | Vị trí, quy hoạch, diện tích sàn, diện tích đất (riêng/chung), pháp lý dự án | Nhà hình thành trong tương lai: ghi văn bản đủ điều kiện kinh doanh, bảo lãnh |
| Điều 2. Giá | Giá đã gồm quyền sử dụng đất, VAT, kinh phí bảo trì (nếu có); đơn giá theo m² | Lệ phí trước bạ, phí cấp sổ do bên mua trả |
| Điều 3. Thanh toán | Tiến độ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 | Lần đầu ≤ 30% (gồm cọc); trước bàn giao ≤ 70%; chưa cấp sổ ≤ 95% |
| Điều 5–6. Giao nhận, bảo hành | Ngày bàn giao, hạn chậm tối đa; bảo hành tối thiểu 24 tháng | Ghi rõ trường hợp không bảo hành |
| Điều 14. Chấm dứt | Các trường hợp chấm dứt, xử lý hoàn tiền, lãi, phạt | Ghi cụ thể số ngày chậm thanh toán/bàn giao |
| Điều 15. Thông báo | Địa chỉ, người nhận, hình thức | Có thể thỏa thuận thêm thư điện tử |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Điều 14 Mẫu số Ic (khoản 1 điểm b, khoản 2) và Điều 7 còn dùng chữ “căn hộ”: với nhà ở riêng lẻ, hiểu là nhà ở mua bán; có thể làm rõ tại Điều 16 “Các thỏa thuận khác” mà không sửa nội dung có sẵn. | – Điều 2 khoản 2 dẫn “bàn giao nhà ở … theo thỏa thuận tại Điều 8”, trong khi giao nhận nhà ở nằm ở Điều 5: ghi đúng ngày bàn giao tại Điều 5 và dẫn chiếu thống nhất. | – Ô “CMND/CCCD/Thẻ căn cước”: chứng minh nhân dân đã hết giá trị sử dụng – ghi số định danh cá nhân. | – Không dùng Mẫu số Ic cho mua bán nhà giữa hai cá nhân: mẫu có phần chủ đầu tư, pháp lý dự án, bảo lãnh, phần sở hữu chung trong dự án; cá nhân dùng hợp đồng tại Mục 2.3 và công chứng. | – Mẫu 1 đến Mẫu 4 cùng nội dung Mẫu số Ic; phần căn cứ để trống số nghị định – điền “96/2024/NĐ-CP”. | – Mẫu số 03 (Mục 2.2) không còn hiệu lực; doanh nghiệp ký mới theo mẫu này là không đúng hợp đồng mẫu hiện hành (khoản 2, khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP). |
4. Ví dụ hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ giữa cá nhân
Hình 6. Ví dụ hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ giá 3,15 tỷ đồng (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: vợ chồng ông Đinh Công Hậu, bà Vương Thị Lý bán căn nhà 2 tầng, diện tích sàn 130 m² trên thửa đất ở 72 m² cho bà Quách Minh Châu với giá 3,15 tỷ đồng. Hợp đồng ký tại văn phòng công chứng ngày 20/10/2026: 300 triệu đồng tiền cọc trừ vào giá, 2,55 tỷ đồng chuyển khoản ngày ký, 300 triệu đồng còn lại trả khi bà Châu được đăng ký sang tên. Bên bán giao nhà trong 15 ngày; bên mua nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày.
| Lưu ý khi mua bán nhà ở riêng lẻ | – Mua của cá nhân: đối chiếu phần nhà ghi trên Giấy chứng nhận với thực tế; tầng, phòng xây thêm chưa được chứng nhận cần thỏa thuận ai làm thủ tục bổ sung. | – Nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người: tất cả cùng ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng. | – Giữ lại một phần tiền đến khi sang tên xong, thanh toán qua tài khoản đứng tên bên bán để có chứng từ. | – Mua của doanh nghiệp: kiểm tra hợp đồng có đúng Mẫu số Ic đã công khai; nhà hình thành trong tương lai phải có văn bản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và bảo lãnh của ngân hàng (trừ khi bên mua chọn không có bảo lãnh). | – Sau khi hợp đồng có hiệu lực: khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động trong 30 ngày. |
Kết luận
Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ năm 2026 có hai trường hợp: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán nhà trong dự án dùng đúng Mẫu số Ic Nghị định 96/2024/NĐ-CP, không thay đổi nội dung có sẵn; cá nhân bán nhà cho cá nhân lập hợp đồng mua bán nhà ở kèm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng. Khi điền, ghi số định danh cá nhân, kiểm tra tiến độ thanh toán, hạn bàn giao và sang tên. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Giao dịch giá trị lớn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký. |