1. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà trọ
Phòng trọ, nhà trọ là nhà ở, nên hợp đồng thuê chịu điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) và phần thuê tài sản của Bộ luật Dân sự 2015. Việc ở trọ còn gắn với nghĩa vụ đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú 2020.
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – khoản 2 Điều 164 (không bắt buộc công chứng) | “2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – điểm b khoản 2, khoản 4 Điều 172 (đơn phương chấm dứt) | “2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: … b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng; … | 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – điểm b khoản 1, khoản 3 Điều 57 (nhà trọ nhiều tầng nhiều căn hộ) | “1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, … : … b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê. | 3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây: a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.” |
| ⚖ Luật Cư trú 2020 – khoản 1, 2 Điều 27; khoản 1 Điều 28 (đăng ký tạm trú) | “1. Công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì mục đích khác từ 30 ngày trở lên thì phải thực hiện đăng ký tạm trú. | 2. Thời hạn tạm trú tối đa là 02 năm và có thể tiếp tục gia hạn nhiều lần” (Điều 27). | “1. Hồ sơ đăng ký tạm trú bao gồm: a) Tờ khai thay đổi thông tin cư trú; đối với người đăng ký tạm trú là người chưa thành niên thì trong tờ khai phải ghi rõ ý kiến đồng ý của cha, mẹ hoặc người giám hộ, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản; b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp.” (Điều 28) |
Hình 1. 4 quy định cần biết khi ký hợp đồng thuê phòng trọ
2. Tải mẫu hợp đồng thuê nhà trọ 2026
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Chọn mẫu theo quy mô: phòng trọ đơn lẻ dùng mẫu 2.1–2.4; chủ trọ kinh doanh bất động sản dùng mẫu 2.5. Mỗi mẫu một ảnh minh họa.
2.1. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ ngắn gọn (2 trang)
Mẫu phổ biến nhất cho chủ trọ cá nhân: 4 mục (nội dung thuê, trách nhiệm hai bên, điều khoản thực hiện) và bảng ghi các lần gia hạn ở cuối. Phù hợp phòng trọ đơn lẻ, thuê ngắn hạn. Hai link là cùng một mẫu.
Hình 2. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ ngắn gọn (2 trang)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê phòng trọ ngắn gọn
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê phòng trọ ngắn gọn – bản dự phòng
2.2. Mẫu hợp đồng thuê nhà, phòng trọ 6 điều (ghi CCCD)
Bản đã cập nhật “CCCD”, có địa chỉ thường trú, diện tích, trang thiết bị, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền – nghĩa vụ và cam kết. Dùng được cho cả thuê nguyên căn nhà và thuê phòng.
Hình 3. Mẫu hợp đồng thuê nhà, phòng trọ 6 điều (ghi CCCD)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà, phòng 6 điều (CCCD)
2.3. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ có giá điện theo số, nước theo người
Bên cạnh giá phòng, mẫu có sẵn dòng đơn giá điện (đồng/kWh), tiền nước (đồng/người), số người ở – tiện cho dãy trọ tính tiền theo đồng hồ. Phải sửa “CMND”, “Nơi đăng ký HK” thành số định danh cá nhân, nơi thường trú.
Hình 4. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ có giá điện theo số, nước theo người
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê phòng trọ có giá điện, nước
2.4. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ 7 điều
Mẫu dài, có điều khoản tiền điện, nước, tiền thế chân (đặt cọc), quyền – nghĩa vụ từng bên, chấm dứt hợp đồng. Mẫu còn nhiều câu chép từ hợp đồng nhà ở sinh viên – phải xóa trước khi dùng (xem Mục 3).
Hình 5. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ 7 điều
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê phòng trọ 7 điều
2.5. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Mẫu ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP, dùng khi bên cho thuê là doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản (ví dụ nhà trọ nhiều tầng nhiều căn hộ quy mô lớn). Nội dung đầy đủ: giá, thanh toán, bàn giao, bảo hành, giải quyết tranh chấp.
Hình 6. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024 – bản dự phòng
3. Hướng dẫn ghi và lỗi trong mẫu
Hình 7. Mẫu ngắn gọn – các bên, giá thuê, tiền cọc
Hình 8. Mẫu ngắn gọn – điều khoản thực hiện, gia hạn
Hình 9. Mẫu 7 điều – các bên, giá thuê, tiền cọc
Hình 10. Mẫu 7 điều – câu chép từ mẫu nhà ở sinh viên
| Phần | Cách ghi |
| Thông tin hai bên | Họ tên, năm sinh, số định danh cá nhân (12 số trên CCCD), nơi thường trú, điện thoại; bên A ghi thêm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền cho thuê |
| Phòng thuê | Địa chỉ, số phòng, tầng, diện tích, khu vệ sinh khép kín hay chung, trang thiết bị (lập biên bản bàn giao kèm theo) |
| Số người ở | Ghi số người tối đa và tên người ở cùng – dùng khi đăng ký tạm trú |
| Thời hạn | Từ ngày … đến ngày …; điều kiện gia hạn |
| Giá phòng, chi phí | Giá/tháng, hạn trả (ví dụ trước ngày 05), cách trả; điện theo công tơ, nước theo khối hoặc theo người; internet, rác, gửi xe; giá cố định trong bao lâu |
| Tiền cọc | Số tiền, thời điểm trả lại, các khoản được khấu trừ |
| Chấm dứt | Báo trước ít nhất 30 ngày (khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023); xử lý cọc khi chấm dứt trước hạn |
| Ký | Hai bên ký, ghi rõ họ tên; lập 02 bản; không bắt buộc công chứng |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Hầu hết mẫu cũ ghi “CMND”, “Hộ khẩu”, “Nơi đăng ký HK”: CMND đã hết giá trị sử dụng, sổ hộ khẩu không còn dùng – ghi số định danh cá nhân và nơi thường trú. | – Mẫu 7 điều (2.4) chép từ hợp đồng nhà ở sinh viên: “nội quy sử dụng nhà ở sinh viên”, “Ban tự quản nhà sinh viên”, “thuê mua nhà ở”; dẫn chiếu “Điều 6” cho trường hợp chấm dứt trong khi chấm dứt nằm ở Điều 5; ghi “ngày … Tây hàng tháng”. Phải xóa, sửa trước khi ký. | – Mẫu ngắn gọn (2.1) viết sai “kiếm trúc” (kiến trúc) và cho phép gia hạn “bằng miệng” – nên ghi gia hạn bằng văn bản hoặc ký vào bảng gia hạn để có bằng chứng. | – Mẫu ngắn gọn ghi báo trước “01 tháng”: hợp lệ vì luật cho phép thỏa thuận khác; nếu hợp đồng không ghi thì áp dụng tối thiểu 30 ngày. | – Điều khoản “mất cọc”, “bồi thường gấp đôi cọc” chỉ áp dụng khi hai bên đã ghi rõ trong hợp đồng; khấu trừ cọc để sửa chữa nên kèm biên bản hư hỏng. | – Không dùng mẫu Phụ lục II Nghị định 96/2024 cho mọi phòng trọ: mẫu này dành cho bên cho thuê kinh doanh bất động sản; chủ trọ cá nhân cho thuê vài phòng dùng mẫu 2.1–2.4. | – Không nhầm hợp đồng thuê phòng trọ với hợp đồng thuê căn hộ chung cư hay hợp đồng nhà ở sinh viên – mỗi loại có quy định quản lý riêng. |
4. Ví dụ hợp đồng thuê phòng trọ đã điền
Hình 11. Ví dụ hợp đồng thuê phòng trọ đã điền (dữ liệu giả định)
Trong ví dụ, mỗi tháng người thuê trả: 3.500.000 đ tiền phòng + 2 người × 100.000 đ tiền nước + 100.000 đ internet = 3.800.000 đ, cộng tiền điện theo số công tơ thực tế. Tiền cọc 3.500.000 đ được trả lại khi hết hạn sau khi trừ các khoản còn nợ.
| Lưu ý khi ký hợp đồng thuê trọ | – Xem bản chính Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh người cho thuê có quyền cho thuê; người thuê lại phải có đồng ý của chủ nhà. | – Chụp ảnh tình trạng phòng, ghi chỉ số công tơ điện, nước ngày nhận phòng; lập biên bản bàn giao đồ đạc. | – Chuyển khoản tiền cọc, tiền phòng để có chứng từ; ghi rõ cọc trả lại khi nào, khấu trừ khoản gì. | – Sau khi ký, đề nghị chủ trọ cung cấp giấy tờ để đăng ký tạm trú (có thể nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công hoặc ứng dụng VNeID). |
Kết luận
Hợp đồng thuê nhà trọ 2026 không cần công chứng nhưng phải ghi rõ phòng thuê, số người ở, giá phòng, cách tính điện nước, tiền cọc và điều kiện chấm dứt (báo trước ít nhất 30 ngày theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023). Khi dùng mẫu trên mạng, thay CMND, hộ khẩu bằng số định danh cá nhân, nơi thường trú và xóa các câu chép từ mẫu khác. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/10/2026. Đối chiếu Luật Nhà ở 2023, Luật Cư trú 2020 và quy định của địa phương về nhà trọ, phòng cháy chữa cháy trước khi ký hợp đồng. |