1. Công chứng hợp đồng thuê nhà có bắt buộc không?
Câu trả lời ngắn gọn: không bắt buộc. Pháp luật hiện hành không yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực; hợp đồng có hiệu lực khi hai bên ký, trừ khi các bên tự thỏa thuận đi công chứng. Tuy vậy, công chứng giúp xác thực chữ ký, năng lực hành vi và nội dung, nên là "bảo hiểm" rất rẻ khi có tranh chấp.
Công chứng khác chứng thực thế nào?
- Công chứng: do công chứng viên tại tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; xác nhận cả tính xác thực và tính hợp pháp của nội dung hợp đồng.
- Chứng thực: do UBND cấp xã thực hiện, chủ yếu chứng nhận chữ ký/ngày tháng; với hợp đồng liên quan nhà ở, thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà (Nghị định 23/2015/NĐ-CP).
2. Căn cứ pháp lý
Thủ tục và phí dựa trên Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025) và Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng. Trích nguyên văn điều cốt lõi:
2.1. Thủ tục công chứng - Điều 42 Luật Công chứng 2024
| Điều 42. Công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn (trích) | 1. Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng trực tuyến, trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu chính đến tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ gồm: a) Dự thảo giao dịch; b) Bản sao giấy tờ tùy thân (thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác); c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản… đối với tài sản phải đăng ký; d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có. | 2. Công chứng viên kiểm tra các giấy tờ; nếu hồ sơ đủ, phù hợp quy định thì tiếp nhận giải quyết; trường hợp từ chối thì giải thích rõ lý do hoặc trả lời bằng văn bản. | 3. Công chứng viên hướng dẫn, giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch. | 7. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung thì ký vào từng trang của giao dịch… Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính các giấy tờ để đối chiếu trước khi ký vào lời chứng. |
Thẩm quyền: theo Điều 44 Luật Công chứng 2024, công chứng giao dịch về bất động sản được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Lời chứng của công chứng viên theo Điều 48.
2.2. Phí công chứng - Điều 70 Luật Công chứng 2024
| Điều 70. Phí công chứng | 1. Phí công chứng bao gồm phí công chứng giao dịch, phí nhận lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng. Người yêu cầu công chứng giao dịch… phải nộp phí công chứng. | 2. Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí. |
Mức thu cụ thể đối với hợp đồng thuê nhà hiện áp dụng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (chi tiết ở Mục 4). Ngoài phí công chứng, tổ chức hành nghề công chứng có thể thu thù lao công chứng (soạn thảo, đánh máy, in ấn) theo mức trần do UBND cấp tỉnh quy định (Điều 71).
3. Hồ sơ và thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà
Hồ sơ cần chuẩn bị
| Bên | Giấy tờ cần có |
| Bên cho thuê | Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất; CCCD/hộ chiếu; giấy tờ tình trạng hôn nhân (nếu cần). |
| Bên thuê | CCCD/hộ chiếu. |
| Chung | Dự thảo hợp đồng thuê nhà; Phiếu yêu cầu công chứng (điền tại văn phòng). |
Trình tự 5 bước (theo Điều 42 Luật Công chứng 2024)
- Nộp hồ sơ: Nộp dự thảo hợp đồng và giấy tờ tại tổ chức hành nghề công chứng (trực tiếp/trực tuyến/bưu chính).
- Kiểm tra & tiếp nhận: Công chứng viên kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp; nếu đủ thì tiếp nhận, nếu từ chối phải nêu rõ lý do.
- Hướng dẫn & rà soát nội dung: Công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý; chỉ ra điều khoản trái luật để sửa (nếu có).
- Ký trước mặt công chứng viên: Hai bên tự đọc hoặc nghe đọc lại, đồng ý thì ký vào từng trang; xuất trình bản chính giấy tờ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng & trả kết quả: Công chứng viên ghi lời chứng, ký, đóng dấu; người yêu cầu nộp phí và nhận hợp đồng đã công chứng.
4. Biểu phí công chứng theo giá trị hợp đồng + ví dụ tính
Phí công chứng hợp đồng thuê được tính trên tổng số tiền thuê của cả hợp đồng (không phải giá trị căn nhà). Vì tổng tiền thuê thường không lớn, phí thực tế khá thấp - xem biểu phí và các ví dụ dưới đây.
Biểu phí công chứng hợp đồng thuê nhà theo Thông tư 257/2016/TT-BTC + ví dụ tính
So sánh công chứng và chứng thực
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực |
| Nơi thực hiện | Phòng/Văn phòng công chứng | UBND cấp xã nơi có nhà |
| Giá trị | Xác nhận cả nội dung & hình thức | Chủ yếu xác nhận chữ ký, ngày tháng |
| Phí | Theo TT 257/2016 (biểu phí trên) | Theo phí chứng thực hợp đồng (thường thấp hơn, tính theo trang/số bản) |
| Bắt buộc? | Không - theo yêu cầu | Không - theo yêu cầu |
| Ba điều dễ nhầm về phí công chứng thuê nhà: | 1. Tính phí trên giá trị căn nhà. Sai - phí tính trên TỔNG SỐ TIỀN THUÊ của hợp đồng, không phải giá nhà. Nên phí thuê thường rất thấp. | 2. Quên khoản thù lao. Ngoài phí công chứng theo biểu trên, văn phòng có thể thu thù lao soạn thảo/in ấn (theo trần UBND tỉnh) - hỏi trước để khỏi bất ngờ. | 3. Nghĩ bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng; bạn chọn công chứng vì muốn an toàn, không phải vì luật ép. |
5. Mẫu dùng khi công chứng hợp đồng thuê nhà
Mẫu 1 - Hợp đồng thuê nhà ở (đã điền mẫu)
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở - dự thảo mang đi công chứng (Điều 48 Luật Công chứng 2024)
↓ Tải hợp đồng thuê nhà: Mẫu 1
↓ Tải hợp đồng thuê nhà: Mẫu 2
Mẫu 2 - Phiếu yêu cầu công chứng
Phiếu yêu cầu công chứng - kê khai giấy tờ nộp kèm theo Điều 42 Luật Công chứng 2024
↓ Tải mẫu phiếu yêu cầu công chứng
Phiếu yêu cầu công chứng thường do văn phòng công chứng cấp và hướng dẫn điền tại chỗ theo mẫu của từng đơn vị; bản trên là mẫu tham khảo. Bạn chỉ cần mang dự thảo hợp đồng và giấy tờ tùy thân, giấy tờ nhà.
Kết luận
Công chứng hợp đồng thuê nhà không bắt buộc nhưng đáng làm: phí thường chỉ vài chục đến vài trăm nghìn đồng, đổi lại hợp đồng được xác thực chặt chẽ, giảm rủi ro tranh chấp. Chuẩn bị dự thảo hợp đồng, giấy tờ tùy thân và giấy tờ nhà, rồi làm theo 5 bước ở Mục 3.
| Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể. Số điều Luật Công chứng 2024 và biểu phí Thông tư 257/2016/TT-BTC đã được đối chiếu tại thời điểm 07/2026; mức thù lao công chứng do UBND cấp tỉnh quy định nên khác nhau theo địa phương - hãy hỏi trực tiếp văn phòng công chứng để có con số chính xác. |