1. Khi nào sửa chữa nhà phải xin giấy phép
| Trường hợp | Giấy phép |
| Sửa chữa, cải tạo bên trong (sơn, lát nền, thay thiết bị, ngăn phòng không ảnh hưởng kết cấu) | Miễn, nếu không thay đổi công năng và bảo đảm phòng cháy, môi trường |
| Sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc | Miễn, với điều kiện như trên |
| Sửa mặt tiền tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc | Phải xin phép |
| Thay đổi kết cấu chịu lực, nâng tầng, tăng diện tích, đổ mái bê tông | Phải xin phép; nâng tầng, tăng diện tích là cấp phép như xây mới |
| Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² ngoài khu vực có quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc | Miễn theo Luật Xây dựng 2025 |
| ⚖ Căn cứ pháp lý | Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 01/7/2026): miễn giấy phép cho công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, không làm thay đổi công năng sử dụng, bảo đảm phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường. | Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026, thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP): Điều 51 điều kiện cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo – trường hợp giữ nguyên quy mô, chức năng hiện hữu chỉ cần đáp ứng một số điều kiện tại Điều 50; hồ sơ theo Điều 61. | Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn; sửa chữa làm thay đổi cấp công trình thì thẩm quyền theo cấp sau sửa chữa. |
2. Tải mẫu đơn
Mục 2.1, 2.2 là mẫu do Ban biên tập soạn. Mục 2.3 đến 2.5 là mẫu tải trực tiếp, không cần đăng nhập.
2.1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ (Ban biên tập soạn)
Ghi sẵn phần hiện trạng và thông số sau sửa chữa, số định danh cá nhân, đơn vị hành chính hai cấp; dùng để chuẩn bị đầy đủ thông tin trước khi điền vào mẫu chính thức.
Hình 1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.1 | ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG (sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ); Kính gửi Ủy ban nhân dân cấp xã; 1. Chủ đầu tư; 2. Hiện trạng (địa điểm, thửa đất, giấy chứng nhận, diện tích, tầng, chiều cao); 3. Nội dung sửa chữa và thông số sau sửa chữa; 4. Đơn vị thiết kế; 5. Thời gian; 6. Tài liệu kèm theo; cam kết; ký. |
2.2. Thông báo khởi công sửa chữa, cải tạo nhà ở (Ban biên tập soạn)
Gửi Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi thi công, kể cả khi công trình được miễn giấy phép, để chính quyền nắm và kiểm tra trật tự xây dựng.
Hình 2. Thông báo khởi công sửa chữa, cải tạo nhà ở (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.2 | THÔNG BÁO về việc khởi công sửa chữa, cải tạo nhà ở: chủ đầu tư; địa điểm; căn cứ (giấy phép hoặc thuộc diện miễn phép); nội dung; đơn vị thi công; thời gian; biện pháp an toàn, môi trường; cam kết; ký. |
2.3. Mẫu số 01 – Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP
Mẫu dùng chung cho nhiều loại công trình, có mục "Sửa chữa, cải tạo". Nghị định 175/2024/NĐ-CP hết hiệu lực từ 01/7/2026 (thay bằng Nghị định 217/2026/NĐ-CP); nội dung chính vẫn có thể dùng để chuẩn bị thông tin, nhưng khi nộp cần dùng mẫu đơn ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Khi điền, bỏ cấp quận/huyện, ghi xã/phường, tỉnh/thành phố.
Hình 3. Mẫu số 01 – Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP
⬇ Tải mẫu: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng Mẫu số 01 (Mẫu 1)
2.4. Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép cải tạo, sửa chữa (dạng trống)
Bố cục theo mẫu ban hành trước đây cho công trình cải tạo, sửa chữa: hiện trạng công trình, nội dung đề nghị cấp phép, đơn vị thiết kế. Mẫu này không còn là mẫu theo quy định hiện hành; dùng tham khảo cách trình bày phần hiện trạng – nội dung sửa chữa.
Hình 4. Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép cải tạo, sửa chữa (dạng trống)
⬇ Tải mẫu: Đơn đề nghị cấp phép cải tạo, sửa chữa (Mẫu 2)
2.5. Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa nhà ở – bản điền sẵn
Ví dụ điền sẵn năm 2019 gửi Ủy ban nhân dân quận; từ 01/7/2025 thẩm quyền cấp phép nhà ở riêng lẻ thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã. Chỉ dùng để tham khảo cách ghi thông số diện tích, chiều cao các tầng.
Hình 5. Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa nhà ở – bản điền sẵn
⬇ Tải mẫu: Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa nhà ở – bản điền sẵn (Mẫu 3)
3. Cách ghi đơn đề nghị cấp phép
Hình 6. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo: các mục cần ghi
| Mục | Cách ghi |
| Loại công trình | Đánh dấu hoặc giữ lại "Sửa chữa, cải tạo"; xóa các loại không dùng |
| Kính gửi | Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu nơi có nhà (không còn cấp quận, huyện) |
| Chủ đầu tư | Họ tên chủ hộ, số định danh cá nhân, điện thoại; tổ chức ghi mã số doanh nghiệp |
| Địa điểm | Số thửa, tờ bản đồ, diện tích theo giấy chứng nhận; địa chỉ theo đơn vị hành chính hiện hành |
| Hiện trạng và nội dung sửa chữa | So sánh diện tích, số tầng, chiều cao trước và sau sửa chữa; mô tả hạng mục sửa |
| Đơn vị thiết kế, thẩm tra | Tên, mã số chứng chỉ năng lực hoặc chứng chỉ hành nghề |
| Cam kết, ký | Chủ hộ ký, ghi rõ họ tên; tổ chức ký, đóng dấu |
4. Hồ sơ, nơi nộp, thời hạn
| Nội dung | Quy định |
| Hồ sơ | Đơn đề nghị theo mẫu; bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; ảnh chụp hiện trạng; bản vẽ thiết kế sửa chữa, cải tạo; văn bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề (nếu có) |
| Nơi nộp | Bộ phận một cửa Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công |
| Thời hạn | Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP; cơ quan cấp phép thông báo bổ sung hồ sơ một lần nếu thiếu |
| Lệ phí | Theo nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh |
| Công khai | Giấy phép xây dựng được công khai trên cổng thông tin điện tử của cơ quan cấp phép |
| Lưu ý | – Sửa chữa không phép trong trường hợp phải có phép có thể bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng. | – Được miễn phép vẫn phải tuân thủ quy hoạch, an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và quản lý kiến trúc. |
5. Ví dụ đơn đã điền
Hình 7. Ví dụ đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa nhà ở đã điền (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: Ông Trần Hữu Nghĩa, phường Ô Chợ Dừa (Hà Nội), thay mái tôn tầng 3 bằng mái bê tông cốt thép và cải tạo mặt tiền nhà tiếp giáp ngõ. Vì thay đổi kết cấu và chiều cao công trình, ông lập đơn đề nghị cấp giấy phép gửi Ủy ban nhân dân phường, ghi rõ thông số trước và sau sửa chữa.
Kết luận
Từ 01/7/2026, nhiều trường hợp sửa chữa nhà ở được miễn giấy phép; trường hợp thay đổi kết cấu, mặt tiền tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu kiến trúc vẫn phải xin phép tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Tải mẫu tại Mục 2 và theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật hướng dẫn mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 20/10/2026. Đối chiếu văn bản gốc Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và hướng dẫn của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà. |