1 Tặng cho nhà đất: ai được miễn thuế, ai phải nộp?
Thuế và lệ phí khi tặng cho nhà đất 2026 - điểm khác biệt lớn nhất so với mua bán, phụ thuộc quan hệ giữa hai bên.
Khác với mua bán (bên bán nộp TNCN 2%), tặng cho nhà đất đánh vào người nhận như một khoản thu nhập từ quà tặng - nhưng được miễn hoàn toàn nếu tặng cho giữa người thân. Đây là lý do tặng cho rất phổ biến trong gia đình.
2 Hợp đồng tặng cho nhà đất là gì? Có bắt buộc công chứng?
Tặng cho tài sản là việc bên tặng giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng mà không đòi đền bù, bên được tặng đồng ý nhận (Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015).
| Điều 459 BLDS 2015 & Điều 27 Luật Đất đai 2024 | Tặng cho BẤT ĐỘNG SẢN phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở CÓ HIỆU LỰC KỂ TỪ THỜI ĐIỂM ĐĂNG KÝ (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai (Điều 459 BLDS 2015). Việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc công chứng hoặc chứng thực (Điều 27 khoản 3 Luật Đất đai 2024; giao dịch nhà ở: Điều 164 Luật Nhà ở 2023). |
• Không công chứng: hợp đồng tặng cho nhà đất viết tay, không công chứng không có hiệu lực và không sang tên được;
• Chưa đăng ký: dù đã công chứng, nếu chưa đăng ký sang tên thì quyền sở hữu chưa chuyển cho bên được tặng.
3 Thuế và lệ phí khi tặng cho - chi tiết
Trường hợp được miễn (tặng cho người thân)
Được miễn cả thuế TNCN và lệ phí trước bạ khi tặng cho nhà đất giữa các quan hệ sau (Điều 4 Luật Thuế TNCN; Điều 10 NĐ 10/2022):
| Nhóm quan hệ được miễn | Ghi chú |
| Vợ – chồng | Bao gồm trong thời kỳ hôn nhân |
| Cha, mẹ đẻ – con đẻ; cha, mẹ nuôi – con nuôi | Có giấy tờ chứng minh quan hệ |
| Cha, mẹ chồng – con dâu; cha, mẹ vợ – con rể | Quan hệ dâu, rể hợp pháp |
| Ông, bà nội/ngoại – cháu | Cháu nội, cháu ngoại |
| Anh, chị, em ruột | Cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ / cùng mẹ khác cha |
Lưu ý: diện miễn vẫn phải kê khai thuế và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…) thì cơ quan thuế mới ra thông báo miễn.
Trường hợp phải nộp (tặng cho người ngoài)
• Thuế TNCN: người nhận nộp 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng - (giá trị nhà đất − 20 triệu) × 10% (ngưỡng 20 triệu áp dụng từ 01/7/2026 theo Luật Thuế TNCN 2025; trước đó là 10 triệu);
• Lệ phí trước bạ: 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ;
• Ví dụ: được người quen tặng nhà đất trị giá 2 tỷ → TNCN ≈ (2 tỷ − 20 triệu) × 10% ≈ 198 triệu, cộng lệ phí trước bạ 0,5% ≈ 10 triệu.
4 Mẫu hợp đồng tặng cho nhà đất
Hợp đồng tặng cho thường do tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo theo thỏa thuận của các bên. Không có “mẫu Nhà nước bắt buộc”; Mẫu số 41/HĐTA lưu hành trên mạng chỉ là mẫu tham khảo. Điều quan trọng là hợp đồng phải có đủ nội dung luật định.
Nội dung bắt buộc của hợp đồng
• Thông tin bên tặng cho và bên được tặng (họ tên, số định danh, địa chỉ);
• Mô tả tài sản: thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, số Giấy chứng nhận, tài sản gắn liền;
• Ý chí tặng cho không đền bù; điều kiện kèm theo (nếu có);
• Cam kết tài sản không tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên;
• Trách nhiệm đăng ký, nộp thuế/lệ phí; chữ ký hai bên và lời chứng của công chứng viên.
Ảnh minh họa Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (đã điền) - trường hợp cha tặng cho con, được miễn thuế.
↓ Tải mẫu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
5 Tặng cho nhà đất có điều kiện
Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho (điều kiện không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội) - Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.
• Nghĩa vụ TRƯỚC: nếu bên được tặng đã thực hiện xong mà bên tặng không giao tài sản thì phải thanh toán nghĩa vụ đã thực hiện;
• Nghĩa vụ SAU: nếu bên được tặng không thực hiện, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường;
• Ví dụ phổ biến: cha mẹ tặng nhà đất cho con với điều kiện chăm sóc, phụng dưỡng.
Thực tiễn xét xử đang được củng cố: Tòa án nhân dân tối cao đã công bố dự thảo án lệ năm 2025 về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (nguồn từ quyết định giám đốc thẩm). Đây mới là dự thảo, nhưng cho thấy điều kiện tặng cho ngày càng được xem xét chặt chẽ.
6 Thủ tục sang tên sau khi tặng cho
Về cơ bản giống chuyển nhượng, gồm 4 bước:
| Bước | Nội dung | Nơi thực hiện |
| 1 | Công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho | Tổ chức hành nghề công chứng |
| 2 | Kê khai thuế TNCN (03/BĐS-TNCN) + lệ phí trước bạ (01/LPTB); diện miễn nộp kèm giấy tờ chứng minh quan hệ | Cơ quan thuế / bộ phận một cửa |
| 3 | Nộp hồ sơ đăng ký biến động - Đơn Mẫu số 18 | Văn phòng đăng ký đất đai |
| 4 | Nhận Giấy chứng nhận đã sang tên (≤10 ngày làm việc) | Văn phòng đăng ký đất đai |
Hồ sơ sang tên
• Hợp đồng tặng cho đã công chứng; Giấy chứng nhận (sổ đỏ) bản gốc;
• Đơn đăng ký biến động Mẫu số 18 (Phụ lục II NĐ 151/2025);
• Tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ; giấy tờ tùy thân; giấy tờ chứng minh quan hệ (nếu xin miễn thuế).
↓ Tải Mẫu số 18 - Đơn đăng ký biến động đất đai
7 Rủi ro và trường hợp tặng cho bị vô hiệu
| ⚠ LƯU Ý QUAN TRỌNG | Tặng cho “giả” để né nợ/né kê biên: có thể bị coi là giao dịch giả tạo và bị tuyên vô hiệu (Điều 124 BLDS). | – Đất chưa đủ điều kiện: đang tranh chấp, bị kê biên, hết thời hạn sử dụng thì không được tặng cho (Điều 45 Luật Đất đai 2024). | – Tài sản chung: nhà đất là tài sản chung vợ chồng phải có cả hai cùng ký mới hợp lệ (Điều 35 Luật HN&GĐ 2014). | – Rút lại việc tặng cho: với tặng cho thông thường (không điều kiện), sau khi đã đăng ký sang tên thì rất khó đòi lại. |
Kết luận
Tặng cho nhà đất là cách chuyển quyền phổ biến trong gia đình vì được miễn thuế khi tặng cho người thân. Điểm mấu chốt: hợp đồng bắt buộc công chứng, chỉ có hiệu lực khi đăng ký sang tên, và người nhận ngoài diện thân thích phải nộp TNCN 10% cùng lệ phí trước bạ. Chuẩn bị đủ giấy tờ chứng minh quan hệ để được xét miễn và hoàn tất sang tên bằng Đơn Mẫu số 18.
MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM: Bài viết tổng hợp thông tin pháp lý đến 8/2026, mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn cho từng vụ việc. Ngưỡng và cách tính thuế, thủ tục có thể thay đổi theo văn bản hướng dẫn Luật Thuế TNCN 2025; hãy xác minh với cơ quan thuế, công chứng viên trước khi thực hiện.