1. Căn cứ pháp lý năm 2026
Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất quyết định việc có được cấp Giấy chứng nhận hay không, diện tích đất ở được công nhận và nghĩa vụ tài chính phải nộp. Với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 chia theo ba mốc thời gian và đều yêu cầu UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – trích khoản 3 Điều 138 | “3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: …” |
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – trích khoản 7 Điều 137 | “7. Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.” |
| ⚖ Nghị định 101/2024/NĐ-CP – trích Điều 33 (nội dung xác nhận của UBND cấp xã khi đăng ký lần đầu) | “1. Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. | 2. … b) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì xác nhận nguồn gốc sử dụng đất; xác nhận việc sử dụng đất ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 của Luật Đất đai và khoản 4, khoản 5 Điều 34 của Nghị định này; … | 4. Niêm yết công khai các nội dung xác nhận quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 06/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có).” |
| ⚖ Nghị định 101/2024/NĐ-CP – trích khoản 5 Điều 34 | “5. Trường hợp thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ hoặc thông tin quy định tại khoản 4 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất.” |
Khoản 4 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP liệt kê giấy tờ làm căn cứ xác nhận sử dụng đất ổn định khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản, quyết định xử phạt vi phạm hành chính về sử dụng đất, xây dựng; bản án, quyết định của Tòa án; giấy tờ nộp tiền điện, nước có địa chỉ thửa đất; giấy tờ mua bán nhà, đất có chữ ký các bên từ ngày 15/10/1993 trở về sau; bản đồ, sổ mục kê, sổ kiến điền lập từ ngày 18/12/1980 trở về sau; giấy tờ kê khai, đăng ký nhà đất có xác nhận của UBND; giấy tờ đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn với đất. Không có giấy tờ nào thì căn cứ biên bản ghi nhận kết quả của Hội đồng đăng ký đất đai.
Từ ngày 01/7/2025 không còn cấp huyện; Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/01/2026) điều chỉnh thẩm quyền: hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công, Giấy chứng nhận lần đầu do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chủ tịch UBND cấp xã cấp tùy trường hợp. Việc xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất vẫn do UBND cấp xã nơi có đất thực hiện.
Hình 1. Ba mốc thời điểm sử dụng đất không có giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024
2. Tải mẫu đơn xin xác nhận nguồn gốc đất
Các file Word dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập; mỗi mẫu một ảnh minh họa. Mẫu 2.3 do Ban biên tập soạn, cập nhật số định danh cá nhân, đơn vị hành chính hai cấp và bảng giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất theo Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
2.1. Đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc sử dụng đất – bản có chú thích hướng dẫn
Mẫu dài 3 trang, có chú thích cuối trang giải thích cách ghi họ tên, nguồn gốc thửa đất, biến động diện tích và giấy tờ kèm theo. Phần dưới là ô xác nhận của UBND cấp xã và ô thẩm tra của cơ quan đăng ký đất đai. Một số mục còn dùng khái niệm đã hết hiệu lực (CMND, sổ hộ khẩu) – sửa theo Mục 3 trước khi nộp.
Hình 2. Đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc sử dụng đất – bản có chú thích hướng dẫn
⬇ Tải mẫu: Đơn xác nhận nguồn gốc đất (Mẫu 1)
2.2. Đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc sử dụng đất – bản đầy đủ phần xác nhận, thẩm tra
Cùng bố cục với mẫu 2.1 nhưng không có chú thích, hướng dẫn được ghi ngay trong ngoặc đơn. Trang 2 dành cho UBND cấp xã xác nhận hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tranh chấp, quy hoạch và phần thẩm tra hồ sơ – người làm đơn để trống các ô này.
Hình 3. Đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc sử dụng đất – bản đầy đủ phần xác nhận, thẩm tra
⬇ Tải mẫu: Đơn xác nhận nguồn gốc đất (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Đơn xác nhận nguồn gốc đất (Mẫu 3)
2.3. Mẫu đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất 2026 (Ban biên tập soạn)
Gọn trong một trang: thông tin người đề nghị, thửa đất, nguồn gốc và quá trình sử dụng, bảng giấy tờ kèm theo, mục đích xác nhận và phần xác nhận của UBND cấp xã. Sao chép nội dung dưới đây vào Word để dùng.
Hình 4. Mẫu đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất 2026 (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.3 | Quốc hiệu, tiêu ngữ; địa danh, ngày tháng năm. ĐƠN ĐỀ NGHỊ XÁC NHẬN NGUỒN GỐC VÀ THỜI ĐIỂM SỬ DỤNG ĐẤT. Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã/phường/đặc khu … | I. Người đề nghị: Họ và tên …; Ngày sinh …; Số định danh cá nhân …; Số điện thoại …; Nơi thường trú …; Người cùng sử dụng đất (vợ/chồng, nếu có) …, số định danh … | II. Thửa đất: Thửa đất số …; Tờ bản đồ số …; Diện tích … m²; Địa chỉ thửa đất …; Hiện trạng: □ nhà ở □ công trình khác … □ đất trống □ đất nông nghiệp. | III. Nguồn gốc và quá trình sử dụng: 1. Nguồn gốc: □ tự khai phá □ nhận chuyển nhượng/mua bằng giấy tay của ông/bà … □ thừa kế, tặng cho □ khác …; 2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất: ngày … (theo giấy tờ có ngày sớm nhất); 3. Mục đích sử dụng và các thay đổi về diện tích, ranh giới …; 4. Tình trạng tranh chấp: □ không có □ có tranh chấp với … | IV. Giấy tờ kèm theo (bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu): bảng STT – Tên giấy tờ – Ngày lập – Thể hiện thời điểm/mục đích. | V. Mục đích đề nghị xác nhận: □ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu □ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất □ giải quyết tranh chấp □ khác … | Cam đoan nội dung kê khai đúng sự thật. NGƯỜI ĐỀ NGHỊ (ký, ghi rõ họ tên). | XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ: hiện trạng sử dụng đất …; nguồn gốc sử dụng đất …; thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định …; tình trạng tranh chấp …; sự phù hợp với quy hoạch (nếu thuộc trường hợp phải xác nhận) … – TM. ỦY BAN NHÂN DÂN (ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu). |
3. Hướng dẫn cách viết và lỗi cần sửa
Hình 5. Đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc sử dụng đất – điểm cần sửa (trang 1)
Hình 6. Phần xác nhận và thẩm tra (trang 2) – ai ghi, ghi gì
| Mục | Cách viết |
| Kính gửi | UBND xã, phường, đặc khu nơi có đất (không phải nơi cư trú nếu khác nhau) |
| Người đề nghị | Họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi thường trú; ghi cả vợ/chồng nếu đất là tài sản chung |
| Thửa đất | Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích theo bản đồ địa chính hoặc trích đo; địa chỉ theo đơn vị hành chính hiện tại |
| Nguồn gốc | Tự khai phá, nhận chuyển nhượng, thừa kế, được giao…; ghi rõ của ai, ngày nào, bằng giấy tờ gì |
| Thời điểm sử dụng | Ngày bắt đầu sử dụng theo giấy tờ có ngày sớm nhất; mục đích sử dụng từ đó đến nay |
| Biến động | Tăng, giảm diện tích, tách, nhập thửa, chuyển mục đích – ghi theo từng lần, có ngày tháng |
| Giấy tờ kèm theo | Bản sao giấy tờ theo khoản 4 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP; mang bản chính để đối chiếu |
| Phần xác nhận, thẩm tra | Để trống – do UBND cấp xã và cơ quan đăng ký đất đai ghi |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 2.1, 2.2 ghi “Số CMND/CCCD … cấp ngày … Nơi cấp” (mẫu 3 ghi “Số CMTND … tại Công an tỉnh”): chứng minh nhân dân hết giá trị từ 01/01/2025 – ghi số định danh cá nhân. | – Các mẫu có dòng “Số sổ hộ khẩu … Cấp ngày”: sổ hộ khẩu không còn giá trị từ 01/01/2023 – bỏ dòng này. | – Ngày ký in sẵn “năm 200…”: sửa thành “năm 20…”. | – Đoạn kết in sẵn “để gia đình tôi làm thủ tục đăng ký và xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở”: chỉ giữ khi thật sự xin chuyển mục đích; còn lại ghi đúng mục đích (cấp Giấy chứng nhận lần đầu, bồi thường, tranh chấp…). | – Trang 2 có ô “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” và trang 3 có ô “Ý kiến của Phòng Tài nguyên và Môi trường”: tên cơ quan đã thay đổi, cấp huyện không còn từ 01/7/2025 – người làm đơn không tự ghi các ô này. | – Đơn xác nhận nguồn gốc đất không thay cho Giấy chứng nhận; có văn bản xác nhận chưa có nghĩa là đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. | – Không nhầm mốc thời gian: sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 vẫn được xét cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 138 nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; mốc trước 18/12/1980 và trước 15/10/1993 có cách công nhận đất ở khác. |
4. Ví dụ đơn đã điền
Hình 7. Ví dụ đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất đã điền (dữ liệu giả định)
Trong ví dụ: ông Nguyễn Văn Thành nhận chuyển nhượng thửa đất 168,5 m² bằng giấy tay ngày 15/3/1996, xây nhà ở từ năm 1997, chưa từng được cấp Giấy chứng nhận. Ông muốn cho thuê mặt bằng kinh doanh nên đề nghị UBND phường xác nhận để làm hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Ngày sớm nhất trên giấy tờ là 15/3/1996 – thuộc khoảng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, nên được xét theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
| Lưu ý khi dùng đơn xác nhận nguồn gốc đất để cho thuê nhà, mặt bằng | – Văn bản xác nhận nguồn gốc đất không phải Giấy chứng nhận; bên thuê nên hỏi rõ tình trạng pháp lý và tiến độ cấp Giấy chứng nhận trước khi ký hợp đồng thuê dài hạn. | – Ghi trong hợp đồng thuê tình trạng đất, cam kết của bên cho thuê nếu phát sinh tranh chấp hoặc Nhà nước thu hồi đất. | – Chuẩn bị đủ giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng (biên lai thuế, hóa đơn điện nước, giấy mua bán) trước khi nộp đơn để rút ngắn thời gian xác minh. | – Theo dõi thời gian niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND và khu dân cư; có ý kiến phản ánh thì UBND xem xét trước khi xác nhận. |
Kết luận
Đơn xin xác nhận nguồn gốc đất năm 2026 gửi UBND cấp xã nơi có đất, không có mẫu bắt buộc nhưng cần ghi rõ thửa đất, nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng và kèm giấy tờ chứng minh theo Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Khi dùng mẫu tải về, sửa các mục chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, năm “200…” và để trống phần xác nhận, thẩm tra. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/10/2026. Thủ tục, thẩm quyền đăng ký đất đai đang được điều chỉnh theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP; kiểm tra hướng dẫn tại bộ phận một cửa nơi có đất trước khi nộp hồ sơ. |