⬇ TẢI NGAY MẪU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT - Miễn phí
1. Mẫu hợp đồng đặt cọc là gì? Có mấy loại?
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự: bên mua giao tiền để “giữ chỗ”, bên bán cam kết không bán cho người khác. Mẫu hợp đồng đặt cọc ghi nhận thỏa thuận đó. Tùy giao dịch, thường dùng các loại mẫu sau:
| Loại mẫu | Dùng khi nào |
| Hợp đồng đặt cọc đầy đủ | Giao dịch giá trị lớn - cần đủ điều khoản phạt cọc, cam đoan |
| Giấy đặt cọc đơn giản | Đặt cọc nhanh, giá trị vừa phải - nên có người làm chứng |
| Mẫu đặt cọc mua đất | Khi chỉ mua bán quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất) |
Dù chọn mẫu nào, điều quan trọng nhất là ghi rõ hai chữ “đặt cọc” và mức phạt cọc; nếu chỉ ghi “giao trước”, “tạm ứng” thì có thể bị coi là tiền trả trước và không được phạt cọc.
2. Nội dung bắt buộc phải có trong mẫu đặt cọc
• Thông tin hai bên: họ tên, năm sinh, số CCCD, địa chỉ; nếu là tài sản chung thì đủ cả vợ chồng.
• Tài sản và mục đích đặt cọc: số tiền cọc (bằng số và chữ), để bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất nào (mô tả theo Sổ).
• Giá chuyển nhượng và thời hạn: giá bán thỏa thuận và thời hạn phải ký hợp đồng công chứng.
• Mức phạt cọc: hậu quả khi mỗi bên đổi ý (theo Điều 328 hoặc thỏa thuận mức khác).
• Cam đoan của bên bán: nhà đất thuộc sở hữu hợp pháp, không tranh chấp, không thế chấp, chưa nhận cọc của ai khác.
• Giải quyết tranh chấp và hiệu lực: thương lượng trước, nếu không thành thì khởi kiện; số bản, ngày ký.
3. Mẫu 1 – Hợp đồng đặt cọc đầy đủ
Bản đầy đủ nêu rõ tài sản đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn, mức phạt cọc theo Điều 328 và cam đoan của các bên. Bản dưới đã điền số liệu minh họa; ô bôi vàng là chỗ cần thay.
Mẫu 1: Hợp đồng đặt cọc đầy đủ - đã điền minh họa (ô vàng là chỗ cần thay).
↓ Tải File hợp đồng đặt cọc nhà: Mẫu 1
↓ Tải File hợp đồng đặt cọc nhà: Mẫu 2
4. Mẫu 2 – Giấy đặt cọc bản đơn giản
Bản rút gọn, dễ dùng cho giao dịch nhỏ hoặc khi cần đặt cọc nhanh; vẫn nên có người làm chứng và ghi rõ điều khoản phạt cọc.
Mẫu 2: Giấy đặt cọc bản đơn giản - đã điền minh họa (ô vàng là chỗ cần thay).
Lưu ý khi dùng mẫu:
Mẫu chỉ mang tính tham khảo. Hãy điều chỉnh số tiền cọc, thời hạn và mức phạt cọc theo thỏa thuận thực tế; với giao dịch giá trị lớn nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư rà soát trước khi ký.
5. Quy định phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015
Toàn bộ cơ chế “được – mất” của tiền cọc nằm ở điều luật sau:
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“…nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
• Nếu ký được hợp đồng chuyển nhượng: trả lại tiền cọc hoặc trừ vào tiền mua nhà đất.
• Nếu bên mua đổi ý, không mua: mất cọc - tiền cọc thuộc về bên bán.
• Nếu bên bán đổi ý, không bán: trả lại tiền cọc và đền thêm một khoản tương đương (thường gọi “đền cọc gấp đôi”).
Ví dụ:
đặt cọc 200 triệu. Bên mua bỏ cọc → mất 200 triệu. Bên bán bỏ cọc → trả 200 triệu và đền 200 triệu (tổng 400 triệu). Hai bên có thể thỏa thuận mức phạt khác và ghi rõ trong hợp đồng.
6. Hướng dẫn điền và lưu ý để không mất cọc
6.1. Điền đúng các nội dung quan trọng
• Ghi số tiền cọc bằng cả số và chữ; nêu rõ trừ vào tiền mua khi ký công chứng.
• Mô tả nhà, đất theo trang 2 của Giấy chứng nhận (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, số Sổ).
• Ghi rõ thời hạn phải ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng và mức phạt cọc của mỗi bên.
6.2. Lưu ý để bảo vệ quyền lợi
1) Ghi rõ hai chữ “đặt cọc”.
Nếu chỉ ghi “giao trước”, “tạm ứng”, khoản tiền có thể bị coi là trả trước và không được phạt cọc.
2) Kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền.
Xem sổ gốc, đối chiếu chủ sở hữu, kiểm tra quy hoạch và thế chấp; yêu cầu đủ người có quyền cùng ký.
3) Nên có người làm chứng hoặc công chứng.
Đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng có người làm chứng/công chứng và thanh toán qua chuyển khoản sẽ là chứng cứ mạnh khi cần khởi kiện đòi phạt cọc.
Kết luận
Một mẫu hợp đồng đặt cọc tốt phải ghi rõ hai chữ “đặt cọc”, mô tả đúng nhà đất, nêu cụ thể số tiền cọc, thời hạn và mức phạt cọc theo Điều 328. Hãy tải mẫu phù hợp ở Mục 3–5, điền theo hướng dẫn và cân nhắc có người làm chứng hoặc công chứng để an toàn nhất.
Miễn trừ trách nhiệm:
Nội dung và mẫu mang tính tham khảo, cập nhật tháng 8/2026, không thay thế tư vấn pháp lý riêng. Với giao dịch cụ thể, hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi công chứng viên, luật sư trước khi ký.