1. Giấy mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không
Pháp luật không cấm viết tay, nhưng đặt điều kiện về hình thức cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị của tờ giấy phụ thuộc vào việc nó có được công chứng, chứng thực hay không.
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – điểm a khoản 3 Điều 27 | “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: | a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 1, khoản 4 Điều 164 | “1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. … | 4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – trích Điều 129 | “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: … | 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” |
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – khoản 5 Điều 137 | “5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.” |
Hình 1. Ba trường hợp của giấy mua bán đất viết tay và đường đi đúng đến khi sang tên
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024, nên khoản 5 Điều 137 chỉ áp dụng cho giấy tay lập trước ngày này. Giấy tay lập từ 01/8/2024 trở đi phải đi tiếp đến bước công chứng, chứng thực; việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015).
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – khoản 1 Điều 45 (điều kiện để chuyển nhượng) | “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: | a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; | b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; | c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; | d) Trong thời hạn sử dụng đất; | đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.” |
2. Tải mẫu giấy mua bán đất viết tay
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập, xếp theo loại tài sản mua bán. Mục 2.1 đến 2.3 là mẫu soạn trước khi Luật Đất đai 2024 và các quy định về căn cước, cư trú, chính quyền hai cấp có hiệu lực – cần sửa trước khi dùng. Mục 2.4 là mẫu Ban biên tập soạn theo quy định hiện hành.
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – CMND đã hết giá trị sử dụng: thay ô “CMND” bằng số định danh cá nhân (thẻ căn cước, căn cước công dân). | – Sổ hộ khẩu không còn sử dụng: thay “Hộ khẩu thường trú” bằng “Nơi cư trú”. | – Từ 01/7/2025 không còn cấp huyện: địa chỉ ghi xã/phường/đặc khu và tỉnh/thành phố. | – Xóa năm in sẵn, xóa phần lời chứng in sẵn; ghi thêm hạn ký hợp đồng có công chứng, chứng thực. |
2.1. Giấy mua bán đất (chỉ có đất) – cần sửa trước khi dùng
Mẫu 1 và Mẫu 2 cùng nội dung: bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (có vợ/chồng), thửa đất, giá và cách thanh toán, việc giao và đăng ký, thuế phí, giải quyết tranh chấp. Phải sửa: dòng ngày in sẵn “năm 2022”, ô CMND, “Hộ khẩu thường trú”.
Hình 2. Giấy mua bán đất (chỉ có đất) (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Giấy mua bán đất viết tay (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Giấy mua bán đất viết tay (Mẫu 2)
2.2. Giấy mua bán nhà và đất – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi trên đất có nhà: mô tả cả nhà ở (diện tích sử dụng, kết cấu, số tầng) và đất ở, có cam kết không dùng Giấy chứng nhận để giao dịch khác. Mẫu 3 (Word) và Mẫu 4 (PDF) cùng nội dung. Phải sửa: số CMND, “quận/huyện”, và bỏ phần lời chứng in sẵn ở cuối – lời chứng do công chứng viên lập khi công chứng.
Hình 3. Giấy mua bán nhà và đất (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Giấy mua bán nhà và đất (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Giấy mua bán nhà và đất – bản PDF (Mẫu 4)
2.3. Giấy mua bán đất nông nghiệp – cần sửa trước khi dùng
Mẫu 5 theo cấu trúc như Mẫu 1; Mẫu 6 có thêm phần cam đoan về tranh chấp, kê biên. Phải sửa: số CMND, “Hộ khẩu thường trú”; Mẫu 6 ghi lẫn “chuyển đổi” với “chuyển nhượng” và dùng cụm “hộ gia đình”.
Hình 4. Giấy mua bán đất nông nghiệp (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Giấy mua bán đất nông nghiệp (Mẫu 5)
⬇ Tải mẫu: Giấy mua bán đất nông nghiệp (Mẫu 6)
2.4. Giấy mua bán đất viết tay (Ban biên tập soạn)
Mẫu viết theo đúng vai trò của giấy tay: chốt thỏa thuận trước khi công chứng. Có các ô số định danh cá nhân, nơi cư trú, số phát hành Giấy chứng nhận; thanh toán 3 đợt gắn với công chứng và sang tên; cam kết theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024; cách xử lý khi một bên không ký công chứng. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 5. Giấy mua bán đất viết tay (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.4 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. GIẤY MUA BÁN ĐẤT (Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất – làm căn cứ ký hợp đồng có công chứng, chứng thực). Ngày, nơi lập. | Bên bán (Bên A), Bên mua (Bên B): họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú, điện thoại; vợ/chồng cùng đứng tên hoặc đồng ý. | Điều 1. Thửa đất: số phát hành, số vào sổ, ngày cấp Giấy chứng nhận; số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, thời hạn; tài sản gắn liền với đất. | Điều 2. Giá và thanh toán 3 đợt: khi ký giấy này – khi ký hợp đồng công chứng, chứng thực – sau khi đăng ký biến động; tài khoản nhận tiền. | Điều 3. Hạn ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã; đăng ký biến động trong 30 ngày. Điều 4. Cam kết điều kiện chuyển nhượng. Điều 5. Thuế, phí, lệ phí. Điều 6. Xử lý khi không ký được hợp đồng. Điều 7. Số bản. Chữ ký bên bán (vợ/chồng cùng ký), bên mua, người làm chứng. |
3. Hướng dẫn ghi và những chỗ phải sửa
Hình 6. Giấy mua bán đất viết tay (Mẫu 1): những chỗ phải sửa và cách ghi
| Mục | Cách ghi | Lưu ý |
| Tên giấy | “Giấy mua bán đất” hoặc “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” | Không ghi là hợp đồng đã công chứng |
| Ngày, nơi lập | Ngày ký thực tế, địa chỉ nơi ký | Không in sẵn năm |
| Thông tin các bên | Họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú | Đất là tài sản chung: vợ và chồng cùng ký |
| Thửa đất | Số phát hành, ngày cấp Giấy chứng nhận; số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất | Chép đúng từng con số trên Giấy chứng nhận |
| Giá, thanh toán | Ghi bằng số và bằng chữ; chia đợt theo mốc công chứng, sang tên | Chuyển khoản hoặc có biên nhận từng đợt |
| Hạn công chứng | Ngày cụ thể ký hợp đồng chuyển nhượng | Tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã |
| Thuế, phí | Bên nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng | Thỏa thuận bên mua nộp thay thì ghi rõ |
| Vi phạm | Mức phạt, việc hoàn trả tiền khi một bên không ký công chứng | Tránh ghi chung chung “bồi thường theo luật” |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Tiêu đề Mẫu 1, Mẫu 2 lặp chữ “quyền sử dụng”: sửa thành “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc “Giấy mua bán đất” trước khi in. | – Mẫu 1, Mẫu 2 có chữ sai “Băng chữ”, “dối với”, câu “là này hoàn toàn tự nguyện”: sửa thành “Bằng chữ”, “đối với”, “là hoàn toàn tự nguyện”. | – Mẫu 3, Mẫu 4 in sẵn phần “Lời chứng của công chứng viên”: phần này do công chứng viên lập, không tự điền. | – Mẫu 6 lấy tiêu đề chuyển nhượng nhưng Điều 1, Điều 2 lại ghi “chuyển đổi”: chuyển đổi là đổi đất nông nghiệp lấy đất nông nghiệp, không phải mua bán. | – Mua đất chưa có Giấy chứng nhận bằng giấy tay: không đủ điều kiện chuyển nhượng theo điểm a khoản 1 Điều 45, nên không ký được hợp đồng công chứng. | – Trả hết tiền ngay khi ký giấy tay: nếu bên bán không đi công chứng, bên mua chỉ còn cách khởi kiện. |
4. Ví dụ giấy mua bán đất viết tay
Hình 7. Ví dụ giấy mua bán đất viết tay – trả tiền 3 đợt, hạn công chứng 30/10/2026 (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: vợ chồng ông Trần Văn Bình, bà Nguyễn Thị Lan bán thửa đất 120 m² có nhà cấp 4 cho ông Phạm Quốc Huy với giá 1,8 tỷ đồng. Ngày 05/10/2026 hai bên viết giấy tay, bên mua trả trước 200 triệu đồng; 1,5 tỷ đồng trả khi ký hợp đồng có công chứng chậm nhất ngày 30/10/2026; 100 triệu đồng còn lại trả khi bên mua nhận Giấy chứng nhận sang tên.
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – trích khoản 3 Điều 133 | “3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; …” |
| Lưu ý khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay | – Xem bản chính Giấy chứng nhận và hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã về tranh chấp, thế chấp, quy hoạch trước khi trả tiền đợt đầu. | – Đất, nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người: tất cả người có tên (hoặc đồng sở hữu) cùng ký giấy tay và hợp đồng công chứng. | – Giữ khoản trả trước ở mức thấp; phần lớn tiền trả khi ký hợp đồng có công chứng, chứng thực, phần cuối trả khi sang tên xong. | – Nhà trên đất đang cho thuê: ghi rõ thời điểm bàn giao nhà và việc chấm dứt hay tiếp tục hợp đồng thuê để tránh tranh chấp với người thuê. | – Giấy tay chỉ là bước đầu: hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký biến động trong 30 ngày. |
Kết luận
Giấy mua bán đất viết tay dùng tốt để chốt giá, tiền đặt trước và hạn công chứng, nhưng không thay được hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Khi dùng mẫu tải về, sửa ngay số CMND, hộ khẩu, năm in sẵn và địa danh cấp huyện; chia tiền theo đợt gắn với công chứng và sang tên để giảm rủi ro. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Mức thuế, phí, lệ phí và hồ sơ cụ thể theo quy định hiện hành và hướng dẫn của cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. |