1. Chuyển nhượng đất có nhà ở: điều kiện, công chứng, hiệu lực
Khi trên đất có nhà ở đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, giao dịch vừa là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2024) vừa là mua bán nhà ở (Luật Nhà ở 2023). Hợp đồng vì vậy phải đáp ứng cả hai luật: đất đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà đủ điều kiện giao dịch, và được công chứng, chứng thực.
Hình 1. Chuyển nhượng đất có nhà ở: nội dung hợp đồng và 4 mốc từ ký đến sang tên
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – khoản 1 Điều 164 | “1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.” |
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – trích khoản 3 Điều 27 | “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: | a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; …” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 1 Điều 160 | “1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: | a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; | b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; | c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; | d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; …” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 503 | “Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất | Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” |
2. Tải mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mẫu 1, Mẫu 2, Mẫu 5 soạn theo quy định trước đây – cần sửa trước khi dùng; Mẫu 3, Mẫu 4 là mẫu tham khảo dùng được ngay. Mục 2.5 là biên bản bàn giao nhà ở và tài sản do Ban biên tập soạn để đính kèm hợp đồng.
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – CMND đã hết giá trị sử dụng: thay bằng số định danh cá nhân (thẻ căn cước, căn cước công dân). | – Sổ hộ khẩu không còn sử dụng: thay “Hộ khẩu thường trú” bằng “Nơi cư trú”. | – Ghi đủ ngày, tháng, năm sinh thay cho “Sinh năm” để khớp dữ liệu căn cước khi công chứng. | – Hợp đồng giữa người dân có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực – không ghi “có hiệu lực ngay sau khi hai Bên ký kết”. |
2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (bản có hiệu lực từ khi công chứng) – cần sửa trước khi dùng
Mẫu 7 điều dành riêng cho đất có nhà ở: Điều 1 có hai phần “Thửa đất” và “Nhà ở” (diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, cấp nhà, số tầng); Điều 7 ghi hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Phải sửa ô CMND, “Hộ khẩu thường trú”, “Sinh năm”.
Hình 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (bản có hiệu lực từ khi công chứng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Mẫu 1)
2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (bản 3 trang) – cần sửa trước khi dùng
Cùng cấu trúc 7 điều với Mẫu 1 nhưng gọn hơn. Hai lỗi phải sửa: Điều 7 ghi hợp đồng “có hiệu lực ngay sau khi hai Bên ký kết” và Điều 3 ghi Bên A giao nhà đất “trước khi ký Hợp đồng” (xem Mục 3).
Hình 3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (bản 3 trang)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Mẫu 2)
2.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Mẫu tham khảo 7 điều dùng cho đất có nhà ở hoặc công trình khác, phần tài sản ghi theo Giấy chứng nhận. Mẫu 3 và Mẫu 4 cùng nội dung.
Hình 4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (Mẫu 4)
2.4. Hợp đồng mua bán nhà đất – bản PDF – cần sửa trước khi dùng
Bản PDF in sẵn tên “Văn phòng công chứng” và phần lời chứng của công chứng viên; ghi số CMND, “đăng ký hộ khẩu thường trú”. Chỉ dùng để tham khảo bố cục.
Hình 5. Hợp đồng mua bán nhà đất – bản PDF
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng mua bán nhà đất – bản PDF (Mẫu 5)
2.5. Biên bản bàn giao nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Ban biên tập soạn)
Hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi “như hiện trạng”, nên tranh chấp hay phát sinh ở thiết bị để lại, phần xây thêm, tiền điện nước. Biên bản này lập khi giao nhà, kèm theo hợp đồng đã công chứng: căn cứ số công chứng, các bên, nhà và thửa đất, bảng kê tài sản, chìa khóa, chỉ số điện nước, giấy tờ, tồn tại và cam kết. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 6. Biên bản bàn giao nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.5 | Quốc hiệu, tiêu ngữ; địa điểm, ngày. BIÊN BẢN BÀN GIAO NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở). | Căn cứ: số công chứng, quyển số, ngày công chứng, tổ chức hành nghề công chứng. I. Các bên: bên giao (vợ và chồng), bên nhận – họ tên, số định danh cá nhân. | II. Nhà ở và thửa đất: địa chỉ, thửa, tờ, diện tích; nhà (số tầng, diện tích sàn) theo Giấy chứng nhận; phần xây dựng chưa được chứng nhận và bên làm thủ tục bổ sung. | III. Bảng tài sản, thiết bị: STT – tài sản – số lượng – tình trạng. IV. Chìa khóa, chỉ số công tơ điện, đồng hồ nước, ngày thanh toán hóa đơn, giấy tờ bàn giao. | V. Tồn tại và cách xử lý; cam kết người cư trú đã chuyển đi; thời điểm chuyển trách nhiệm quản lý; số bản. Chữ ký hai bên. |
3. Hướng dẫn cách ghi và lỗi trong mẫu
Hình 7. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở (Mẫu 1): cách ghi phần các bên
Hình 8. Mẫu 1: cách ghi Điều 1 – thửa đất và nhà ở chuyển nhượng
| Nội dung | Cách ghi | Lỗi hay gặp |
| Bên chuyển nhượng | Tất cả người có tên trên Giấy chứng nhận; nhà đất là tài sản chung vợ chồng thì cả hai | Chỉ chồng hoặc vợ ký |
| Thửa đất | Số thửa, tờ bản đồ, diện tích riêng/chung, mục đích, thời hạn, nguồn gốc | Ghi theo đo đạc thực tế khác Giấy chứng nhận |
| Nhà ở | Diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, cấp nhà, số tầng đã được chứng nhận | Gộp cả phần xây thêm chưa được chứng nhận |
| Giá | Một giá chung cho đất và nhà, bằng số và bằng chữ; có thể tách giá trị nhà, đất nếu hai bên thỏa thuận | Ghi giá thấp hơn thực tế – rủi ro khi tranh chấp, truy thu thuế |
| Thanh toán | Các đợt, chuyển khoản; giữ lại một phần đến khi sang tên | “Hai bên tự thực hiện” – không có chứng từ |
| Giao nhà | Thời hạn giao sau khi công chứng; kèm biên bản bàn giao (Mục 2.5) | Ghi giao “trước khi ký Hợp đồng” |
| Thuế, lệ phí | Bên nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng | Ghi chung chung “do … chịu” |
| Hiệu lực | Từ thời điểm công chứng, chứng thực | “Có hiệu lực ngay sau khi ký” |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 2, Điều 7 ghi “Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai Bên ký kết”: sửa thành “có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng (hoặc chứng thực)” như Mẫu 1. | – Mẫu 2, Điều 3 ghi Bên A giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở “trước khi ký Hợp đồng”: ghi thời hạn giao nhà sau khi công chứng, và chỉ giao bản gốc Giấy chứng nhận khi đã thanh toán đủ hoặc nộp hồ sơ sang tên. | – Mẫu 2, chú thích 1 viết sai “Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất”: sửa thành “quyền sử dụng đất”. | – Mẫu 1, Mẫu 2 ghi “Việc thanh toán … do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm”: nên ghi rõ số tiền từng đợt, tài khoản nhận, mốc thanh toán. | – Mẫu 3, Mẫu 4 đánh dấu chú thích (1), (3), (10) nhưng không kèm phần giải thích: (1) ghi đủ họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú của các bên; (3) ghi nhà ở, công trình theo Giấy chứng nhận. | – Không dùng mẫu Phụ lục VII Nghị định 96/2024/NĐ-CP cho giao dịch này: mẫu đó chỉ dành cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển nhượng đất nền đã có hạ tầng trong dự án. |
4. Ví dụ biên bản bàn giao nhà sau công chứng
Hình 9. Ví dụ biên bản bàn giao nhà 3 tầng trên thửa đất 60 m² (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: vợ chồng ông Phùng Văn Lộc, bà Hồ Thị Duyên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở với ông Âu Minh Trí, công chứng ngày 15/10/2026. Ngày 25/10/2026, hai bên lập biên bản bàn giao: nhà 3 tầng, diện tích sàn 165 m²; tum thang 15 m² chưa được chứng nhận do bên mua tự làm thủ tục bổ sung; 4 nhóm thiết bị để lại; chỉ số điện, nước; trần tầng 3 bị thấm, bên bán chịu 5 triệu đồng trừ vào khoản tiền còn lại.
| Lưu ý riêng khi chuyển nhượng đất có nhà ở | – Đối chiếu nhà thực tế với phần nhà ghi trên Giấy chứng nhận; phần xây thêm, cơi nới chưa được chứng nhận cần thỏa thuận rõ bên chịu thủ tục và chi phí. | – Nhà có người đang đăng ký thường trú: bên bán cam kết làm thủ tục chuyển đi trước ngày giao nhà. | – Nhà đang thế chấp: giải chấp trước khi công chứng; nhà đang cho thuê: ghi ngày người thuê trả nhà hoặc bên mua tiếp nhận hợp đồng thuê. | – Sau công chứng, nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày; việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015). | – Hồ sơ sang tên dùng mẫu đơn đăng ký biến động hiện hành và hợp đồng đã công chứng; tờ khai thuế, lệ phí nộp cùng hồ sơ. |
Kết luận
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải mô tả đủ thửa đất và căn nhà theo Giấy chứng nhận, được công chứng hoặc chứng thực và chỉ có hiệu lực từ thời điểm đó; quyền sử dụng đất chuyển sang người mua khi đăng ký biến động. Khi tải mẫu, sửa CMND, hộ khẩu, câu “có hiệu lực ngay khi ký” và lập thêm biên bản bàn giao nhà, tài sản. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 11/10/2026. Giao dịch giá trị lớn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký. |