1. Hợp đồng môi giới cho thuê nhà là gì?
Hợp đồng môi giới cho thuê nhà/căn hộ là hợp đồng dịch vụ, theo đó bên môi giới giúp chủ nhà tìm được khách thuê (kết nối, cung cấp thông tin, hỗ trợ đàm phán, ký kết) và được hưởng hoa hồng khi hợp đồng thuê được ký. Đây là quan hệ dịch vụ, khác với hợp đồng thuê nhà (giữa chủ nhà và người thuê).
2. Căn cứ pháp lý
2.1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới - Điều 61 Luật KDBĐS 2023
| Điều 61. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (nội dung chính) | • Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp, có quy chế hoạt động, có cơ sở vật chất kỹ thuật và có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. | • Cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. | • Nghĩa là từ 01/8/2024, cá nhân KHÔNG được hành nghề môi giới BĐS độc lập, tự do. |
2.2. Thù lao và hoa hồng môi giới - Điều 62, 63 Luật KDBĐS 2023
| Điều 62 & 63 (nội dung chính) | • Điều 62 - Thù lao môi giới: doanh nghiệp môi giới được hưởng thù lao do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả giao dịch (là phí cho công tác môi giới). | • Điều 63 - Hoa hồng môi giới: doanh nghiệp môi giới được hưởng hoa hồng khi giao dịch được ký kết; mức hoa hồng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. | • Việc đào tạo, thi và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS thực hiện theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. |
3. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản (từ 2024)
3.1. Với cá nhân môi giới
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS (thi và cấp theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP).
- Phải hành nghề trong một doanh nghiệp/sàn giao dịch BĐS - không được hành nghề độc lập, tự do.
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
3.2. Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới
- Thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã) theo quy định.
- Có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất - kỹ thuật phù hợp.
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
| Điểm mới quan trọng: Luật KDBĐS 2023 chấm dứt tình trạng "cò đất/cò nhà tự do". Ký hợp đồng môi giới với cá nhân/đơn vị KHÔNG có chứng chỉ và không thuộc doanh nghiệp môi giới là rủi ro pháp lý - nên yêu cầu ghi rõ mã số chứng chỉ hành nghề trong hợp đồng. |
4. Cách tính hoa hồng môi giới cho thuê nhà
Về mặt pháp lý, hoa hồng do các bên thỏa thuận (Điều 63 Luật KDBĐS 2023) - không có mức cố định do luật ấn định. Cần phân biệt: thù lao là phí cho công tác môi giới (có thể cố định, không phụ thuộc kết quả); hoa hồng là khoản hưởng khi giao dịch được ký kết thành công.
Mức phổ biến trên thị trường (thỏa thuận, không phải luật định)
| Trường hợp cho thuê | Mức hoa hồng thường gặp |
| Cho thuê nhà ở / căn hộ (dài hạn ≥ 12 tháng) | Thường bằng 01 tháng tiền thuê |
| Cho thuê ngắn hạn | Thường 50% một tháng tiền thuê |
| Cho thuê mặt bằng / thương mại | Theo % giá trị hợp đồng (thỏa thuận, có thể cao hơn) |
Ví dụ: căn hộ giá thuê 10 triệu/tháng, hoa hồng thỏa thuận bằng 01 tháng tiền thuê → bên môi giới nhận 10 triệu khi khách thuê ký hợp đồng; nếu thỏa thuận 50% thì nhận 5 triệu. Nên ghi rõ trong hợp đồng: mức hoa hồng, thời điểm trả (khi ký HĐ thuê), và bên nào trả (chủ nhà hay người thuê).
5. Mẫu hợp đồng môi giới cho thuê nhà / căn hộ
Bản dưới đã điền minh họa, có ghi mã số chứng chỉ hành nghề của nhân viên môi giới (bắt buộc). Chỗ bôi vàng là phần cần thay.
Mẫu - Hợp đồng dịch vụ môi giới cho thuê nhà/căn hộ
Mẫu HĐ dịch vụ môi giới cho thuê nhà/căn hộ - có mã chứng chỉ hành nghề & điều khoản hoa hồng
| Ba điều nên ghi rõ trong hợp đồng môi giới: | 1. Mã số chứng chỉ hành nghề & pháp nhân môi giới. Xác nhận bên môi giới đủ điều kiện hành nghề (Điều 61) - tránh ký với "cò" không có chứng chỉ. | 2. Mức hoa hồng, thời điểm và bên trả. Ghi rõ hoa hồng bao nhiêu, trả khi nào (khi ký HĐ thuê thành công) và ai trả để tránh tranh chấp. | 3. Phạm vi & thời hạn môi giới. Xác định công việc môi giới và thời hạn; điều kiện được hưởng hoa hồng (giao dịch thành công do bên môi giới giới thiệu). |
Kết luận
Khi thuê môi giới cho thuê nhà/căn hộ, hãy chọn đơn vị/cá nhân có chứng chỉ hành nghề và thuộc doanh nghiệp môi giới (Điều 61 Luật KDBĐS 2023), ghi rõ mức hoa hồng và thời điểm trả trong hợp đồng. Hoa hồng do thỏa thuận, phổ biến khoảng 50% - 100% một tháng tiền thuê.
| Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể. Mẫu là bản điền minh họa. Điều kiện hành nghề (Điều 61) và nguyên tắc thù lao/hoa hồng (Điều 62, 63) theo Luật KDBĐS 2023 đã đối chiếu nhiều nguồn; mức hoa hồng nêu trong bài là thực tế thị trường, do các bên thỏa thuận, không phải mức luật định. |