1. Hợp đồng sửa chữa nhà là gì?
Hợp đồng sửa chữa nhà là hợp đồng theo đó bên sửa chữa thực hiện các công việc khắc phục, cải tạo nhà ở theo yêu cầu của chủ nhà và được trả tiền. Về bản chất, đây là hợp đồng dịch vụ theo Bộ luật Dân sự:
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 513, khoản 4 Điều 519 | “Điều 513. Hợp đồng dịch vụ | Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.” | “4. Trường hợp dịch vụ được cung ứng không đạt được như thoả thuận hoặc công việc không được hoàn thành đúng thời hạn thì bên sử dụng dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” (khoản 4 Điều 519) |
| ⚖ Luật Xây dựng 2025 – điểm h khoản 2 Điều 43 (miễn giấy phép xây dựng) | “h) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.” |
Khoản 2, khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/01/2026 (phần còn lại của Luật có hiệu lực từ 01/7/2026), thay thế Luật Xây dựng 2014. Trường hợp không được miễn, chủ nhà phải có giấy phép sửa chữa, cải tạo (điểm b khoản 1 Điều 43) trước khi khởi công. Với căn hộ chung cư, cần tuân thủ thêm nội quy nhà chung cư và thông báo ban quản trị/ban quản lý.
Hình 1. Sửa chữa nhà có phải xin giấy phép xây dựng?
2. Tải 4 mẫu hợp đồng sửa chữa nhà 2026
Các mẫu là file Word (.doc/.docx). Mỗi nhóm có ảnh trang đầu để chọn đúng mẫu.
2.1. Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở (mẫu gọn, bên nhận khoán)
Mẫu ngắn cho sửa chữa nhà ở giữa chủ nhà và bên nhận khoán: công việc đặt khoán, nguyên vật liệu và tạm ứng, trách nhiệm hai bên, thời gian, thanh toán, nghiệm thu. Mẫu 1 và Mẫu 2 gần như cùng một bản; thay “CMND”, “hộ khẩu” bằng số định danh cá nhân, nơi thường trú.
Hình 2. Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở (mẫu gọn, bên nhận khoán)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng sửa chữa nhà ở (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng sửa chữa nhà ở (Mẫu 2)
2.2. Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở có yêu cầu kỹ thuật chi tiết
Có sẵn mục yêu cầu kỹ thuật cho nền móng, vách, bếp – vệ sinh, tầng, trần mái, cửa, sơn; nghiệm thu, bảo hành, phát sinh, bất khả kháng. Lưu ý bổ sung ô tổng giá trị hợp đồng (mẫu chỉ có phương thức thanh toán).
Hình 3. Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở có yêu cầu kỹ thuật chi tiết
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng sửa chữa nhà ở chi tiết
2.3. Mẫu hợp đồng khoán sửa chữa nhà ở cho nhóm thợ
Chủ nhà ký với người đại diện nhóm thợ; đã dùng “Căn cước công dân”. Phù hợp sửa nhỏ, thuê thợ trực tiếp không qua công ty.
Hình 4. Mẫu hợp đồng khoán sửa chữa nhà ở cho nhóm thợ
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng khoán sửa nhà cho nhóm thợ
2.4. Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở, căn hộ chung cư (doanh nghiệp thi công)
Bố cục hợp đồng kinh tế đầy đủ: nội dung, khối lượng, chất lượng, giá, thanh toán, bảo hiểm, bảo hành, bảo mật, bất khả kháng, tranh chấp. Phần thông tin các bên để dạng tổ chức – chủ nhà là cá nhân thì sửa lại.
Hình 5. Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở, căn hộ chung cư (doanh nghiệp thi công)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng sửa chữa nhà ở, căn hộ chung cư
3. Hướng dẫn ghi hợp đồng sửa chữa nhà
Hướng dẫn theo mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở có yêu cầu kỹ thuật chi tiết (Mục 2.2).
Hình 6. Cách ghi thông tin các bên
Hình 7. Cách ghi nội dung, thời gian, giá trị, yêu cầu kỹ thuật
Hình 8. Cách ghi nghiệm thu, bảo hành, quyền và nghĩa vụ
| Mục | Cách ghi |
| Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015; Luật Xây dựng 2025 nếu có hạng mục xây dựng; bên sửa chữa là doanh nghiệp có thể thêm Luật Thương mại 2005 |
| Chủ nhà | Họ tên, số định danh cá nhân, nơi thường trú; nên ghi giấy tờ nhà (số Giấy chứng nhận) hoặc hợp đồng thuê nếu người thuê sửa |
| Bên sửa chữa | Công ty/hộ kinh doanh: tên, MST, người đại diện; nhóm thợ: người đại diện, số định danh |
| Hạng mục | Liệt kê từng việc, khối lượng (m², m dài, bộ), vật liệu (hãng, mã, quy cách); ghi “không thay đổi kết cấu chịu lực” nếu đúng |
| Giá trị | Tổng giá trị bằng số và chữ, trọn gói hay theo khối lượng thực tế; ai mua vật tư; cách tính phát sinh |
| Thời gian | Ngày bắt đầu, ngày hoàn thành, giờ thi công (theo quy định khu dân cư/chung cư) |
| Thanh toán | Tạm ứng, các đợt gắn với mốc nghiệm thu; giữ lại một phần cho bảo hành |
| Nghiệm thu, bảo hành | Tiêu chí (thử nước chống thấm, thử áp đường ống…), biên bản; thời gian bảo hành từng hạng mục |
| An toàn, nhà liền kề | Che chắn, phế thải, an toàn lao động; trách nhiệm bồi thường hư hỏng nhà bên cạnh |
| Giấy phép, thủ tục | Bên nào xin giấy phép (nếu phải có), thông báo ban quản lý; ai chịu khi bị đình chỉ |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng sửa chữa nhà cũ | – Mẫu căn cứ Luật Xây dựng 2014 (số 50/2014/QH13), Nghị định 15/2021/NĐ-CP về giấy phép xây dựng: từ 2026 áp dụng Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15). | – Mẫu ghi “CMND”, “Chứng minh nhân dân”, “hộ khẩu”: ghi số định danh cá nhân, nơi thường trú. | – Mẫu để địa chỉ “quận/huyện”: ghi theo đơn vị hành chính hiện hành (xã/phường, tỉnh/thành phố). |
4. Ví dụ hợp đồng sửa chữa nhà đã điền
Hình 9. Ví dụ hợp đồng sửa chữa nhà ở (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng sửa chữa nhà | – Chụp ảnh, quay video hiện trạng nhà và nhà liền kề trước khi khởi công. | – Hạng mục chống thấm, điện nước nên có tiêu chí thử nghiệm và bảo hành dài hơn. | – Phát sinh phải lập phụ lục có giá, ký trước khi làm; tránh thỏa thuận miệng. | – Không thanh toán vượt khối lượng đã nghiệm thu; giữ lại một phần đến hết bảo hành. |
Kết luận
Hợp đồng sửa chữa nhà nên liệt kê rõ hạng mục, vật liệu, giá, mốc thanh toán, tiêu chí nghiệm thu và bảo hành; đồng thời xác định trường hợp có phải xin giấy phép theo Luật Xây dựng 2025. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 04/10/2026. Sửa chữa có can thiệp kết cấu nên thuê đơn vị có năng lực và hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương. |