1. Hợp đồng xây nhà trọn gói là gì?
| ⚖ Nghị định 210/2026/NĐ-CP – điểm a khoản 2 Điều 6 | “a) Hợp đồng trọn gói là loại hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết hợp đồng và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng tương ứng với nội dung, phạm vi công việc, các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và các điều khoản khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.” |
| ⚖ Nghị định 210/2026/NĐ-CP – điểm a khoản 3 Điều 11 (phạm vi áp dụng) | “a) Hợp đồng trọn gói được áp dụng phổ biến đối với trường hợp trong quá trình tổ chức lựa chọn nhà thầu, đàm phán, giao kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng và đơn giá hoặc giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu cầu của hợp đồng xây dựng, ít có khả năng xảy ra thay đổi về khối lượng, rủi ro biến động giá đối với chi phí đầu vào để thực hiện hợp đồng; …” |
Nghị định 210/2026/NĐ-CP áp dụng đối với bên giao thầu, bên nhận thầu và tổ chức, cá nhân liên quan đến hợp đồng xây dựng (Điều 2). Nhiều quy định chi tiết như mức tạm ứng, bảo đảm, thời hạn thanh lý chỉ bắt buộc với dự án đầu tư công, dự án PPP; khi xây nhà ở riêng lẻ, chủ nhà và nhà thầu tự thỏa thuận nhưng nên tham khảo để hợp đồng chặt chẽ. Với hợp đồng trọn gói thuộc dự án đầu tư công, PPP, việc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá hạng mục tương ứng giai đoạn đã thỏa thuận, không yêu cầu xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi (điểm c khoản 4 Điều 28).
Hình 1. Chọn đúng loại hợp đồng xây nhà
2. Tải mẫu hợp đồng thi công xây nhà trọn gói 2026
Các mẫu nhà ở là file trên Google Drive (mở link, chọn biểu tượng tải xuống); mẫu Phụ lục VI là file Word, PDF. Mỗi nhóm có ảnh trang đầu để chọn đúng mẫu.
2.1. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói 2026
Mẫu đầy đủ 21 trang: trang bìa, hướng dẫn hoàn thiện trước khi ký, căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, phạm vi bao gồm/không bao gồm, BOQ, vật tư, tiến độ, thanh toán theo mốc, bảo hành.
Hình 2. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng xây nhà trọn gói (Word)
2.2. Mẫu hợp đồng thi công phần thô nhà ở
Khi chủ nhà tự lo vật tư hoàn thiện; có lựa chọn chỉ phần thô hoặc phần thô kèm nhân công hoàn thiện. Mẫu 1 (Word), Mẫu 2 (PDF) cùng một bản.
Hình 3. Mẫu hợp đồng thi công phần thô
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng phần thô (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng phần thô (Mẫu 2)
2.3. Mẫu hợp đồng thi công hoàn thiện nhà ở
Thi công hoàn thiện trên phần thô đã nghiệm thu; ghi rõ điểm bắt đầu phạm vi và nhóm công việc. Mẫu 1 (Word), Mẫu 2 (PDF).
Hình 4. Mẫu hợp đồng thi công hoàn thiện
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng hoàn thiện (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng hoàn thiện (Mẫu 2)
2.4. Mẫu hợp đồng xây nhà chìa khóa trao tay
Nhà thầu đảm nhận thiết kế – cung ứng – thi công đến khi bàn giao sử dụng. Mẫu 1 (Word), Mẫu 2 (PDF).
Hình 5. Mẫu hợp đồng chìa khóa trao tay
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chìa khóa trao tay
2.5. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI – Quyết định 1040/QĐ-BXD)
Mẫu chính thức của Bộ Xây dựng áp dụng từ 01/7/2026 – phù hợp với công trình có quy mô lớn hoặc chủ đầu tư là tổ chức; nhà ở riêng lẻ có thể tham khảo phần điều kiện cụ thể. Mẫu 1 (Word), Mẫu 2 (PDF).
Hình 6. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục VI (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục VI (Mẫu 2)
Văn bản kèm theo:
⬇ Tải: Nghị định 210/2026 (PDF)
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng xây nhà trọn gói
Hướng dẫn theo mẫu hợp đồng thi công nhà ở trọn gói 2026 (Mục 2.1).
Hình 7. Cách ghi trang bìa
Hình 8. Cách ghi thông tin các bên
Hình 9. Cách ghi giá hợp đồng, thuế, hóa đơn
Hình 10. Cách ghi tiến độ, tạm ứng, thanh toán
| Mục | Cách ghi |
| Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015; Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Nghị định 210/2026/NĐ-CP (hợp đồng), 207/2026/NĐ-CP (chất lượng, thi công); giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế |
| Chủ nhà | Họ tên, số định danh cá nhân, nơi cư trú; người ký thay phải có giấy ủy quyền; nhà là tài sản chung thì vợ chồng cùng ký |
| Nhà thầu | Tên doanh nghiệp/hộ kinh doanh, MST, người đại diện, chỉ huy trưởng, năng lực |
| Công trình | Địa chỉ, số tầng, diện tích sàn, kết cấu; số giấy phép xây dựng; bộ bản vẽ phát hành |
| Phạm vi | Liệt kê hạng mục bao gồm và KHÔNG bao gồm (xin phép, ép cọc, nội thất rời, thang máy…) |
| Giá trọn gói | Đơn giá/m² × diện tích sàn (ghi cách tính diện tích: móng, mái, sân…) hoặc tổng giá theo BOQ; thuế GTGT; hóa đơn |
| Vật tư | Bảng vật tư: hãng, mã, quy cách, xuất xứ, mẫu duyệt; nguyên tắc thay thế khi khan hiếm |
| Tiến độ | Ngày khởi công, số ngày thi công, các trường hợp được gia hạn |
| Tạm ứng, thanh toán | Tạm ứng bao nhiêu %; thanh toán theo mốc nghiệm thu (móng, khung, mái, xây tô, hoàn thiện); giữ lại một phần cho bảo hành |
| Phát sinh, phạt, bảo hành | Phiếu thay đổi ký trước khi thi công; mức phạt chậm tiến độ; thời gian, phạm vi bảo hành |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng xây nhà trước năm 2026 | – Mẫu căn cứ Luật Xây dựng 2014 (số 50/2014/QH13), Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Nghị định 15/2013/NĐ-CP, Thông tư 05/2015/TT-BXD: hợp đồng ký từ 01/7/2026 ghi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Nghị định 207/2026/NĐ-CP. | – Mẫu căn cứ Bộ luật Dân sự 2005, “Pháp lệnh hợp đồng dân sự”, Nghị định 209/2004/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ lâu. | – Mẫu ghi “CMND/CMTND”, “hộ khẩu”: ghi số định danh cá nhân, nơi cư trú. |
4. Ví dụ hợp đồng xây nhà trọn gói đã điền
Hình 11. Ví dụ hợp đồng xây nhà ở trọn gói (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói | – Ghi rõ cách tính diện tích sàn quy đổi (móng, mái, sân thượng, ban công) – nguồn tranh chấp phổ biến nhất khi tính giá theo m². | – Không thanh toán vượt xa khối lượng đã nghiệm thu; giữ lại một khoản đến hết thời gian bảo hành. | – Ghi nhận hiện trạng nhà liền kề (ảnh, video, biên bản) trước khi khởi công. | – Mọi thay đổi vật tư, thiết kế phải lập văn bản có chữ ký hai bên trước khi thi công, ghi rõ giá phát sinh. |
Kết luận
Hợp đồng thi công xây nhà trọn gói năm 2026 cần căn cứ Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210/2026/NĐ-CP; chốt kỹ phạm vi, bảng vật tư, cách tính diện tích và gắn thanh toán với nghiệm thu để giá trọn gói không thành nguồn tranh chấp. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 03/10/2026. Công trình giá trị lớn, kết cấu phức tạp nên được kỹ sư và luật sư rà soát hợp đồng theo hồ sơ thực tế. |