1. Căn cứ pháp lý về hợp đồng thuê mặt bằng
Pháp luật không có quy định riêng về “hợp đồng thuê mặt bằng”; đây là hợp đồng thuê tài sản (thuê nhà để sử dụng vào mục đích kinh doanh) chịu điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản thì áp dụng thêm Luật Kinh doanh bất động sản.
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 472 | “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 475 và Điều 481 | “Điều 475. Cho thuê lại – Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. | Điều 481. Trả tiền thuê – 1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. | 2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – khoản 2 Điều 328 (đặt cọc) | “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 2 Điều 164 | “2. … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.” |
Hình 1. 6 điều khoản phải có trong hợp đồng thuê mặt bằng
2. Tải mẫu hợp đồng thuê mặt bằng
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập.
2.1. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng 5 điều (cá nhân – cá nhân)
Mẫu phổ biến nhất: mặt bằng và mục đích thuê, thời hạn (có/không đặt cọc), giá thuê và tiền điện nước, mức tăng giá hằng năm, trách nhiệm hai bên, cho thuê lại khi được đồng ý. Bốn link là các phiên bản của cùng một khung mẫu: bản 2026 đã đổi sang CCCD; các bản cũ còn ghi CMND, “phí thế chân”, tăng giá cố định 10%.
Hình 2. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng 5 điều (cá nhân – cá nhân)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng 5 điều – bản 2026 (CCCD)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng 5 điều – bản CMND/CCCD
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng 5 điều – biến thể có “phí thế chân”
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng 5 điều – PDF
2.2. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng chi tiết (cá nhân hoặc công ty, có đặt cọc)
Mẫu dài 6 điều, bên cho thuê/bên thuê có thể là cá nhân hoặc công ty: thuê sân và căn nhà, giá cố định, lãi chậm trả, phạm vi hoạt động (bảng hiệu, giờ hoạt động, cải tạo), trách nhiệm hai bên, đặt cọc, đơn phương chấm dứt. Nhiều thông tin hành chính cũ cần sửa (xem Mục 3).
Hình 3. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng chi tiết (cá nhân hoặc công ty, có đặt cọc)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng chi tiết (cá nhân/công ty, đặt cọc)
2.3. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng đơn giản
Mẫu ngắn 6 điều dùng cho cửa hàng nhỏ: mặt tiền, diện tích, mục đích; thời hạn; giá và phương thức thanh toán; trách nhiệm hai bên; hiệu lực. Mẫu in sẵn “kinh doanh bán quần áo”, tăng giá 15%/năm và căn cứ Luật Thương mại – cần chỉnh theo thực tế.
Hình 4. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng đơn giản
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng đơn giản
3. Hướng dẫn ghi và lỗi cần sửa
Ảnh chú thích lấy từ chính các file tải về; ô ⚠ là chỗ cần sửa trước khi ký.
Hình 5. Mẫu 5 điều – mặt bằng, thời hạn, giá thuê
Hình 6. Mẫu 5 điều – thanh toán, chấm dứt, tăng giá
Hình 7. Mẫu chi tiết – thông tin các bên
Hình 8. Mẫu chi tiết – giá thuê, thanh toán
Hình 9. Mẫu chi tiết – đặt cọc
Hình 10. Mẫu đơn giản – các bên
Hình 11. Mẫu đơn giản – thời hạn, giá, trách nhiệm
| Điều khoản | Cách ghi |
| Các bên | Cá nhân: họ tên, năm sinh, số căn cước, nơi thường trú; doanh nghiệp: tên, mã số doanh nghiệp, trụ sở, người đại diện theo pháp luật |
| Mặt bằng | Địa chỉ, tầng, diện tích, hiện trạng, thiết bị bàn giao (lập biên bản/phụ lục); số Giấy chứng nhận của chủ nhà |
| Mục đích, thời hạn | Ngành kinh doanh; ngày bắt đầu – kết thúc; ngày bàn giao, thời gian sửa sang miễn tiền thuê (nếu có) |
| Giá thuê | Bằng số và chữ; kỳ trả; chuyển khoản; mức tăng hằng năm; điện, nước, phí quản lý do ai trả; thuế phát sinh do ai kê khai |
| Đặt cọc | Số tiền, thời điểm trả lại, khoản được khấu trừ, hậu quả khi một bên chấm dứt trái thỏa thuận |
| Chấm dứt sớm | Các trường hợp, thời gian báo trước, bồi thường; không trả 03 kỳ liên tiếp thì bên cho thuê được chấm dứt (nếu không thỏa thuận khác) |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 5 điều: bên thuê bị ghi “Là chủ sở hữu căn nhà” (dòng thừa); hai mục cùng số 3.3; quy định chậm trả 01 tháng là bên cho thuê được đơn phương chấm dứt – được phép nếu hai bên thỏa thuận, nhưng mặc định luật là 03 kỳ liên tiếp; các bản cũ ghi “CMND”, “phí thế chân”, “Thời hạn hợp động”. | – Mẫu chi tiết: ghi ký “tại Phòng công chứng, trước mặt Công chứng viên” (không bắt buộc); “Số CMND”, “Địa chỉ trường trú”, “GPKD số … do sở KH&ĐT”, mã vùng “(08)”; “thuế môn bài” (lệ phí môn bài đã bãi bỏ từ 01/01/2026); có hai “Điều 3”; điện nước ghi “do Bên A trực tiếp thanh toán” dễ mâu thuẫn – ghi rõ bên nào trả. | – Mẫu đơn giản: căn cứ Luật Thương mại (chỉ phù hợp khi các bên là thương nhân); in sẵn “kinh doanh bán quần áo”, tăng giá cố định 15%/năm; “CMND”, “Thường trú” – sửa theo thực tế. | – Không nhầm hợp đồng thuê mặt bằng với hợp đồng thuê nhà ở (để ở) hay hợp đồng thuê văn phòng có dịch vụ; không dùng mẫu đặt trên Google Drive/Docs chưa kiểm tra nội dung. |
4. Ví dụ hợp đồng thuê mặt bằng đã điền
Hình 12. Ví dụ hợp đồng thuê mặt bằng đã điền (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng thuê mặt bằng | – Kiểm tra Giấy chứng nhận và quyền cho thuê; nếu nhà đồng sở hữu, cần đủ chữ ký hoặc văn bản ủy quyền. | – Kiểm tra mặt bằng có được dùng cho ngành kinh doanh dự định (phòng cháy chữa cháy, quy định khu dân cư, chung cư). | – Ghi rõ ai chịu chi phí cải tạo, việc tháo dỡ khi trả mặt bằng và hiện trạng bàn giao (chụp ảnh, lập biên bản). | – Bên cho thuê là cá nhân có nghĩa vụ kê khai thuế đối với thu nhập cho thuê tài sản theo quy định hiện hành; nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng ai thực hiện. |
Kết luận
Hợp đồng thuê mặt bằng cần ghi rõ mặt bằng, mục đích, thời hạn, giá thuê và mức tăng, đặt cọc và các trường hợp chấm dứt sớm theo Bộ luật Dân sự 2015. Chọn mẫu phù hợp, sửa CMND, giấy phép kinh doanh, thuế môn bài và các lỗi đánh số trước khi ký. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/10/2026. Đối chiếu Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và quy định thuế hiện hành trước khi ký hợp đồng. |