1. Hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi là gì?
Hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi là thỏa thuận bằng văn bản, theo đó bên cho thuê giao nhà xưởng hoặc kho bãi cho bên thuê sử dụng vào mục đích sản xuất, lưu trữ hàng hóa trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê trả tiền thuê theo thỏa thuận.
Về bản chất đây là hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015. Nhưng khác với thuê nhà ở, đối tượng thuê ở đây là công trình xây dựng chứ không phải nhà ở - nên Luật Nhà ở 2023 không áp dụng, thay vào đó là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi bên cho thuê kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng thuê nhà xưởng dùng để làm gì?
Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng một công trình có yêu cầu kỹ thuật cụ thể. Nhà xưởng không phải chỗ trống bốn bức tường: tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, công suất điện, hệ thống thoát nước và xử lý chất thải đều là thứ quyết định bạn có sản xuất được hay không. Hợp đồng là nơi ghi nhận các thông số đó thành cam kết.
Thứ hai, làm căn cứ trong hồ sơ pháp lý của dự án. Khi bạn xin giấy phép môi trường, làm thủ tục phòng cháy chữa cháy, hoặc đăng ký địa điểm kinh doanh, hợp đồng thuê là tài liệu chứng minh quyền sử dụng địa điểm.
Thứ ba, phân định trách nhiệm giữa chủ công trình và người vận hành. Đây là công dụng riêng biệt nhất và cũng là công dụng bị bỏ quên nhiều nhất. Nhà xưởng có hai lớp nghĩa vụ pháp lý chồng lên nhau: nghĩa vụ gắn với công trình, và nghĩa vụ gắn với hoạt động sản xuất. Hai lớp này thuộc về hai chủ thể khác nhau, và khi cơ quan chức năng đình chỉ thì cả hai cùng thiệt.
Thứ tư, làm căn cứ giải quyết tranh chấp - công dụng chung của mọi hợp đồng thuê.
2. Hai lớp nghĩa vụ và ai chịu lớp nào
Lớp thứ nhất: nghĩa vụ gắn với công trình
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, số 55/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/7/2025, cùng Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành, xác định các công trình thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy trước khi đưa vào sử dụng. Nhà xưởng và kho hàng, tùy quy mô, khối tích và hạng nguy hiểm cháy nổ, thường thuộc diện này.
Nghĩa vụ thẩm duyệt và nghiệm thu gắn với chính công trình, nên thuộc về chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu - tức bên cho thuê. Bên thuê không thể tự làm thay, vì hồ sơ thiết kế và nghiệm thu là của công trình.
Hệ quả thực tế: nếu bạn thuê một nhà xưởng chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, việc đó không phải lỗi của bạn - nhưng người bị dừng sản xuất là bạn. Vì vậy điều khoản đầu tiên phải có trong hợp đồng là bên cho thuê cam kết công trình đã được thẩm duyệt và nghiệm thu, kèm nghĩa vụ cung cấp bản sao hồ sơ trong một số ngày cụ thể.
Lớp thứ hai: nghĩa vụ gắn với hoạt động sản xuất
Luật Bảo vệ môi trường 2020, số 72/2020/QH14, gắn nghĩa vụ môi trường với dự án đầu tư và cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ - tức với người vận hành, không phải với chủ công trình. Tùy quy mô, ngành nghề và mức độ tác động, dự án có thể phải đánh giá tác động môi trường hoặc phải có giấy phép môi trường trước khi vận hành thử nghiệm và vận hành chính thức.
Nghĩa là: bên thuê là người phải làm thủ tục môi trường cho hoạt động của mình. Bên cho thuê không làm thay được, vì hồ sơ gắn với ngành nghề, công nghệ, nguyên liệu và chất thải của bên thuê.
Tương tự với phòng cháy chữa cháy: phần liên quan tới hàng hóa, thiết bị và công đoạn sản xuất do bên thuê đưa vào thì thuộc trách nhiệm bên thuê. Chất hàng cao chạm đầu phun sprinkler là lỗi của bên thuê, không phải của chủ xưởng.
Ranh giới hay bị xóa nhòa: cải tạo
Bên thuê ngăn thêm phòng, dựng gác lửng, đổi công năng một khu, tăng khối tích chứa hàng - những việc này có thể làm thay đổi điều kiện đã được thẩm duyệt. Khi đó nghĩa vụ thẩm duyệt bổ sung phát sinh, và nó nằm ở đâu giữa hai bên là chuyện phải viết vào hợp đồng trước, không phải cãi sau.
Nguyên tắc nên áp: bên nào làm phát sinh thay đổi thì bên đó chịu chi phí và thủ tục, nhưng phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên còn lại vì hồ sơ đứng tên công trình.
3. Ai chịu trách nhiệm khi bị đình chỉ hoạt động
Đây là câu hỏi đắt nhất, và là câu hỏi mà không mẫu hợp đồng nào trong các nguồn khảo sát trả lời được. Lý do đình chỉ quyết định ai chịu - nhưng chỉ khi hợp đồng có phân định sẵn. Không có điều khoản thì mặc định là: bên thuê mất doanh thu, và vẫn phải trả tiền thuê, vì nghĩa vụ trả tiền thuê không tự động chấm dứt khi bạn không sản xuất được.
Ba nhóm nguyên nhân, ba cách xử lý
| Nguyên nhân đình chỉ | Bên chịu trách nhiệm | Điều khoản cần có trong hợp đồng |
| Công trình chưa thẩm duyệt hoặc chưa nghiệm thu PCCC; công trình không đúng công năng, sai quy hoạch; hạ tầng thu gom nước thải của khu không đạt | Bên cho thuê - vì nghĩa vụ gắn với công trình | Miễn tiền thuê trong toàn bộ thời gian đình chỉ; bên cho thuê khắc phục trong một số ngày cụ thể; quá hạn thì bên thuê được chấm dứt, nhận lại cọc và được bồi thường chi phí đầu tư chưa khấu hao |
| Bên thuê chưa có giấy phép môi trường; sản xuất sai ngành nghề đã đăng ký; chất hàng sai quy định PCCC; tự ý cải tạo làm sai hồ sơ thẩm duyệt; xả thải vượt chuẩn | Bên thuê - vì nghĩa vụ gắn với hoạt động | Bên thuê vẫn trả đủ tiền thuê, chịu toàn bộ chi phí khắc phục và tiền phạt; nếu gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bồi thường |
| Thay đổi chính sách, quy hoạch, di dời khu công nghiệp - không do lỗi bên nào | Không bên nào có lỗi | Thương lượng giảm tiền thuê trong thời gian đình chỉ; quá một số ngày mà chưa khắc phục thì mỗi bên được chấm dứt hợp đồng, không bên nào phải bồi thường |
Ba câu phải có, viết thẳng vào hợp đồng
Câu thứ nhất - nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, có mốc ngày: "Bên A bảo đảm công trình đã được thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy theo quy định, và cung cấp bản sao hồ sơ cho Bên B trong vòng ..... ngày kể từ ngày ký hợp đồng." Không có mốc ngày thì không thực thi được.
Câu thứ hai - miễn tiền thuê khi lỗi thuộc bên cho thuê: "Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đình chỉ hoạt động do khiếm khuyết của công trình hoặc do Bên A chưa hoàn thành nghĩa vụ tại Điều ....., Bên B được miễn tiền thuê trong toàn bộ thời gian đình chỉ." Đây là câu đắt nhất trong cả hợp đồng, và cũng là câu bên cho thuê sẽ phản đối mạnh nhất.
Câu thứ ba - lối thoát khi không khắc phục được: "Quá ..... ngày kể từ ngày bị đình chỉ mà Bên A không khắc phục xong, Bên B được đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhận lại toàn bộ tiền đặt cọc, tiền thuê đã trả trước chưa sử dụng, và được bồi thường phần chi phí đầu tư vào nhà xưởng chưa khấu hao hết." Không có câu này thì bạn bị kẹt: không sản xuất được nhưng cũng không rút ra được.
Bốn việc phải làm trước khi đặt cọc
Đòi xem hồ sơ thẩm duyệt và văn bản nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy của công trình. Không phải nghe chủ xưởng nói đã có - đòi xem giấy. Đây là việc mất một buổi nhưng tránh được rủi ro lớn nhất.
Đối chiếu ngành nghề của bạn với công năng được phê duyệt của nhà xưởng và với quy hoạch khu. Một số ngành có yêu cầu riêng về khoảng cách an toàn, hạng nguy hiểm cháy nổ, xử lý nước thải.
Hỏi ban quản lý khu công nghiệp về hạ tầng: hệ thống thu gom nước thải, điểm đấu nối, công suất trạm xử lý, và ngành nghề nào khu không tiếp nhận.
Xác định trước bạn thuộc diện phải đánh giá tác động môi trường hay giấy phép môi trường, và mất bao lâu. Thời gian làm thủ tục phải được tính vào thời điểm bắt đầu trả tiền thuê - nếu không, bạn trả tiền cho những tháng không sản xuất được.
4. Nội dung hợp đồng và các mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi
Nếu bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ hai bên áp dụng theo Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và phải dùng mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ- CP. Nếu bên cho thuê là cá nhân hoặc doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc dùng mẫu đó.
Khung hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi
Khung 12 điều dưới đây soạn theo các nội dung nêu ở mục 2 và 3. Điều 5 về phòng cháy chữa cháy, Điều 6 về bảo vệ môi trường và Điều 7 về trách nhiệm khi bị đình chỉ là ba điều khoản mà phần lớn mẫu đang lưu hành không có.
Khung hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi - trang 1/2
Khung hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi - trang 2/2
⤓ Tải khung hợp đồng thuê nhà xưởng
Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng theo Nghị định 96/2024/NĐ- CP
Biểu mẫu do Chính phủ ban hành, bắt buộc khi bên cho thuê kinh doanh bất động sản và tài sản là công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn. Quyền và nghĩa vụ hai bên dẫn chiếu thẳng Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Lưu ý khi dùng: phần mở đầu tuyên bố áp dụng cho công trình có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình có công năng hỗn hợp - tức bao gồm nhà xưởng. Nhưng toàn bộ 12 điều bên dưới lại viết "có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú", gọi hai bên là "Bên bán/bên cho thuê mua" và "Bên mua/bên thuê mua", còn khoản 2 Điều 4 lạc sang "Thời điểm giao nhận nhà ở". Đây là lỗi sao chép trong chính bản gốc, phải sửa toàn bộ trước khi ký. Mẫu cũng không có điều khoản đặt cọc, không có điều khoản phòng cháy chữa cháy hay môi trường riêng.
Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn (Nghị định 96/2024/NĐ- CP)
⤓ Tải mẫu thuê công trình xây dựng
Mẫu hợp đồng thuê nhà có điều khoản thuế
Không phải mẫu nhà xưởng, nhưng đưa vào vì đây là mẫu duy nhất trong nhóm khảo sát có điều khoản thuế viết đầy đủ: ghi rõ giá thuê chưa bao gồm thuế và bên thuê kê khai, nộp thuế thay bên cho thuê. Khi thuê nhà xưởng của cá nhân, đây là điều khoản bạn cần và các mẫu nhà xưởng thường bỏ trống. Điều 3.3 của mẫu cũng đáng tham khảo: bên cho thuê bán tài sản hoặc chấm dứt hợp đồng trước hạn thì phải bồi thường một khoản bằng tiền cọc, hoàn cọc và hoàn tiền thuê đã trả trước chưa sử dụng.
Mẫu hợp đồng thuê nhà có điều khoản thuế - tham khảo phần thuế và phần bồi thường
Căn cứ pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15 - Điều 18, 19, 20, 21.
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 số 55/2024/QH15, hiệu lực từ 01/7/2025; Nghị định 105/2025/NĐ- CP; Nghị định 106/2025/NĐ- CP; Nghị định 69/2026/NĐ- CP.
- Luật Bảo vệ môi trường 2020 số 72/2020/QH14 - quy định về đánh giá tác động môi trường và giấy phép môi trường.
- Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482.
- Nghị định 96/2024/NĐ- CP - mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Bài viết mang tính tham khảo. Việc nhà xưởng của bạn thuộc diện thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy nào, và thuộc diện đánh giá tác động môi trường hay giấy phép môi trường, phụ thuộc quy mô, ngành nghề và mức độ tác động cụ thể - cần đối chiếu phụ lục của các nghị định hướng dẫn và hỏi cơ quan quản lý tại địa phương trước khi ký hợp đồng.