1. Quy định về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 500, khoản 1 Điều 502 | “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” (Điều 500) | “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.” (khoản 1 Điều 502) |
Bộ luật Dân sự 2015 không còn chương riêng về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như BLDS 2005; nội dung hợp đồng áp dụng quy định chung về hợp đồng, hợp đồng thuê tài sản (Điều 472 – 482) và không được trái với mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (khoản 2 Điều 501).
Hình 1. 4 bước kiểm tra trước khi ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – điểm b khoản 3 Điều 27 | “b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;” |
Điều kiện để cho thuê (tóm tắt khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024): có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Về đăng ký, điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 nêu đăng ký biến động đối với việc “cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng” – các mẫu cũ ghi “bên A có nghĩa vụ đăng ký việc cho thuê” cần xem lại cho phù hợp.
2. Tải mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Tất cả là file Word tải trực tiếp, chưa điền thông tin. Mỗi mẫu một ảnh trang đầu – chọn theo loại đất và chủ thể.
2.1. Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (có phần lời chứng công chứng)
Mẫu đầy đủ nhất: bên cho thuê, bên thuê có thể là tổ chức, vợ chồng hoặc hộ gia đình; thông tin thửa đất theo Giấy chứng nhận; thời hạn, mục đích, giá thuê; quyền – nghĩa vụ hai bên; chậm trả tiền thuê; xử lý khi Nhà nước thu hồi đất, khi một bên chết; cam kết; phần lời chứng của công chứng viên. Hai link dưới đây là cùng một file.
Hình 2. Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (có phần lời chứng công chứng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất – Word (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất – Word (Mẫu 1, link dự phòng)
2.2. Mẫu hợp đồng thuê đất giữa cá nhân (bản viết tay)
Bản rút gọn dùng khi hai cá nhân tự lập hợp đồng: thông tin hai bên, thửa đất, thời hạn, mục đích, giá thuê, quyền – nghĩa vụ, đăng ký, chậm trả, thu hồi đất, cam kết và hiệu lực. Không kèm phần lời chứng – phù hợp khi các bên không công chứng.
Hình 3. Mẫu hợp đồng thuê đất giữa cá nhân (bản viết tay)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê đất viết tay – Word (Mẫu 2)
2.3. Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
Dùng khi thuê đất trồng lúa, cây hằng năm, cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản: cho thuê toàn bộ hoặc một phần thửa đất, vị trí xác định bằng biên bản riêng, không được cho thuê lại nếu bên cho thuê không đồng ý, bất khả kháng báo trước 30 ngày. Hai link dưới đây có nội dung gần như trùng nhau.
Hình 4. Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp – Word (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê đất nông nghiệp – Word (Mẫu 3, link dự phòng)
2.4. Mẫu hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Mẫu dành cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023: thông tin thửa đất và chỉ tiêu xây dựng, giá thuê (đã gồm/không gồm thuế), thanh toán qua ngân hàng, thời điểm bàn giao, quyền – nghĩa vụ, chấm dứt, bất khả kháng, thông báo, hiệu lực. Không dùng cho thuê đất giữa cá nhân.
Hình 5. Mẫu hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án BĐS – Word (Mẫu 4)
3. Hướng dẫn cách ghi và lỗi cần sửa
Ô đánh dấu ⚠ là chỗ cần sửa hoặc bổ sung trong mẫu.
Hình 6. Mẫu 1 – thông tin bên cho thuê
Hình 7. Mẫu 1 – quyền bên thuê, đăng ký và chậm trả
Hình 8. Mẫu 1 – phần xác nhận và lời chứng
Hình 9. Mẫu 3 – thông tin thửa đất nông nghiệp
Hình 10. Mẫu 4 – phần đầu hợp đồng trong dự án
| Mục | Cách ghi |
| Căn cứ | BLDS 2015; Luật Đất đai 2024 (thay Luật Đất đai 2013); hợp đồng trong dự án: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 |
| Bên cho thuê | Người có tên trên Giấy chứng nhận; cá nhân ghi số định danh cá nhân/CCCD, nơi thường trú; đất chung vợ chồng hoặc đồng sử dụng thì ghi đủ và cùng ký |
| Bên thuê | Họ tên, số định danh cá nhân hoặc tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, người đại diện |
| Thửa đất | Số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích, thời hạn, nguồn gốc sử dụng theo Giấy chứng nhận; thuê một phần thì kèm sơ đồ vị trí |
| Thời hạn, mục đích thuê | Không vượt thời hạn sử dụng đất; mục đích phù hợp loại đất |
| Giá thuê, thanh toán | Đơn giá theo m²/năm hoặc trọn gói; kỳ trả; đặt cọc; lãi chậm trả |
| Tài sản trên đất | Ai đầu tư, ai sở hữu; xử lý khi hết hạn hoặc Nhà nước thu hồi đất |
| Hình thức | Văn bản; công chứng, chứng thực nếu các bên muốn (điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024) |
| Lỗi trong các mẫu đang lưu hành | – Mẫu 1: phần chủ thể còn “Chứng minh nhân dân”, “Hộ khẩu thường trú”; chú thích cuối dẫn Điều 167 và Điều 95 Luật Đất đai 2013 – thay bằng Điều 27, Điều 133 Luật Đất đai 2024; điểm 5.1.b và khoản 7.1 bắt buộc bên A đăng ký việc cho thuê; mục 6.2 đánh số “4.” lẫn giữa các điểm a), b), c), d); phần “xác nhận của UBND xã” không phải thủ tục bắt buộc; khoản 10.2 (thành viên hộ gia đình tiếp tục thuê, báo cơ quan nhà nước) lấy từ BLDS 2005. | – Mẫu 2: căn cứ “Luật đất đai 2013”; ghi “Chứng minh thư”; dòng “Chủ sở hữu tài sản” đặt cả ở bên thuê; còn nghĩa vụ đăng ký việc cho thuê và mục “4.” đánh số sai như Mẫu 1. | – Mẫu 3: ghi sẵn “thời hạn sử dụng: lâu dài” và “tờ bản đồ số 2”; “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở” cho đất nông nghiệp; “Là chủ sở hữu quyền sử dụng đất” – nên ghi “người sử dụng đất”; Điều 4 mang tên “giá thuê nhà”, Điều 7 nói “việc thuê nhà” (sót từ mẫu thuê nhà); lỗi gõ “tron vẹn”; số bản, số tờ “03 bản, 05 tờ” ghi sẵn; Điều 8 tên “trách nhiệm do vi phạm” nhưng nội dung là giải quyết tranh chấp. | – Mẫu 4: các dòng “Căn cứ Nghị định số …” để trống – ghi Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Luật Kinh doanh bất động sản) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Luật Đất đai); còn lựa chọn “CMND” dù CMND đã hết giá trị sử dụng từ 01/01/2025. | – Không nhầm với: hợp đồng thuê đất ký với Nhà nước (theo quyết định cho thuê đất của UBND) – mẫu riêng, không dùng các mẫu trên; hợp đồng thuê nhà ở – áp dụng Luật Nhà ở 2023. |
4. Ví dụ hợp đồng đã điền
Hình 11. Ví dụ hợp đồng cho thuê đất trồng cây lâu năm (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất | – Đối chiếu bản gốc Giấy chứng nhận và kiểm tra thông tin quy hoạch, tình trạng thế chấp, kê biên trước khi ký. | – Ghi rõ xử lý cây trồng, công trình bên thuê đầu tư khi hết hạn hoặc chấm dứt trước hạn. | – Muốn hạn chế rủi ro tranh chấp, các bên nên công chứng dù không bắt buộc. | – Thu nhập từ cho thuê đất của cá nhân phải kê khai, nộp thuế theo quy định về thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản. |
Kết luận
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cần lập thành văn bản, đúng người có tên trên Giấy chứng nhận, ghi đủ thông tin thửa đất, thời hạn, mục đích, giá thuê và xử lý tài sản trên đất; công chứng là tùy chọn theo Luật Đất đai 2024. Khi dùng mẫu, sửa các căn cứ Luật Đất đai 2013, CMND, hộ khẩu và lỗi đánh số. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 06/10/2026. Quy định chi tiết về đăng ký đất đai và thuế cho thuê tài sản có thể thay đổi – đối chiếu trước khi ký. |