1. Chuyển nhượng dự án bất động sản: thủ tục 4 bước và hạn 60 ngày
Chuyển nhượng dự án bất động sản là thay chủ đầu tư của dự án (hoặc một phần dự án) đang triển khai, khác với bán sản phẩm của dự án cho khách hàng. Giao dịch phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép trước, rồi mới ký hợp đồng theo mẫu.
Hình 1. Chuyển nhượng dự án bất động sản: 4 bước từ nộp hồ sơ đến ký hợp đồng, bàn giao
| ⚖ Nghị định 96/2024/NĐ-CP (văn bản hợp nhất 2026) – khoản 6 Điều 10 | “6. Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản của cấp có thẩm quyền, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phải hoàn thành: | a) Ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu tại Phụ lục IX hoặc Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định này. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì việc chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; | b) Bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng và toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng từ bên chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng; việc bàn giao giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải được lập thành văn bản. | Hết thời hạn nêu trên, nếu các bên không hoàn thành quy định tại khoản này và không được cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản gia hạn thời gian thực hiện thì quyết định này hết hiệu lực.” |
| ⚖ Nghị định 96/2024/NĐ-CP (văn bản hợp nhất 2026) – trích khoản 2 Điều 12 | “2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm: … | i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định này; | k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định này;” |
Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 09/02/2026) sửa đổi một số điều của Nghị định 96/2024/NĐ-CP nhưng không thay Phụ lục IX, Phụ lục X; riêng mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng (Phụ lục XIV) đổi thẩm quyền ký từ “Chủ tịch” thành “T/M Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố”.
2. Tải mẫu hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1, 2.2 là mẫu đang áp dụng; Mục 2.3 đến 2.5 là mẫu đã thay đổi – chỉ để đối chiếu. Mục 2.6 là biên bản bàn giao dự án do Ban biên tập soạn (pháp luật yêu cầu lập văn bản nhưng không ban hành mẫu).
2.1. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản – Phụ lục IX
Dùng khi chủ đầu tư chuyển nhượng cả dự án cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác. Mẫu 17 điều: thông tin dự án, kết quả thực hiện, chuyển quyền sử dụng đất, giá, thanh toán qua ngân hàng, thuế phí, bàn giao, quyền và nghĩa vụ, vi phạm, cam kết, chấm dứt, bất khả kháng, thông báo, tranh chấp, hiệu lực.
Hình 2. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản – Phụ lục IX
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản – Phụ lục IX (Mẫu 1)
2.2. Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản – Phụ lục X
Dùng khi chuyển nhượng một phần dự án (một khu, một số lô, một giai đoạn). Điều 1 tách hai phần: nội dung chính của cả dự án và của phần dự án chuyển nhượng. Mẫu 2 và Mẫu 3 cùng nội dung; Mẫu 3 kèm tiêu đề “Phụ lục X” ở đầu file – xóa dòng này trước khi ký.
Hình 3. Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản – Phụ lục X
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản – Phụ lục X (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản – Phụ lục X (Mẫu 3)
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – Nghị định 02/2022/NĐ-CP hết hiệu lực từ 01/8/2024 (khoản 2 Điều 40 Nghị định 96/2024/NĐ-CP); Nghị định 76/2015/NĐ-CP đã được thay trước đó. Hợp đồng ký mới dùng Phụ lục IX hoặc Phụ lục X. | – Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực – thay bằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Nghị định 96/2024/NĐ-CP. | – Ô “CMND”: chứng minh nhân dân đã hết giá trị sử dụng – người đại diện ghi số định danh cá nhân. | – Bản rút gọn (Mục 2.5) ghi hợp đồng phải công chứng: hợp đồng kinh doanh bất động sản có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên (Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). |
2.3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án – Mẫu số 08 (đã hết hiệu lực)
Mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, căn cứ Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014. Chỉ dùng để đối chiếu hợp đồng đã ký trước ngày 01/8/2024.
Hình 4. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án – Mẫu số 08 (đã hết hiệu lực)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản – Mẫu số 08 (Mẫu 4)
2.4. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) – Mẫu số 05 (đã hết hiệu lực)
Mẫu theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản 2014; còn ô “Số CMND (Hộ chiếu)” và “Fax”. Không dùng cho giao dịch mới.
Hình 5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) – Mẫu số 05 (đã hết hiệu lực)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) – Mẫu số 05 (Mẫu 5)
2.5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án – bản rút gọn (không theo Phụ lục IX, chỉ để tham khảo)
Bản 4 trang 7 mục, không có phần căn cứ pháp lý, không theo cấu trúc 17 điều của Phụ lục IX; chú thích ghi hợp đồng “cần công chứng, chứng thực” và có hiệu lực từ khi có chứng nhận của “công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Chỉ dùng tham khảo cách diễn đạt.
Hình 6. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án – bản rút gọn (không theo Phụ lục IX, chỉ để tham khảo)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án – bản rút gọn (Mẫu 6)
2.6. Biên bản bàn giao dự án bất động sản chuyển nhượng (Ban biên tập soạn)
Điểm b khoản 6 Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP bắt buộc bàn giao dự án và hồ sơ bằng văn bản, nhưng không có mẫu. Biên bản gồm: căn cứ quyết định cho phép và hợp đồng, các bên, phạm vi dự án bàn giao, danh mục hồ sơ, hiện trạng thực địa, tồn tại và thời điểm chuyển trách nhiệm quản lý. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 7. Biên bản bàn giao dự án bất động sản chuyển nhượng (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.6 | Quốc hiệu, tiêu ngữ; địa điểm, ngày. BIÊN BẢN BÀN GIAO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG (Toàn bộ/một phần dự án – theo điểm b khoản 6 Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP). | Căn cứ: quyết định cho phép chuyển nhượng (số, ngày, cơ quan); hợp đồng chuyển nhượng (số, ngày). | I. Các bên bàn giao: bên giao (bên chuyển nhượng), bên nhận (bên nhận chuyển nhượng) – tên doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, người đại diện, chức vụ. | II. Dự án, phần dự án bàn giao: tên, địa điểm, diện tích, mốc giới. III. Bàn giao hồ sơ: bảng STT – hồ sơ – số, ngày – loại bản (chủ trương đầu tư, giao đất, quy hoạch chi tiết, hạ tầng, nghĩa vụ tài chính, giải chấp, khách hàng). | IV. Bàn giao trên thực địa: hiện trạng, tài sản, tồn tại và bên xử lý. V. Chuyển giao trách nhiệm quản lý từ thời điểm; thông báo khách hàng; số bản. Chữ ký, đóng dấu hai bên. |
3. Hướng dẫn cách ghi Phụ lục IX, Phụ lục X
Hình 8. Phụ lục IX: cách ghi phần căn cứ và các bên
Hình 9. Phụ lục IX: cách ghi Điều 1, Điều 2, Điều 3
| Điều khoản | Cách ghi | Lưu ý |
| Căn cứ | Nghị định 96/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP; số, ngày, cơ quan ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng | Hợp đồng ký trong 60 ngày kể từ ngày quyết định |
| Các bên | Tên doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, người đại diện, tài khoản, mã số thuế | Ủy quyền ký: kèm văn bản ủy quyền |
| Điều 1 | Theo quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết: diện tích, quy hoạch, diện tích sàn, tổng mức đầu tư, sản phẩm, tiến độ | Phụ lục X: ghi riêng phần dự án chuyển nhượng |
| Điều 2 | Kết quả đến thời điểm chuyển nhượng: giải phóng mặt bằng, hạ tầng, công trình, tiền sử dụng đất, Giấy chứng nhận | Khớp báo cáo theo Phụ lục XIII đã nộp |
| Điều 3 | Bên làm thủ tục đăng ký đất đai, số ngày; đất thuê trả tiền hằng năm: thủ tục thay đổi người sử dụng đất | Không bỏ trống số ngày |
| Điều 4–5 | Giá và thành phần giá; thanh toán bằng tiền Việt Nam qua tài khoản ngân hàng | Ghi tiến độ, điều kiện từng đợt |
| Điều 6–7 | Bên nộp từng khoản thuế, phí, lệ phí; cách thức, nội dung, thời điểm bàn giao | Bàn giao lập thành văn bản (Mục 2.6) |
| Điều 17 | Ngày hiệu lực, số bản, giấy tờ kèm theo về đất | Giữ bản để làm thủ tục thuế, đăng ký đất đai |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Phụ lục X, Điều 8 khoản 1 điểm a ghi “Bên chuyển nhượng có các quyền theo Điều ....Luật Kinh doanh bất động sản” (để trống số điều), trong khi các điểm khác và Phụ lục IX ghi Điều 43: điền “Điều 43” cho thống nhất. | – Phụ lục IX ghi “Tổng mức đầu tư”, Phụ lục X ghi “Tổng vốn đầu tư” cho phần dự án: lấy đúng số liệu theo quyết định chủ trương đầu tư và hồ sơ đã nộp. | – Mẫu 3 có tiêu đề “PHỤ LỤC X … (Kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP …)” ở đầu trang: xóa trước khi ký. | – Bản rút gọn (Mẫu 6) có hai mục “IV”, hai điểm “b”, hai điểm “d” và cho thanh toán bằng tiền mặt hoặc ngoại tệ quy đổi: Phụ lục IX quy định thanh toán bằng tiền Việt Nam qua tài khoản ngân hàng. | – Không nhầm chuyển nhượng dự án với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án (mẫu Phụ lục VII) hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (Phụ lục XI). | – Ô “Fax” trong mẫu: có thể bỏ trống, ghi thư điện tử tại ô Email. |
4. Ví dụ bàn giao dự án sau khi ký hợp đồng
Hình 10. Ví dụ biên bản bàn giao dự án Khu nhà ở Đồi Thông 4,8 ha (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Lâm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở Đồi Thông (4,8 ha) ngày 05/9/2026. Hai doanh nghiệp ký hợp đồng theo Phụ lục IX ngày 25/9/2026 và lập biên bản bàn giao ngày 20/10/2026 – đều trong hạn 60 ngày (đến 04/11/2026). Biên bản ghi đủ 6 nhóm hồ sơ, mốc giới M1–M24, hiện trạng hạ tầng và tồn tại trạm biến áp chưa đóng điện do bên giao hoàn thành trước 30/11/2026.
| Lưu ý khi chuyển nhượng dự án bất động sản | – Dự án, phần dự án đang thế chấp phải giải chấp trước khi nộp hồ sơ; hồ sơ phải có xác nhận của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. | – Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện tại khoản 5 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kèm báo cáo tài chính và cam kết tiếp tục triển khai đúng nội dung dự án. | – Bên chuyển nhượng phải thông báo cho khách hàng và các bên liên quan; cam kết với khách hàng đã ký cần được hai bên thống nhất xử lý trong hợp đồng. | – Bên nhận chỉ được tiếp tục triển khai dự án sau khi nhận bàn giao và hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí (nếu có); sau đó hai bên làm thủ tục đăng ký đất đai. | – Quá 60 ngày chưa ký hợp đồng, chưa bàn giao mà không được gia hạn thì quyết định cho phép chuyển nhượng hết hiệu lực. |
Kết luận
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản năm 2026 dùng mẫu Phụ lục IX (toàn bộ dự án) hoặc Phụ lục X (một phần dự án) theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chỉ ký sau khi có quyết định cho phép và phải hoàn tất ký kết, bàn giao bằng văn bản trong 60 ngày. Không dùng Mẫu số 08, Mẫu số 05 hay bản rút gọn cho giao dịch mới. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu bất động sản mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 11/10/2026. Giao dịch chuyển nhượng dự án nên có tư vấn pháp lý, thẩm định hồ sơ trước khi ký. |