1. Chọn đúng mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật chỉ ban hành mẫu hợp đồng bắt buộc cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Giao dịch giữa người dân với nhau không có mẫu bắt buộc, nhưng hợp đồng phải đủ nội dung và đúng hình thức công chứng, chứng thực.
Hình 1. Chọn mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bên chuyển nhượng và 10 nội dung nên có
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – trích khoản 3 Điều 27 | “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: | a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; | b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; …” |
| ⚖ Nghị định 96/2024/NĐ-CP – trích điểm g khoản 2, điểm c khoản 3 Điều 12 | “g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định này; … | c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. …” |
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – khoản 1 Điều 45 | “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: | a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; | b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; | c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; | d) Trong thời hạn sử dụng đất; | đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.” |
| Tình huống | Mẫu nên dùng | Công chứng, chứng thực |
| Người dân chuyển nhượng đất trống | Mẫu 1, Mẫu 2 (bỏ phần tài sản) hoặc mẫu Ban biên tập soạn | Bắt buộc |
| Người dân chuyển nhượng đất có nhà ở | Mẫu 1, Mẫu 2, mẫu Ban biên tập soạn (ghi cả nhà ở) | Bắt buộc |
| Muốn xem cách điền từng ô | Mẫu 3 – hồ sơ mẫu đã điền | Bắt buộc |
| Mua đất nền dự án của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản | Mẫu 4, Mẫu 5 – Phụ lục VII Nghị định 96/2024 | Theo yêu cầu các bên |
2. Tải mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 đến 2.3 dùng được ngay; Mục 2.4 là mẫu đã thay đổi, chỉ dùng sau khi sửa; Mục 2.5 là mẫu do Ban biên tập soạn theo Luật Đất đai 2024.
2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (giữa cá nhân)
Mẫu dùng phổ biến khi người dân chuyển nhượng cho nhau, có hoặc không có nhà trên đất: 7 điều gồm quyền sử dụng đất và tài sản chuyển nhượng, giá và thanh toán, giao và đăng ký, thuế phí, giải quyết tranh chấp, cam đoan, điều khoản cuối cùng. Mẫu 1 và Mẫu 2 cùng nội dung.
Hình 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (giữa cá nhân)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (Mẫu 2)
2.2. Hồ sơ mẫu đã điền sẵn – chứng thực tại UBND cấp xã
Hợp đồng đã điền thông tin giả định (năm 2026): thông tin vợ chồng hai bên ghi số căn cước, bảng thống kê thửa đất, giá, cách thanh toán – tiện để xem cách ghi từng ô trước khi tự điền. Phải sửa câu “có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết” (xem Mục 3).
Hình 3. Hồ sơ mẫu đã điền sẵn – chứng thực tại UBND cấp xã
⬇ Tải mẫu: Hồ sơ mẫu hợp đồng chuyển nhượng đã điền (Mẫu 3)
2.3. Hợp đồng chuyển nhượng đất nền trong dự án bất động sản (Phụ lục VII Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
Mẫu bắt buộc khi bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Không dùng mẫu này cho giao dịch giữa người dân với nhau. Mẫu 4 (bản .doc) và Mẫu 5 (bản .docx) cùng nội dung.
Hình 4. Hợp đồng chuyển nhượng đất nền trong dự án bất động sản (Phụ lục VII Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục VII Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Mẫu 4)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục VII Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Mẫu 5)
2.4. Mẫu đã thay đổi – cần sửa trước khi dùng
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | Không dùng nguyên văn Mẫu 6. CMND đã hết giá trị sử dụng – ghi số định danh cá nhân; sổ hộ khẩu không còn sử dụng – ghi nơi cư trú; bỏ phần lời chứng in sẵn vì lời chứng do công chứng viên lập khi công chứng. |
Mẫu 6 (bản PDF) soạn theo quy định trước đây: ghi số CMND, “đăng ký hộ khẩu thường trú”, in sẵn tên “Văn phòng công chứng” và phần lời chứng của công chứng viên.
Hình 5. Mẫu đã thay đổi – cần sửa trước khi dùng
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chuyển nhượng – bản PDF (Mẫu 6)
2.5. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Ban biên tập soạn)
Mẫu dùng cho giao dịch giữa cá nhân, soạn theo Luật Đất đai 2024: ghi số định danh cá nhân, nơi cư trú, số phát hành Giấy chứng nhận; thanh toán 2 lần gắn với công chứng và cấp Giấy chứng nhận; cam đoan đủ 5 điều kiện tại khoản 1 Điều 45; điều khoản vi phạm; hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.5 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT. Ngày, nơi ký. | Bên A, Bên B: họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú, điện thoại; vợ/chồng khi là tài sản chung. | Điều 1. Quyền sử dụng đất và tài sản: số phát hành, số vào sổ, cơ quan cấp, ngày cấp Giấy chứng nhận; thửa, tờ, địa chỉ, diện tích (riêng/chung), loại đất, thời hạn, nguồn gốc, hạn chế; nhà ở, công trình trên đất. | Điều 2. Giá và thanh toán 2 lần (sau công chứng/chứng thực – sau khi cấp Giấy chứng nhận), chuyển khoản. Điều 3. Giao đất, giao giấy tờ, đăng ký biến động trong 30 ngày. Điều 4. Thuế, phí, lệ phí. | Điều 5. Cam đoan (5 điều kiện khoản 1 Điều 45; không thế chấp, cho thuê, hứa bán). Điều 6. Vi phạm, phạt, đơn phương chấm dứt. Điều 7. Tranh chấp; hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Chữ ký Bên A (vợ/chồng cùng ký), Bên B; lời chứng do tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã lập. |
3. Cách ghi hợp đồng và lỗi hay gặp
Hình 7. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu 1): cách ghi Điều 1, Điều 2
| Nội dung | Cách ghi | Lưu ý |
| Thông tin các bên | Họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú | Tài sản chung vợ chồng: cả hai cùng là bên chuyển nhượng |
| Giấy chứng nhận | Số phát hành, số vào sổ, cơ quan cấp, ngày cấp | Xuất trình bản chính khi công chứng |
| Thửa đất | Thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, thời hạn, nguồn gốc | Ghi đúng như Giấy chứng nhận |
| Tài sản trên đất | Loại nhà, diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng | Nhà chưa ghi trên sổ: ghi theo hiện trạng |
| Giá, thanh toán | Giá thật bằng số và bằng chữ; số lần, thời điểm, tài khoản | Giữ lại một phần đến khi sang tên |
| Thuế, phí, lệ phí | Bên nộp từng khoản | Thỏa thuận bên mua nộp thay thì ghi rõ |
| Hiệu lực | Từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực | Chuyển quyền có hiệu lực khi đăng ký |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 503 | “Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất | Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 1, Mẫu 2 đánh dấu chú thích (1), (3), (10) nhưng không kèm phần giải thích: phần thông tin các bên ghi đủ họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú; mục (3) ghi nhà, công trình; mục (10) là điều khoản bổ sung nếu có. | – Mẫu 3 ghi “Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết”: hợp đồng chuyển nhượng giữa cá nhân có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực – sửa lại trước khi dùng. Điều 5 Mẫu 3 ghi “khiếu kiện”: ghi “khởi kiện”. | – Mẫu 4, Mẫu 5 là mẫu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: dùng cho người dân chuyển nhượng cho nhau là sai mẫu. Ô “CMND/CCCD/Thẻ căn cước” chỉ ghi số thẻ căn cước hoặc căn cước công dân còn giá trị. | – Mẫu 6 in sẵn số CMND, hộ khẩu và lời chứng: không điền vào phần lời chứng. | – Ghi giá thấp hơn giá thật để giảm thuế: cơ quan thuế vẫn xác định nghĩa vụ theo quy định, và bên mua khó đòi lại phần tiền chênh khi có tranh chấp. | – Chỉ một người ký khi đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người: hợp đồng có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu. |
4. Ví dụ hợp đồng chuyển nhượng đất có nhà ở
Hình 8. Ví dụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở – thanh toán 2 lần (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: vợ chồng ông Hoàng Minh Đức, bà Võ Thị Hạnh chuyển nhượng thửa đất 96 m² có nhà 2 tầng cho bà Đặng Thu Trang với giá 2,35 tỷ đồng. Hợp đồng ký tại văn phòng công chứng ngày 08/10/2026; bà Trang chuyển 2 tỷ đồng ngay sau khi công chứng và 350 triệu đồng khi nhận Giấy chứng nhận đứng tên mình.
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – trích khoản 3 Điều 133 | “3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; …” |
| Lưu ý khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất | – Đất đang thế chấp ngân hàng: bên bán phải giải chấp (xóa đăng ký thế chấp) trước khi công chứng; có thể thỏa thuận dùng một phần tiền mua để trả nợ, ghi rõ trong hợp đồng. | – Nhà trên đất đang cho thuê: ghi thời điểm bàn giao nhà, việc chấm dứt hoặc tiếp tục hợp đồng thuê và bên nhận tiền cọc của người thuê. | – Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp, hạn chế quyền tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã trước khi đặt cọc. | – Ghi giá thật và thanh toán bằng chuyển khoản; giữ lại một phần tiền đến khi bên mua nhận Giấy chứng nhận. | – Sau khi công chứng: khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày. |
Kết luận
Chọn mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bên chuyển nhượng: người dân với nhau dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) có công chứng hoặc chứng thực; mua đất nền dự án dùng mẫu Phụ lục VII Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Ghi đúng thông tin Giấy chứng nhận, ghi giá thật, chia đợt thanh toán gắn với sang tên và đăng ký biến động trong 30 ngày. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Hồ sơ công chứng, chứng thực, mức thuế, phí, lệ phí theo quy định hiện hành và hướng dẫn của nơi tiếp nhận hồ sơ. |