1. Ba tình huống đặt cọc mua chung cư
Cùng là “đặt cọc mua chung cư” nhưng bên bán là chủ đầu tư hay cá nhân, căn hộ đã có hay chưa có Giấy chứng nhận sẽ quyết định mức cọc, hợp đồng ký sau đó và giấy tờ cần kiểm tra.
Hình 1. Ba tình huống đặt cọc mua chung cư và cách làm tương ứng
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 5 Điều 23 | “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 1 Điều 160 | “1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: | a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; | b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; | c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; | d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; …” |
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – trích Điều 49, khoản 1 Điều 50 | “Điều 49. … 1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm: a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn. … | Điều 50. … 1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý; d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – khoản 2 Điều 328 | “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” |
2. Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua chung cư
Các file Word dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 dùng được sau khi điền đủ thông tin; Mục 2.2, 2.3 là mẫu đã thay đổi, cần sửa trước khi dùng; Mục 2.4 là mẫu do Ban biên tập soạn riêng cho căn hộ.
2.1. Đặt cọc mua lại căn hộ đã có Giấy chứng nhận
Mẫu ngắn 5 điều, đã ghi số căn cước, có dòng Giấy chứng nhận kết hôn của bên bán, mục đích đặt cọc gắn với số căn hộ, tòa nhà và Giấy chứng nhận. Mẫu 1 và Mẫu 2 cùng nội dung. Phải điền giá mua bán ngay trong hợp đồng (xem Mục 3).
Hình 2. Đặt cọc mua lại căn hộ đã có Giấy chứng nhận
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua lại căn hộ (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua lại căn hộ (Mẫu 2)
2.2. Đặt cọc mua căn hộ đang chờ cấp Giấy chứng nhận – cần sửa trước khi dùng
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | Mẫu 3 đến Mẫu 6 còn ô CMND, “Hộ khẩu thường trú” – thay bằng số định danh cá nhân và nơi cư trú. Mẫu 4 đến Mẫu 6 mô tả nhà đất thay vì căn hộ; Mẫu 3 dựa trên cách “chờ cấp sổ rồi mới bán” – cân nhắc thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. |
Mẫu chi tiết, có chú thích cách ghi, dùng khi bên bán đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng căn hộ chưa có Giấy chứng nhận. Còn ghi “Hộ khẩu thường trú” và yêu cầu bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu; cách làm “đặt cọc chờ cấp sổ rồi mới bán” cần đối chiếu với thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (Mục 1).
Hình 3. Đặt cọc mua căn hộ đang chờ cấp Giấy chứng nhận
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chờ cấp sổ (Mẫu 3)
2.3. Mẫu ghi tên “căn hộ chung cư” nhưng nội dung là nhà đất – cần sửa trước khi dùng
Mẫu 4, Mẫu 5, Mẫu 6 có tiêu đề đặt cọc mua bán căn hộ chung cư nhưng Điều 1 mô tả thửa đất, tờ bản đồ, loại nhà, số tầng như nhà riêng lẻ; ô ghi CMND, “Hộ khẩu thường trú tại”. Dùng được phần cam đoan, phạt hợp đồng sau khi thay Điều 1 bằng thông tin căn hộ.
Hình 4. Mẫu ghi tên “căn hộ chung cư” nhưng nội dung là nhà đất
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Mẫu 4)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Mẫu 5)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Mẫu 6)
2.4. Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Ban biên tập soạn)
Mẫu dành riêng cho căn hộ đã có Giấy chứng nhận: số căn hộ, tầng, tòa, diện tích thông thủy, hình thức và thời hạn sở hữu; chỗ để xe, nội thất bàn giao; kinh phí bảo trì 2% đã nộp hay chưa; nghĩa vụ thanh toán phí quản lý vận hành trước bàn giao; xử lý tiền cọc theo Điều 328 kèm trường hợp không phạt cọc. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 5. Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.4 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ (Căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận). Ngày, nơi ký. | Bên nhận đặt cọc – bên bán (vợ/chồng nếu là tài sản chung), Bên đặt cọc – bên mua: họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú. | Điều 1. Căn hộ: số căn hộ, tầng, tòa, tên nhà chung cư, địa chỉ; diện tích sử dụng (thông thủy), hình thức, thời hạn sở hữu; số phát hành, số vào sổ, cơ quan cấp, ngày cấp, tên người đứng tên Giấy chứng nhận; chỗ để xe, nội thất. | Điều 2. Giá mua bán; kinh phí bảo trì; tiền đặt cọc, tài khoản nhận; thời hạn đặt cọc; nơi, hạn ký hợp đồng mua bán có công chứng. Điều 3. Nghĩa vụ trước ngày ký (không giao dịch với người khác, thanh toán phí quản lý, giải chấp). | Điều 4. Xử lý tiền đặt cọc (4 trường hợp, gồm trường hợp không phạt cọc). Điều 5. Tranh chấp, hiệu lực, số bản. Chữ ký hai bên. |
3. Cách ghi hợp đồng đặt cọc mua căn hộ
Hình 6. Hợp đồng đặt cọc mua lại căn hộ (Mẫu 1): cách ghi trang 1
| Mục | Cách ghi với căn hộ | Lưu ý |
| Căn hộ | Số căn hộ, tầng, tòa, tên nhà chung cư, địa chỉ | Không dùng mô tả thửa đất, số tầng của nhà riêng lẻ |
| Diện tích | Diện tích sử dụng (thông thủy) ghi trên Giấy chứng nhận | Ghi thêm diện tích tim tường nếu hai bên thỏa thuận giá theo đó |
| Giấy chứng nhận | Số phát hành, số vào sổ, cơ quan cấp, ngày cấp, người đứng tên | Căn hộ chưa có sổ: ghi số hợp đồng mua bán với chủ đầu tư |
| Phần kèm theo | Chỗ để xe, nội thất, thiết bị | Lập danh mục đính kèm, có chữ ký hai bên |
| Giá, kinh phí bảo trì | Giá mua bán; kinh phí bảo trì 2% đã nộp hay chưa, bên chịu | Mua của chủ đầu tư: kinh phí bảo trì tính riêng với giá |
| Tiền cọc, thời hạn | Số tiền, chuyển khoản; ngày hết hạn; nơi, hạn ký hợp đồng mua bán | Mua của chủ đầu tư: không quá 5% giá bán |
| Phí dịch vụ | Bên bán trả hết phí quản lý vận hành, điện, nước đến ngày bàn giao | Xin xác nhận của ban quản lý nhà chung cư |
| Xử lý tiền cọc | Ba trường hợp theo Điều 328; mức phạt; trường hợp không phạt cọc | Ghi mức cụ thể nếu khác “một khoản tương đương” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – khoản 1 Điều 152 | “1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.” |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 1, Mẫu 2 ghi “giá mua bán sẽ thoả thuận sau khi ký hợp đồng này”: đặt cọc mà chưa chốt giá thì khó xác định bên nào từ chối giao kết – ghi giá ngay trong hợp đồng đặt cọc. | – Mẫu 1, Mẫu 2 để bên bán nộp cả lệ phí trước bạ: thỏa thuận được, nhưng kiểm tra lại cho đúng ý hai bên vì thông thường bên mua nộp khoản này khi sang tên. | – Mẫu 3 có chữ sai “bất ký”, “kỹ thật”: sửa thành “bất kỳ”, “kỹ thuật”; ô “Hộ khẩu thường trú” và yêu cầu bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu – thay bằng giấy tờ căn cước, thông tin cư trú. | – Mẫu 4, Mẫu 5, Mẫu 6 ghi “hậu pháp lý”: sửa thành “hậu quả pháp lý”; Điều 1 mô tả thửa đất, loại nhà – thay bằng thông tin căn hộ. | – Đặt cọc với người chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã nộp: không còn chuyển nhượng hợp đồng được (điểm a khoản 1 Điều 50), phải chờ cấp sổ rồi ký hợp đồng mua bán. | – Chủ đầu tư thu tiền cọc vượt 5% giá bán, hoặc thu khi nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: trái khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. |
4. Ví dụ đặt cọc mua lại căn hộ
Hình 7. Ví dụ hợp đồng đặt cọc mua lại căn hộ 3,2 tỷ đồng, cọc 5% (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: vợ chồng ông Vũ Đức Long, bà Lâm Thu Hà đặt cọc 160 triệu đồng (5%) để mua lại căn hộ A-1205, chung cư Sông Xanh của bà Trịnh Ngọc Ánh, giá 3,2 tỷ đồng gồm nội thất. Căn hộ đã có Giấy chứng nhận đứng tên bà Ánh; kinh phí bảo trì đã được chủ đầu tư thu khi bán lần đầu. Bà Ánh phải lấy xác nhận không nợ phí dịch vụ của ban quản lý trước khi hai bên ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng chậm nhất ngày 05/11/2026.
| Lưu ý khi đặt cọc mua căn hộ chung cư | – Kiểm tra bản chính Giấy chứng nhận và hỏi ban quản lý nhà chung cư về công nợ phí dịch vụ, chỗ để xe, quy định chuyển nhà trước khi giao tiền cọc. | – Căn hộ đang thế chấp ngân hàng: ghi rõ hạn giải chấp, hoặc thỏa thuận dùng một phần tiền mua để trả nợ dưới sự phối hợp của ngân hàng. | – Căn hộ đang cho thuê: ghi ngày người thuê trả nhà, việc xử lý tiền cọc thuê nhà của người thuê, tránh bị chậm bàn giao. | – Căn hộ chưa có Giấy chứng nhận: hỏi chủ đầu tư hồ sơ cấp sổ đã nộp chưa; chưa nộp thì làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của chủ đầu tư. | – Mua của chủ đầu tư: tiền cọc không quá 5% giá bán; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán căn hộ. |
Kết luận
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua chung cư, xác định đang ở tình huống nào: mua của chủ đầu tư (cọc tối đa 5%), mua lại căn hộ đã có sổ (mức cọc tự thỏa thuận, sau đó công chứng hợp đồng mua bán) hay căn hộ chưa có sổ (chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở). Ghi đủ thông tin căn hộ, giá, kinh phí bảo trì, phí dịch vụ và mức phạt cọc; sửa CMND, hộ khẩu và phần mô tả nhà đất trong mẫu tải về. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Giao dịch với chủ đầu tư thực hiện theo hợp đồng mẫu và thông tin công khai của dự án. |