1. Quy định pháp luật về hợp đồng môi giới nhà đất
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 11 Điều 3; khoản 4 Điều 44 | “11. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.” (khoản 11 Điều 3) | “4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.” (khoản 4 Điều 44) |
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 4 Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng | “4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây: | a) Tên, địa chỉ của các bên; | b) Đối tượng và nội dung dịch vụ; | c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ; | d) Thời hạn thực hiện dịch vụ; | đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; | e) Phương thức và thời hạn thanh toán; | g) Quyền, nghĩa vụ của các bên; | h) Phương thức giải quyết tranh chấp; | i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.” |
Hình 1. Các bên trong hợp đồng môi giới nhà đất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 2 Điều 61; Điều 63 | “2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.” (khoản 2 Điều 61) | “1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. | 2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.” (Điều 63) |
Doanh nghiệp môi giới được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận (điểm c khoản 1 Điều 64) và có quyền từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (điểm d khoản 1 Điều 64).
2. Tải mẫu hợp đồng môi giới nhà đất phổ biến
Các mẫu là file Word (.doc/.docx), tải trực tiếp. Mỗi mẫu có ảnh trang đầu; mẫu có nhiều link là cùng một mẫu.
2.1. Mẫu hợp đồng môi giới bất động sản (căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023)
Mẫu đầy đủ 9 điều cho môi giới bán/mua nhà đất: đối tượng và nội dung môi giới, phí môi giới (thù lao và hoa hồng % giá giao dịch), thanh toán, thời gian môi giới, quyền và nghĩa vụ, vi phạm, thỏa thuận chung (định nghĩa giao dịch thành công, xử lý tiền cọc), giải quyết tranh chấp, thông báo. Hai link là cùng một mẫu (trùng 99%). Cần sửa các lỗi viết nhầm và điều khoản trọng tài theo hướng dẫn tại Mục 3.
Hình 2. Mẫu hợp đồng môi giới bất động sản (căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023)
⬇ Tải mẫu: Mẫu hợp đồng môi giới bất động sản (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Mẫu hợp đồng môi giới bất động sản (Mẫu 2)
2.2. Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản rút gọn (3 trang)
Mẫu ngắn 8 điều, có ô chọn loại giao dịch (mua bán, cho thuê), phí theo % hoặc số tiền cụ thể, thời điểm thanh toán sau khi hợp đồng mua bán/thuê được ký. Phù hợp giao dịch đơn giản; khi dùng nên bỏ phương án bên môi giới là “cá nhân” và đổi “Giấy phép kinh doanh” thành mã số doanh nghiệp.
Hình 3. Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản rút gọn (3 trang)
⬇ Tải mẫu: Mẫu hợp đồng môi giới rút gọn (Mẫu 1)
2.3. Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất (bản phổ biến trước đây)
Mẫu 8 trang được dùng phổ biến từ trước năm 2024: bên môi giới là tổ chức, bên được môi giới là cá nhân hoặc tổ chức, có điều khoản phí, đặt cọc, thời hạn. Mẫu không có phần căn cứ và còn dùng “Giấy CMND”, “Hộ khẩu” – cần cập nhật căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và số định danh cá nhân trước khi dùng.
Hình 4. Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất (bản phổ biến trước đây)
⬇ Tải mẫu: Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất (Mẫu 1)
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng môi giới nhà đất
Hướng dẫn theo mẫu tại Mục 2.1. Các ô đánh dấu ⚠ là chỗ mẫu viết nhầm hoặc chưa phù hợp luật hiện hành – cần sửa trước khi ký.
Hình 5. Cách ghi phần các bên và đối tượng môi giới
Hình 6. Cách ghi giá, phí môi giới và thời hạn
Hình 7. Cách ghi vi phạm và giao dịch thành công
Hình 8. Các lỗi viết nhầm cần sửa trong mẫu
| Nội dung | Cách ghi |
| Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 01/8/2024) |
| Bên môi giới | Doanh nghiệp: tên, mã số doanh nghiệp, trụ sở, người đại diện; họ tên, số chứng chỉ của người môi giới phụ trách |
| Bên được môi giới | Họ tên, số định danh cá nhân, nơi cư trú; số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà |
| Bất động sản, giá | Loại nhà đất, địa chỉ, diện tích, hiện trạng; giá bán/cho thuê dự kiến, cách điều chỉnh giá |
| Phí, thù lao, hoa hồng | Số tiền hoặc % giá giao dịch thực tế; đã gồm thuế GTGT chưa; trường hợp khách mất cọc |
| Giao dịch thành công | Mốc tính phí: ký hợp đồng đặt cọc, ký hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng |
| Thời hạn, thanh toán | Thời gian môi giới, gia hạn; số ngày thanh toán phí sau giao dịch thành công |
| Tranh chấp, hiệu lực | Tòa án hoặc trọng tài do hai bên chọn; thời điểm có hiệu lực |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng môi giới nhà đất cũ | – Mẫu dẫn “Luật Kinh doanh bất động sản 2014” hoặc không có căn cứ: dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15. | – Mẫu để bên môi giới là “cá nhân” độc lập: từ 01/8/2024 cá nhân môi giới phải hành nghề trong doanh nghiệp; hợp đồng ký với doanh nghiệp môi giới. | – Mẫu ghi “Giấy CMND”, “Hộ khẩu”, “Giấy phép kinh doanh”: thay bằng số định danh cá nhân, nơi cư trú, mã số doanh nghiệp. | – Mẫu 2.1 viết nhầm “phí môi giới cho Bên B” (Điều 6), “theo Điều 2 nêu trên” (khoản 7.5), “bên B không mua” (khoản 7.6) và chọn sẵn Trọng tài Thương mại Miền Trung tại Đà Nẵng – cần sửa cho đúng. |
4. Ví dụ hợp đồng đã điền
Hình 9. Ví dụ hợp đồng môi giới bán nhà phố (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng môi giới nhà đất | – Kiểm tra doanh nghiệp môi giới đã được đăng thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, người môi giới có chứng chỉ hành nghề. | – Ghi rõ mốc “giao dịch thành công” và phí khi khách mất cọc để tránh tranh chấp tiền hoa hồng. | – Không giao bản chính Giấy chứng nhận, không để bên môi giới nhận tiền cọc nếu không có ủy quyền bằng văn bản. | – Giới hạn thời gian được hưởng phí với khách do bên môi giới giới thiệu sau khi hợp đồng chấm dứt. |
Kết luận
Hợp đồng môi giới nhà đất là hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023: bên môi giới phải là doanh nghiệp, hợp đồng có đủ 9 nội dung chính, đặc biệt là phí, hoa hồng và mốc giao dịch thành công. Khi dùng mẫu tải về, cập nhật căn cứ và sửa các lỗi viết nhầm trước khi ký. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 05/10/2026. Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất giữa các cá nhân (giao dịch được môi giới) phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. |