1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – quy định cần biết
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán nhà ở. Khi bên bán là chủ đầu tư dự án (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), hợp đồng là hợp đồng kinh doanh bất động sản và phải theo hợp đồng mẫu của Chính phủ; khi bên bán là cá nhân, các bên tự thỏa thuận nội dung nhưng phải công chứng hoặc chứng thực.
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 4, 5, 7 Điều 44 | “4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. | 5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. | … | 7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.” |
Hình 1. Mua căn hộ từ chủ đầu tư và mua lại của cá nhân
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 5 Điều 23, khoản 1 và khoản 3 Điều 25 | “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” (khoản 5 Điều 23) | “1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.” (khoản 1 Điều 25) | “3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.” (khoản 3 Điều 25) |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – khoản 1 Điều 152 | “1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.” |
Với căn hộ hình thành trong tương lai, trước khi bán chủ đầu tư phải có ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với bên mua (khoản 1 Điều 26 Luật KDBĐS 2023) – người mua nên yêu cầu bản sao thư bảo lãnh trước khi ký.
2. Tải mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Các mẫu là file Word (.docx/.doc). Mỗi nhóm có ảnh trang đầu để chọn đúng mẫu.
2.1. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Mẫu số Ia – Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
Hợp đồng mẫu áp dụng khi mua căn hộ của chủ đầu tư dự án (căn hộ có sẵn hoặc hình thành trong tương lai): 15 điều – giải thích từ ngữ, đặc điểm căn hộ, giá bán, kinh phí bảo trì, thanh toán, chất lượng, quyền và nghĩa vụ, bàn giao, bảo hành, phần sở hữu chung, vi phạm, chấm dứt hợp đồng. Mẫu 1 – 4 cùng nội dung Mẫu số Ia (khác định dạng; Mẫu 4 là file .doc).
Hình 2. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Mẫu số Ia – Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
⬇ Tải mẫu: Mẫu số Ia (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Mẫu số Ia (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Mẫu số Ia (Mẫu 3)
2.2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư
Dùng khi mua lại căn hộ đã có Giấy chứng nhận của cá nhân: số tiền đặt cọc, mục đích, thời hạn, xử lý tiền cọc khi một bên từ chối giao kết, thuế phí. Mẫu 2 còn dòng “Hộ khẩu thường trú” – sửa thành “Nơi thường trú”. Đặt cọc với chủ đầu tư dự án không quá 5% giá bán.
Hình 3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư
⬇ Tải mẫu: Đặt cọc mua chung cư (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Đặt cọc mua chung cư (Mẫu 2)
Mua lại căn hộ của cá nhân: Mẫu số Ia không bắt buộc; hợp đồng thường do tổ chức hành nghề công chứng soạn theo hồ sơ (Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tình trạng hôn nhân) và các bên ký trước công chứng viên.
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hướng dẫn theo Mẫu số Ia (Mục 2.1). Các chú thích trong ngoặc đơn, chữ nghiêng của mẫu là hướng dẫn – xóa khi hoàn thiện hợp đồng.
Hình 4. Cách ghi số hợp đồng, căn cứ, thông tin các bên
Hình 5. Cách ghi bảo lãnh, giá bán căn hộ và kinh phí bảo trì
Hình 6. Cách ghi phương thức và tiến độ thanh toán
| Mục | Cách ghi |
| Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015, Luật KDBĐS 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; hồ sơ pháp lý dự án |
| Bên bán | Chủ đầu tư: tên, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, người đại diện (giấy ủy quyền nếu ký thay), tài khoản, mã số thuế |
| Bên mua | Họ tên, số thẻ căn cước/hộ chiếu, nơi cư trú; mua chung thì ghi đủ các đồng sở hữu |
| Điều 2 – Căn hộ | Số căn, tầng, tòa; diện tích sử dụng (thông thủy), diện tích sàn xây dựng; phần diện tích khác mua kèm; đặc điểm đất |
| Bảo lãnh | Nhà hình thành trong tương lai: số, ngày thư bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh |
| Điều 3 – Giá | Đơn giá × diện tích; tách giá trị quyền sử dụng đất, thuế GTGT; kinh phí bảo trì 2% ghi riêng |
| Thanh toán | Tiền Việt Nam, qua ngân hàng; tiến độ theo mốc xây dựng, không vượt 30% – 70% – 95% |
| Bàn giao, bảo hành | Thời hạn bàn giao, hồ sơ bàn giao, xử lý chậm bàn giao; thời hạn bảo hành |
| Vi phạm, chấm dứt | Lãi chậm thanh toán, chậm bàn giao; trường hợp đơn phương chấm dứt, hoàn tiền |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng mua bán căn hộ cũ | – Mẫu căn cứ Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP hoặc Thông tư 19/2016/TT-BXD: đã hết hiệu lực – dùng Mẫu số Ia theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. | – Mẫu ghi “CMND”, “hộ khẩu thường trú”: ghi số thẻ căn cước (số định danh cá nhân), nơi thường trú. | – Hợp đồng của một dự án cụ thể đã đăng ký với Sở Công Thương là hợp đồng riêng của chủ đầu tư đó, không dùng làm mẫu chung. |
4. Ví dụ hợp đồng mua bán căn hộ đã điền
Hình 7. Ví dụ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (dữ liệu giả định)
| Lưu ý trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ | – Kiểm tra dự án đủ điều kiện kinh doanh, thư bảo lãnh ngân hàng (nhà hình thành trong tương lai); căn hộ mua lại: kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp. | – Đối chiếu diện tích thông thủy, cách tính giá, khoản nào chưa gồm trong giá. | – Không nộp tiền vượt mức 30% – 70% – 95%; nộp 2% kinh phí bảo trì vào tài khoản riêng. | – Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi (dự thảo đề xuất bỏ mức 30%, 70%) – theo dõi khi luật mới được thông qua. |
Kết luận
Mua căn hộ của chủ đầu tư cần ký theo Mẫu số Ia (Nghị định 96/2024/NĐ-CP), kiểm tra bảo lãnh, giá bán, kinh phí bảo trì 2% và tiến độ thanh toán đúng giới hạn luật định; mua lại của cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 04/10/2026. Giao dịch mua bán căn hộ giá trị lớn nên được luật sư hoặc công chứng viên rà soát. |