1. Quy định về hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư
| ⚖ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 05/2024/TT-BXD) – Điều 29 (trích) | “Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị.” (khoản 1) | “Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban quản trị…” |
Khoản 3 Điều 29 Quy chế quy định nội dung hợp đồng gồm: tên, địa chỉ, người đại diện các bên; quy mô, diện tích các phần sở hữu chung, sở hữu riêng; nội dung và yêu cầu chất lượng dịch vụ; giá dịch vụ tính theo m²; thời hạn; các trường hợp chấm dứt; quyền và nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp; hiệu lực hợp đồng.
| Luật Nhà ở 2023 – Điều 149, 150, 151 (tóm tắt) | – Điều 149: nhà chung cư có thang máy phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành thực hiện; nhà không có thang máy có thể tự quản lý hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp. Đơn vị quản lý vận hành có thể quản lý nhiều nhà chung cư. | – Điều 150: đơn vị quản lý vận hành là đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có đủ các bộ phận chuyên môn, nhân sự có chuyên môn và chỉ được cung cấp dịch vụ sau khi có văn bản thông báo đủ điều kiện của cơ quan có thẩm quyền. | – Điều 151: “Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành phải bảo đảm công khai, minh bạch”; giá tính bằng tiền Việt Nam theo m² diện tích sử dụng căn hộ, không gồm chi phí bảo hiểm, bảo trì, trông giữ xe, năng lượng, nước, dịch vụ riêng; nhà nhiều chủ sở hữu thì giá do Hội nghị nhà chung cư thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. |
Hình 1. Ai ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư
2. Tải mẫu hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư
Tất cả là file Word, tải trực tiếp miễn phí, chưa điền thông tin. Mỗi nhóm một ảnh trang đầu.
2.1. Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (theo Phụ lục 02 Thông tư 02/2016/TT-BXD)
Mẫu đầy đủ 13 trang ký giữa Ban quản trị (hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư) và đơn vị quản lý vận hành: giải thích từ ngữ, đặc điểm nhà chung cư, 15 nhóm công việc quản lý vận hành, giá dịch vụ theo từng loại diện tích, quyền – nghĩa vụ hai bên, nhân sự, phối hợp, thời hạn, chấm dứt hợp đồng, bất khả kháng, kèm 10 chú thích hướng dẫn ghi. Đây là mẫu tham khảo đi kèm Thông tư 02/2016/TT-BXD – văn bản đã hết hiệu lực từ 01/8/2024, nên phải sửa căn cứ khi dùng. Ba link là cùng một mẫu.
Hình 2. Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (theo Phụ lục 02 Thông tư 02/2016/TT-BXD)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Mẫu 3)
2.2. Mẫu hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư – bản mở rộng phạm vi công việc
Phát triển từ mẫu trên, bổ sung chi tiết công việc của đơn vị quản lý vận hành (kiểm soát an ninh, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật, hỗ trợ cư dân đăng ký dịch vụ, diễn tập phòng cháy chữa cháy…), hình thức cung cấp nhân sự và trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhận thêm bảo trì phần sở hữu chung.
Hình 3. Mẫu hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư – bản mở rộng phạm vi công việc
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư bản mở rộng
2.3. Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành (chủ đầu tư hoặc Ban quản trị thuê đơn vị quản lý)
Mẫu 7 trang dạng hợp đồng thương mại, dùng được cả giai đoạn chủ đầu tư quản lý trước khi có Ban quản trị: phạm vi khu vực quản lý và phần chung, thời hạn và gia hạn (tự động chấm dứt sau 180 ngày nếu không ký phụ lục gia hạn), phí dịch vụ thu từ cư dân, lãi chậm thanh toán, quyền – nghĩa vụ hai bên; phạm vi dịch vụ và biểu phí để ở phụ lục.
Hình 4. Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành (chủ đầu tư hoặc Ban quản trị thuê đơn vị quản lý)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành rút gọn
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư
Hướng dẫn theo Mẫu 1 (Phụ lục 02). Ô đánh dấu ⚠ là chỗ cần sửa.
Hình 5. Cách ghi căn cứ và thông tin hai bên
Hình 6. Cách ghi giá dịch vụ quản lý vận hành
Hình 7. Nghĩa vụ đơn vị quản lý vận hành, nhân sự, kinh phí
Hình 8. Thời hạn và chấm dứt hợp đồng
| Mục | Cách ghi |
| Căn cứ | BLDS 2015; Luật Nhà ở 2023; Nghị định 95/2024/NĐ-CP; Thông tư 05/2024/TT-BXD; Nghị quyết Hội nghị nhà chung cư |
| Bên A | Ban quản trị (tên, quyết định công nhận, đại diện, tài khoản); chưa có Ban quản trị thì theo trường hợp Quy chế cho phép |
| Bên B | Đơn vị quản lý vận hành: tên, mã số doanh nghiệp, đại diện; số văn bản thông báo đủ điều kiện |
| Đặc điểm nhà | Tên, loại nhà chung cư (để ở/hỗn hợp), vị trí, số tầng, số căn hộ, công trình tiện ích |
| Công việc | Liệt kê dịch vụ: kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, cảnh quan, PCCC, chăm sóc khách hàng… |
| Giá dịch vụ | Đồng/m²/tháng cho từng loại diện tích; giá đã/chưa gồm VAT; thời gian giữ giá; khoản thu thêm và cách chia |
| Thời hạn | Từ 12 tháng đến tối đa bằng nhiệm kỳ Ban quản trị |
| Chấm dứt, chế tài | Trường hợp chấm dứt, đơn phương chấm dứt, phạt vi phạm, bàn giao hồ sơ khi kết thúc |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng quản lý vận hành cũ | – Mẫu đang lưu hành (kể cả các file đặt tên “2025”, “2026”) vẫn là mẫu Phụ lục 02 Thông tư 02/2016/TT-BXD: căn cứ Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thông tư 02/2016/TT-BXD – nay thay bằng Luật Nhà ở 2023, Luật Xây dựng 2025, Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Thông tư 05/2024/TT-BXD. | – Điều 6 khoản 2 điểm k dẫn “Điều 5 của Quy chế” (Mẫu 4 ghi “Quy chế này”) – là điều về hồ sơ nhà chung cư của Quy chế cũ; trong hợp đồng nên ghi rõ tên văn bản đang áp dụng. | – Mẫu 5: đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước tạm ngừng dịch vụ với căn hộ chậm đóng phí là biện pháp cần đối chiếu nội quy, Quy chế hiện hành trước khi đưa vào hợp đồng. | – Thời hạn hợp đồng không được vượt nhiệm kỳ Ban quản trị và không dưới 12 tháng (Điều 29 Quy chế). |
4. Ví dụ hợp đồng đã điền
Hình 9. Ví dụ hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư | – Kiểm tra đơn vị quản lý vận hành đã có văn bản thông báo đủ điều kiện (bắt buộc với nhà có thang máy). | – Giá dịch vụ và đơn vị được lựa chọn phải thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư; giữ biên bản, nghị quyết kèm hợp đồng. | – Tách bạch kinh phí quản lý vận hành với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; yêu cầu báo cáo thu – chi định kỳ. | – Quy định rõ việc bàn giao hồ sơ, tài sản, tiền quỹ kết dư khi chấm dứt hợp đồng. |
Kết luận
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ban quản trị ký với đơn vị đủ điều kiện, thời hạn từ 12 tháng đến tối đa bằng nhiệm kỳ Ban quản trị, giá tính theo m² do Hội nghị nhà chung cư thống nhất. Khi dùng mẫu đang lưu hành, cập nhật căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 05/10/2026. Nhà chung cư thuộc tài sản công áp dụng khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành. |