1. Quy định về hợp đồng tặng cho nhà ở đất ở
Hợp đồng tặng cho là việc bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; bên được tặng cho đồng ý nhận (Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015). Với nhà ở, đất ở – bất động sản phải đăng ký – hình thức và thời điểm có hiệu lực được quy định chặt:
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 459. Tặng cho bất động sản | 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. | 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – khoản 1 Điều 164 | “Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.” |
Luật Đất đai 2024 cũng yêu cầu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27). Nhà đất được tặng cho khi đáp ứng điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024: có Giấy chứng nhận; đất không tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; còn thời hạn sử dụng đất.
Hình 1. Thủ tục tặng cho nhà ở đất ở và thuế, phí năm 2026
2. Tải mẫu hợp đồng tặng cho nhà ở đất ở (file Word)
2.1. Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở
Đúng với trường hợp tặng cho cả đất ở và căn nhà trên đất (nhà riêng lẻ) – mẫu được hướng dẫn chi tiết ở Mục 3. Khi dùng, thêm phần căn cứ và đổi CMND, hộ khẩu thành CCCD, nơi thường trú.
⬇ Tải mẫu: Tặng cho đất ở và nhà ở
2.2. Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Mẫu đầy đủ hơn: có điều khoản đăng ký, quyền – nghĩa vụ từng bên, cam đoan và phần lời chứng của công chứng viên. Các bản dưới đây cùng một mẫu, khác nhau chủ yếu ở cách ghi giấy tờ tùy thân.
⬇ Tải mẫu: Tặng cho đất và tài sản gắn liền (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Tặng cho đất và tài sản gắn liền (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Tặng cho đất và tài sản gắn liền (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Tặng cho đất và tài sản gắn liền (Mẫu 4)
⬇ Tải mẫu: Tặng cho đất và tài sản gắn liền (Mẫu 5)
2.3. Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (bản ghi CCCD)
Bản gọn, đã ghi CCCD; dùng khi chỉ tặng cho đất hoặc đất có tài sản đơn giản. Sửa “Hộ khẩu thường trú” thành “nơi thường trú”.
⬇ Tải mẫu: Tặng cho quyền sử dụng đất
3. Hướng dẫn cách ghi – những điểm cần sửa trong mẫu
Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (Mục 2.1) được dùng phổ biến nhưng còn thiếu phần căn cứ, vẫn ghi CMND, hộ khẩu và không có phần lời chứng. Các điểm cần sửa:
Hình 2. Trang 1 – thông tin các bên và nhà đất tặng cho
Hình 3. Trang 2 – Giấy chứng nhận, điều kiện, thuế phí và đăng ký
| Phần | Cách ghi |
| Tên hợp đồng | Đủ cả đất và nhà: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở” |
| Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015; Luật Đất đai 2024; Luật Nhà ở 2023 |
| Bên tặng cho | Họ tên, năm sinh, số CCCD/căn cước, nơi thường trú; nhà đất là tài sản chung vợ chồng thì ghi và ký đủ cả hai người |
| Bên nhận tặng cho | Như trên; ghi rõ quan hệ (con đẻ, cháu nội…) để làm căn cứ miễn thuế, lệ phí |
| Đất ở | Thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích, thời hạn, nguồn gốc – chép đúng Giấy chứng nhận |
| Nhà ở | Loại nhà, diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, số tầng, năm hoàn thành |
| Giấy chứng nhận | Tên loại giấy, số phát hành, số vào sổ cấp giấy, cơ quan cấp, ngày cấp |
| Điều kiện tặng cho | “Không kèm điều kiện” hoặc ghi rõ nghĩa vụ của bên nhận (Điều 462 Bộ luật Dân sự) |
| Giao nhận, thuế phí, đăng ký | Thời điểm giao nhà và giấy tờ; bên nộp thuế, phí (hoặc thuộc diện miễn); bên nhận đăng ký biến động trong 30 ngày |
| Cam đoan, chữ ký, lời chứng | Cam đoan không tranh chấp, không kê biên; các bên ký, điểm chỉ trước công chứng viên; lời chứng của công chứng viên hoặc người chứng thực |
| Không nhầm với mẫu trước năm 2024 | – Mẫu hợp đồng tặng cho nhà ở trước năm 2024 thường dẫn Luật Nhà ở 2014 (Điều 118, 119), Luật Đất đai 2013 và còn ghi “thuế chuyển quyền sử dụng đất” – nay áp dụng Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/8/2024); thu nhập từ quà tặng là bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân. | – Mẫu trước năm 2025 ghi “CMND”, “hộ khẩu thường trú”, “quận/huyện”: CMND hết giá trị từ 01/01/2025, sổ hộ khẩu hết giá trị từ 01/01/2023, cấp huyện không còn từ 01/7/2025 – ghi xã/phường, tỉnh/thành phố. | – Ngưỡng tính thuế quà tặng trước 01/7/2026 là phần vượt 10 triệu đồng; từ 01/7/2026 là phần vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận. |
4. Thủ tục công chứng, sang tên và thuế, phí
Bước 1 – Công chứng, chứng thực: mang Giấy chứng nhận bản gốc, CCCD của các bên, giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn…) đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà đất (chứng thực).
Bước 2 – Đăng ký biến động: trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực) (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024), bên nhận nộp đơn đăng ký biến động (Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP), hợp đồng tặng cho, Giấy chứng nhận, tờ khai thuế TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB) tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh.
Bước 3 – Nộp thuế, phí và nhận Giấy chứng nhận: nộp theo thông báo của cơ quan thuế (hoặc được miễn), sau đó nhận Giấy chứng nhận đã chỉnh lý hoặc cấp mới.
| ⚖ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15) – khoản 1 Điều 4; khoản 1, 2 Điều 18 | Thu nhập được miễn thuế: “Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.” | “1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 10%. | 2. Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 20 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.” |
Lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ; nhà đất là quà tặng giữa những người thân nêu trên được miễn lệ phí trước bạ theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Luật Thuế TNCN 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026.
5. Ví dụ hợp đồng cha mẹ tặng cho con nhà đất
Hình 4. Ví dụ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đã điền (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi tặng cho nhà đất | – Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình: cần đủ chữ ký của các đồng sở hữu, thành viên có chung quyền sử dụng đất. | – Tặng cho có điều kiện (ví dụ phụng dưỡng cha mẹ): ghi rõ điều kiện; nếu bên nhận không thực hiện, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản theo Điều 462 Bộ luật Dân sự. | – Nhà đang cho thuê: báo cho bên thuê; bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê. | – Đã ký hợp đồng nhưng chưa đăng ký biến động thì bên nhận chưa là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hợp pháp. |
Kết luận
Hợp đồng tặng cho nhà ở đất ở năm 2026 phải công chứng hoặc chứng thực, ghi đúng thông tin theo Giấy chứng nhận, CCCD và nơi thường trú của các bên; sau đó đăng ký biến động trong 30 ngày. Tặng cho giữa người thân được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ; trường hợp khác nộp thuế 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu nhà đất mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 03/10/2026. Hồ sơ, mức phí thẩm định có thể khác nhau theo từng tỉnh; nên hỏi trước tổ chức hành nghề công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất. |