1. Thế chấp quyền sử dụng đất – quy định cần biết
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 317, Điều 319 | “Điều 317. Thế chấp tài sản | 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). | 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. | Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản | 1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. | 2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” |
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – khoản 1 Điều 45, điểm a khoản 3 Điều 27 | “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: | a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp …; | b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; | c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; | d) Trong thời hạn sử dụng đất; | đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.” (khoản 1 Điều 45) | “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;” (điểm a khoản 3 Điều 27) |
Hình 1. 4 bước thế chấp quyền sử dụng đất
2. Tải mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Các mẫu là file Word (.doc), tải trực tiếp. Mỗi nhóm có ảnh trang đầu để chọn đúng mẫu. Khi vay ngân hàng, bên nhận thế chấp thường dùng mẫu riêng của ngân hàng – các mẫu dưới đây giúp đối chiếu điều khoản hoặc dùng khi thế chấp giữa cá nhân, tổ chức khác.
2.1. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Mẫu đầy đủ: bên thế chấp (cá nhân, đồng chủ sử dụng), bên nhận thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, thửa đất và tài sản gắn liền với đất, giá trị tài sản, quyền – nghĩa vụ hai bên, đăng ký thế chấp, xử lý tài sản. Mẫu 1 – 3 cùng cấu trúc (khác định dạng). Cả 3 mẫu còn câu “thế chấp căn hộ nhà chung cư” chép nhầm, ghi “CMND”, “hộ khẩu” – sửa theo Mục 3.
Hình 2. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
⬇ Tải mẫu: Thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu 3)
2.2. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức hành nghề công chứng
Mẫu do văn phòng công chứng đăng tải, trình bày theo thứ tự các điều: nghĩa vụ được bảo đảm, quyền sử dụng đất thế chấp, giá trị, quyền – nghĩa vụ các bên, đăng ký, xử lý tài sản, cam đoan, điều khoản cuối cùng; có chú thích cách ghi thông tin các bên. Phù hợp khi các bên tự thế chấp (không phải mẫu riêng của ngân hàng).
Hình 3. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức hành nghề công chứng
⬇ Tải mẫu: Thế chấp quyền sử dụng đất (mẫu công chứng)
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hướng dẫn theo mẫu tại Mục 2.1; các điểm đánh dấu ⚠ là chỗ cần sửa.
Hình 4. Cách ghi bên thế chấp
Hình 5. Cách ghi nghĩa vụ được bảo đảm và thửa đất thế chấp
Hình 6. Cách ghi tài sản gắn liền với đất, giá trị, nghĩa vụ bên thế chấp
Hình 7. Cách ghi quyền, nghĩa vụ hai bên và xử lý tài sản
| Mục | Cách ghi |
| Bên thế chấp | Người đứng tên trên Giấy chứng nhận; vợ chồng/đồng sử dụng cùng ký; số định danh cá nhân, nơi thường trú |
| Bên nhận thế chấp | Ngân hàng/tổ chức/cá nhân; người đại diện và giấy ủy quyền |
| Nghĩa vụ được bảo đảm | Hợp đồng tín dụng/vay số…, số tiền, phạm vi (gốc, lãi, phí, phạt) |
| Thửa đất | Số Giấy chứng nhận, số vào sổ, cơ quan cấp, ngày cấp; thửa số, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích, thời hạn, nguồn gốc |
| Tài sản gắn liền | Nhà ở, công trình: loại, diện tích sàn, theo Giấy chứng nhận |
| Giá trị | Theo định giá của các bên (văn bản định giá) |
| Quyền, nghĩa vụ | Giữ Giấy chứng nhận; hạn chế chuyển nhượng, tặng cho khi chưa được bên nhận thế chấp đồng ý; bảo quản tài sản |
| Đăng ký thế chấp | Bên nào thực hiện, thời hạn đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; xóa đăng ký khi trả hết nợ |
| Xử lý tài sản | Phương thức: bên thế chấp tự bán, bán đấu giá, bên nhận thế chấp nhận chính tài sản |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng thế chấp cũ | – Mẫu ghi “thế chấp căn hộ nhà chung cư” trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: chép nhầm từ mẫu thế chấp căn hộ – sửa đúng tài sản thế chấp. | – Mẫu có “Phần ghi của cơ quan đăng ký” xác nhận đất được thế chấp theo Nghị định cũ: thủ tục đăng ký thế chấp hiện thực hiện riêng tại Văn phòng đăng ký đất đai, không ghi xác nhận vào hợp đồng. | – Mẫu ghi “CMND”, “hộ khẩu”: ghi số định danh cá nhân, nơi thường trú. | – Mẫu căn cứ Luật Đất đai 2013: thay bằng Luật Đất đai 2024. |
4. Ví dụ hợp đồng thế chấp đã điền
Hình 8. Ví dụ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi thế chấp quyền sử dụng đất | – Kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên; quy hoạch trước khi nhận thế chấp. | – Tài sản chung vợ chồng, đồng sử dụng: tất cả người có tên phải ký hợp đồng. | – Đăng ký thế chấp ngay sau khi công chứng để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. | – Khi trả hết nợ: nhận lại Giấy chứng nhận và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. |
Kết luận
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải ghi đúng thông tin thửa đất theo Giấy chứng nhận, nghĩa vụ được bảo đảm, giá trị và phương thức xử lý tài sản; sau đó công chứng và đăng ký thế chấp. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 04/10/2026. Giao dịch thế chấp giá trị lớn nên được công chứng viên, luật sư tư vấn trước khi ký. |