1. Quy định mới về hợp đồng thi công xây dựng từ 01/7/2026
Từ 01/7/2026, hợp đồng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP; Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP hết hiệu lực. Bộ Xây dựng công bố 7 mẫu hợp đồng tại Quyết định 1040/QĐ-BXD, trong đó Phụ lục VI là mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình.
| ⚖ Nghị định 210/2026/NĐ-CP – điểm b khoản 3 Điều 31 (dự án đầu tư công, PPP) | “Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng tối đa 45 ngày kể từ ngày các bên đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng; trường hợp hợp đồng xây dựng có quy mô lớn, phức tạp thì thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng có thể kéo dài, nhưng tối đa 90 ngày.” |
Với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định mức tạm ứng tối đa 30% giá hợp đồng (mức tối thiểu với hợp đồng thi công từ 10% đến 20% tùy giá trị), phải có bảo lãnh tạm ứng khi giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng, thu hồi hết tạm ứng khi giá trị thanh toán đạt 80% giá hợp đồng; giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng từ 2% đến 10%. Hợp đồng sử dụng vốn khác (nhà ở riêng lẻ, dự án tư nhân) do các bên thỏa thuận.
Hình 1. Các mốc cần điền khi ký hợp đồng thi công xây dựng
2. Tải mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình
2.1. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI – Quyết định 1040/QĐ-BXD)
Mẫu chính thức áp dụng từ 01/7/2026, dùng cho gói thầu thi công công trình, hạng mục công trình. Mẫu 1 là file Word để điền; Mẫu 2 – 5 là cùng bản PDF đăng ở các nơi khác nhau.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 4)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 5)
2.2. Mẫu hợp đồng EPC – thiết kế, cung cấp thiết bị và thi công (Phụ lục VII)
Khi nhà thầu làm trọn từ thiết kế, mua sắm thiết bị đến thi công, chạy thử, bàn giao.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng EPC (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng EPC (Mẫu 2)
2.3. Mẫu hợp đồng thi công nhà ở riêng lẻ
Bốn mẫu năm 2026 căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, có bảng thông tin và lưu ý pháp lý ở đầu.
⬇ Tải mẫu: Thi công nhà ở trọn gói
⬇ Tải mẫu: Thi công phần thô nhà ở
⬇ Tải mẫu: Thi công hoàn thiện nhà ở
⬇ Tải mẫu: Nhà ở chìa khóa trao tay
2.4. Biểu mẫu kèm theo hợp đồng thi công
Dùng trong quá trình thực hiện: biên bản tạm ứng, bảng tính giá trị đề nghị thanh toán từng đợt.
⬇ Tải: Nghị định 210/2026 (PDF)
3. Hướng dẫn cách ghi mẫu Phụ lục VI
Mẫu Phụ lục VI dài hơn 50 trang nhưng các bên chủ yếu điền Phần 1 (thông tin), Phần 2 (căn cứ) và Phần 4 (điều kiện cụ thể); Phần 3 (điều kiện chung) giữ nguyên, muốn thay đổi thì ghi ở Phần 4.
Hình 3. Cấu trúc mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình
Hình 4. Phần 4 – các ô cần điền ở điều kiện cụ thể
Hình 5. Tiến độ, giá hợp đồng, tạm ứng
| Phần / điều | Cách ghi |
| Trang bìa | Số hợp đồng, gói thầu (số, tên), dự án/công trình (tên, mã định danh), tên giao dịch hai bên |
| Phần 1 – Các bên | Tên giao dịch, đại diện (ủy quyền), địa chỉ, tài khoản, mã số thuế; liên danh thì ghi đủ từng thành viên |
| Phần 2 – Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015; Luật Xây dựng 2025; Nghị định 210, 207, 217, 206/2026; quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu |
| Điều 2 – Hồ sơ hợp đồng | Liệt kê đủ tài liệu và thứ tự ưu tiên khi mâu thuẫn |
| Điều 5 – Bảo đảm, bảo lãnh | Tỷ lệ bảo đảm thực hiện, thời hạn nộp, gia hạn, hoàn trả; bảo lãnh tạm ứng |
| Điều 8 – Tiến độ | Ngày khởi công, thời gian hoàn thành, tiến độ chi tiết, trường hợp điều chỉnh |
| Điều 9 – Giá, tạm ứng, thanh toán | Loại giá (trọn gói, đơn giá cố định/điều chỉnh…), giá bằng số và chữ, mức tạm ứng, thu hồi, kỳ thanh toán |
| Điều 20 – Bảo hiểm, bảo hành | Loại bảo hiểm, thời gian bảo hành |
| Điều 23 – Thưởng, phạt | Mức thưởng, mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận |
| Điều 25 – Quyết toán, thanh lý | Hồ sơ quyết toán; thời hạn thanh lý (đầu tư công, PPP: tối đa 45 ngày) |
| Không nhầm với mẫu trước 01/7/2026 | – Mẫu hợp đồng thi công theo Thông tư 02/2023/TT-BXD hoặc mẫu cũ căn cứ Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Luật Xây dựng 2014: chỉ dùng cho hợp đồng ký trước 01/7/2026 hoặc trường hợp chuyển tiếp; hợp đồng mới dùng mẫu Phụ lục VI Quyết định 1040/QĐ-BXD. | – Mẫu xây nhà còn số hiệu “…2016/HĐTCTG”, căn cứ Nghị định 15/2013/NĐ-CP, 209/2004/NĐ-CP: đã hết hiệu lực từ lâu, không dùng lại. |
4. Ví dụ điền điều kiện cụ thể
Hình 6. Ví dụ điền Phần 4 – điều kiện cụ thể (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng thi công | – Không sửa Phần 3 (điều kiện chung); mọi thay đổi ghi ở Phần 4 để tránh mâu thuẫn. | – Bảng khối lượng (BOQ), bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật là bộ phận của hồ sơ hợp đồng – kiểm tra kỹ trước khi ký. | – Chỉ chuyển tiền tạm ứng sau khi nhận bảo lãnh tạm ứng hợp lệ (khi thuộc diện phải bảo lãnh). | – Hợp đồng nhà ở riêng lẻ: ghi rõ giá theo m² hay theo khối lượng, vật tư chủng loại, tiến độ và phạt chậm tiến độ. |
Kết luận
Hợp đồng thi công xây dựng công trình ký từ 01/7/2026 nên dùng mẫu Phụ lục VI Quyết định 1040/QĐ-BXD, điền đầy đủ Phần 1, Phần 2 và Phần 4 – đặc biệt giá hợp đồng, tạm ứng, bảo đảm, tiến độ, thanh lý theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 03/10/2026. Hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP cần đối chiếu hồ sơ mời thầu và quy định chuyển tiếp tại Điều 33 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. |