1. Hai loại hợp đồng thuê đất – dùng mẫu nào?
Hợp đồng thuê đất là thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê trả tiền thuê. Trước khi ghi, cần xác định bên cho thuê là Nhà nước hay là người đang có quyền sử dụng đất, vì hai trường hợp dùng mẫu và căn cứ khác nhau.
Hình 1. Hai loại hợp đồng thuê đất – dùng mẫu nào
2. Tải mẫu hợp đồng thuê đất
2.1. Mẫu số 05a – Hợp đồng thuê đất (Nhà nước cho thuê)
Dùng khi tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo quyết định của UBND có thẩm quyền. Bốn link dưới đây cùng một mẫu.
⬇ Tải mẫu: Mẫu 05a (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Mẫu 05a (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Mẫu 05a (Mẫu 3)
2.2. Mẫu số 05b – Điều chỉnh hợp đồng thuê đất
Dùng khi có quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất (diện tích, thời hạn, mục đích, giá đất…) và cần điều chỉnh hợp đồng đã ký.
⬇ Tải mẫu: Mẫu 05b – điều chỉnh hợp đồng
2.3. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa cá nhân, tổ chức
Dùng khi người có Giấy chứng nhận cho người khác thuê đất (đất nông nghiệp, đất làm kho bãi, mặt bằng…). Mẫu căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, có sẵn điều khoản đặt cọc, bàn giao, chấm dứt.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê đất giữa cá nhân
3. Cách ghi Mẫu số 05a (Nhà nước cho thuê đất)
Hình 2. Mẫu số 05a Nghị định 102/2024/NĐ-CP – các mục cần ghi
| Mục | Cách ghi |
| Số hợp đồng; căn cứ | Ghi Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP; số, ngày quyết định cho thuê đất của UBND có thẩm quyền |
| Bên cho thuê đất | Cơ quan có chức năng quản lý đất đai, người đại diện ký |
| Bên thuê đất | Ghi đúng theo quyết định cho thuê đất: tên tổ chức/cá nhân, địa chỉ, giấy tờ pháp lý |
| Điều 1 – Thửa đất | Diện tích bằng số và bằng chữ; xã/phường, tỉnh; số trích lục/trích đo địa chính; thời hạn thuê; mục đích sử dụng |
| Điều 2 – Tiền thuê đất | Giá đất tính tiền thuê (đồng/m²/năm), ngày bắt đầu tính tiền, phương thức (hằng năm hoặc một lần), nơi nộp |
| Điều 3, 4 | Sử dụng đúng mục đích; quyền, nghĩa vụ; trả đất trước hạn phải báo trước ít nhất 06 tháng |
| Điều 5, 6, 7 | Trường hợp chấm dứt; xử lý tài sản gắn liền với đất; trách nhiệm bồi thường |
| Điều 8 – Số bản | 04 bản: mỗi bên 01 bản, gửi cơ quan thuế và kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất |
| Lưu ý khi ghi địa danh | Mẫu số 05a còn dòng hướng dẫn “huyện/quận/thị xã”. Từ 01/7/2025 chính quyền địa phương tổ chức 2 cấp, nên chỉ ghi xã/phường/đặc khu và tỉnh/thành phố. |
4. Cách ghi hợp đồng thuê đất giữa cá nhân, tổ chức
Hình 3. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa cá nhân, tổ chức – Điều 1 đến Điều 4
| Điều khoản | Cách ghi |
| Các bên | Họ tên, năm sinh, số CCCD (cá nhân) hoặc tên, mã số doanh nghiệp, người đại diện (tổ chức); địa chỉ; số điện thoại |
| Thửa đất | Thửa số, tờ bản đồ số, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận; số phát hành, ngày cấp; diện tích thực tế cho thuê |
| Tình trạng pháp lý | Ghi rõ không tranh chấp, không bị kê biên, có thế chấp hay không (nếu có thì phải có ý kiến bên nhận thế chấp) |
| Mục đích thuê | Phải phù hợp mục đích sử dụng đất; muốn xây dựng phải xin phép theo quy định |
| Thời hạn, bàn giao | Không vượt thời hạn sử dụng đất còn lại; lập biên bản bàn giao kèm sơ đồ |
| Giá thuê, đặt cọc | Bằng số và bằng chữ; kỳ trả; mức, thời điểm điều chỉnh giá; tiền cọc và điều kiện hoàn trả |
| Quyền, nghĩa vụ; thuế, phí | Ai kê khai thuế thu nhập cho thuê, ai chịu chi phí phát sinh |
| Chấm dứt, tranh chấp | Thời gian báo trước; trả lại đất đúng hiện trạng; xử lý tài sản trên đất; phương thức giải quyết tranh chấp |
5. Ví dụ hợp đồng thuê đất đã điền
Hình 4. Ví dụ hợp đồng thuê đất nông nghiệp giữa cá nhân và doanh nghiệp (dữ liệu giả định)
6. Công chứng, điều kiện cho thuê và thuế
| ⚖ Luật Đất đai 2024 – điểm b khoản 3 Điều 27 | Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; … được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. |
| Vấn đề | Nội dung |
| Điều kiện để cho thuê | Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp luật cho phép); đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; không bị kê biên bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 45 Luật Đất đai 2024) |
| Công chứng, chứng thực | Không bắt buộc; nên công chứng khi thuê dài hạn, giá trị lớn. Chứng thực tại UBND cấp xã |
| Thuế cho thuê (cá nhân) | Thu nhập cho thuê tài sản vượt ngưỡng doanh thu miễn thuế (500 triệu đồng/năm từ năm 2026) phải kê khai thuế GTGT, TNCN theo hướng dẫn của cơ quan thuế |
| Nhà nước cho thuê | Tiền thuê đất nộp theo thông báo của cơ quan thuế; trả hằng năm hoặc một lần theo quyết định cho thuê đất |
7. Mẫu trước năm 2024 – không nhầm
| Không nhầm | – Mẫu hợp đồng thuê đất căn cứ Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT là mẫu trước năm 2024; từ 01/8/2024 dùng Mẫu số 05a, 05b kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP. | – Mẫu cũ ghi “số chứng minh nhân dân”, “hộ khẩu thường trú” – nay ghi số định danh cá nhân/CCCD và nơi thường trú. | – Mẫu cũ ghi địa danh cấp huyện – nay chỉ ghi xã/phường và tỉnh/thành phố. |
Kết luận
Hợp đồng thuê đất với Nhà nước dùng Mẫu số 05a, 05b kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP; thuê đất giữa các bên tự soạn nhưng cần ghi đủ thông tin thửa đất, mục đích, thời hạn, giá thuê và điều kiện chấm dứt; công chứng theo yêu cầu. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 03/10/2026. Nghĩa vụ thuế cho thuê và thủ tục cụ thể thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai nơi có đất. |