1. Căn cứ pháp lý về hợp đồng thuê nhà kinh doanh
Pháp luật không có loại “hợp đồng thuê nhà kinh doanh” riêng. Đây là hợp đồng thuê tài sản, trong đó tài sản thuê là nhà dùng để mở cửa hàng, văn phòng, trụ sở công ty. Các quy định dưới đây được dùng nhiều nhất khi soạn và thực hiện hợp đồng.
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 472 | “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 475 và khoản 1 Điều 477 | “Điều 475. Cho thuê lại – Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. | Điều 477. … 1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 2 Điều 164 | “2. … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 2, khoản 4 Điều 172 | “2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: … b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng; c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; … | 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích điểm c khoản 8 Điều 3 (hành vi bị nghiêm cấm) | “c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; …” |
Hình 1. 6 điểm pháp lý khi thuê nhà để kinh doanh
2. Tải mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Chọn mẫu theo người thuê: doanh nghiệp đã thành lập (mẫu 2.1), cá nhân chuẩn bị lập công ty (mẫu 2.2) hay thuê mặt bằng bán hàng đơn giản (mẫu 2.3).
2.1. Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh 10 điều (cá nhân cho doanh nghiệp thuê)
Mẫu đầy đủ nhất: Bên A là cá nhân chủ nhà, Bên B là doanh nghiệp. Gồm 10 điều: đối tượng, giá và thanh toán, thời hạn – giao nhà, quyền và nghĩa vụ hai bên, quyền tiếp tục thuê khi chủ nhà chết hoặc bán nhà, vi phạm, các trường hợp chấm dứt, cam kết, điều khoản cuối. Ba link là cùng một mẫu (Word .docx, Word .doc, PDF).
Hình 2. Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh 10 điều (cá nhân cho doanh nghiệp thuê)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà kinh doanh 10 điều ( Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà kinh doanh 10 điều ( Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà kinh doanh 10 điều – PDF
2.2. Mẫu hợp đồng thuê nhà làm trụ sở, địa điểm kinh doanh (chuyển tiếp sang công ty)
Dùng khi người thuê là cá nhân đang chuẩn bị thành lập công ty: thuê một tầng nhà kèm không gian phía trước, mục đích làm trụ sở/địa điểm kinh doanh; Điều 7 quy định sau khi công ty được thành lập thì công ty mặc nhiên trở thành bên thuê. Có điều khoản bàn giao, chấm dứt trước hạn báo trước 60 ngày.
Hình 3. Mẫu hợp đồng thuê nhà làm trụ sở, địa điểm kinh doanh (chuyển tiếp sang công ty)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê nhà làm trụ sở, địa điểm kinh doanh (có điều khoản chuyển tiếp sang công ty)
2.3. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 5 điều (bản 2026)
Mẫu ngắn cho thuê mặt bằng cửa hàng giữa hai cá nhân, đã ghi “CCCD”: mặt bằng và mục đích, thời hạn gắn với tiền cọc, giá thuê và mức tăng, trách nhiệm hai bên, hiệu lực. Phù hợp khi chỉ thuê tầng trệt hoặc một phần nhà để bán hàng.
Hình 4. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 5 điều (bản 2026)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 5 điều, bản 2026
3. Hướng dẫn ghi và lỗi cần sửa
Ảnh chú thích lấy từ chính các file tải về; ô ⚠ là chỗ cần sửa trước khi ký.
3.1. Mẫu 10 điều
Hình 5. Mẫu 10 điều – các bên và nhà cho thuê
Hình 6. Mẫu 10 điều – giá thuê, thời hạn, quyền của bên cho thuê
Hình 7. Mẫu 10 điều – nghĩa vụ, quyền của bên thuê
Hình 8. Mẫu 10 điều – chấm dứt, cam kết, hiệu lực
3.2. Mẫu thuê làm trụ sở, chuyển tiếp sang công ty
Hình 9. Mẫu trụ sở – các bên
Hình 10. Mẫu trụ sở – nhà thuê, thời hạn, giá thuê
Hình 11. Mẫu trụ sở – chuyển tiếp hợp đồng, hiệu lực
| Điều khoản | Cách ghi |
| Các bên | Cá nhân: họ tên, năm sinh, số định danh cá nhân, nơi thường trú; nhà đồng sở hữu ghi đủ các chủ hoặc kèm văn bản ủy quyền. Doanh nghiệp: tên, mã số doanh nghiệp, trụ sở, người đại diện |
| Nhà thuê | Địa chỉ, số Giấy chứng nhận; tầng/phần diện tích thuê (m²); mặt tiền, vị trí treo biển hiệu; thiết bị bàn giao (biên bản kèm ảnh) |
| Mục đích | Ngành nghề kinh doanh cụ thể; dùng làm trụ sở/đăng ký địa điểm kinh doanh hay không |
| Thời hạn | Ngày bắt đầu, kết thúc, ngày bàn giao; thời gian sửa sang miễn tiền thuê; quyền ưu tiên gia hạn |
| Giá thuê, đặt cọc | Bằng số và chữ; kỳ trả; mức, thời điểm tăng giá; đã/chưa gồm thuế và ai kê khai, nộp; tiền cọc và điều kiện hoàn trả |
| Cải tạo, trả nhà | Hạng mục được cải tạo (không đụng kết cấu); khi trả nhà tháo dỡ hay để lại; hoàn trả hiện trạng |
| Chấm dứt | Các trường hợp đơn phương chấm dứt, thời gian báo trước (ít nhất 30 ngày nếu không thỏa thuận khác), bồi thường, xử lý tiền cọc |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 10 điều: còn “CMND/CCCD … Ngày cấp, Nơi cấp”; dùng “Giá cho thuê nhà ở”, “giao nhận nhà ở” dù thuê để kinh doanh; mục 4.2 và 5.2 thiếu câu dẫn nên các căn cứ đơn phương chấm dứt (sai mục đích, không trả tiền 3 tháng, chủ nhà không sửa nhà, tăng giá bất hợp lý…) bị ghi như “quyền”; Điều 8 dẫn chiếu “khoản c điều 4.2” không có; không có điều khoản đặt cọc. | – Mẫu 10 điều ghi “cá nhân cho thuê nhà ở từ 06 tháng trở lên thì hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực” và Điều 10 dùng lời văn công chứng: đây là quy định cũ; hiện nay thuê nhà không bắt buộc công chứng (khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023) – bỏ hoặc sửa thành hiệu lực từ ngày ký. | – Mẫu trụ sở: “CMND… Nơi cấp: Công An”, “Hộ khẩu thường trú” (sổ hộ khẩu không còn giá trị sử dụng – ghi nơi thường trú); đánh số “1.1, 1.2” trong Điều 3, 4, 5; mục 2.5 và 2.6 lặp ý chuyển nhượng, cho thuê lại; ô ký ghi nhầm “BÊN CHO THUÊ (BÊN B)”; chỉ ghi ngày kết thúc thời hạn. | – Mẫu trụ sở ghi “Tất cả các khoản thuế… do bên B trả”: thuế đối với hoạt động cho thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê; các bên có thể thỏa thuận bên thuê kê khai, nộp thay nhưng phải ghi rõ, tránh hiểu là chuyển nghĩa vụ thuế. Quyền dùng vỉa hè để xe phải theo quy định của địa phương. | – Điều khoản chuyển tiếp sang công ty: sau khi công ty có mã số doanh nghiệp nên ký phụ lục ghi tên, mã số công ty là bên thuê. | – Mẫu mặt bằng 5 điều: bên thuê bị ghi “Là chủ sở hữu căn nhà” (dòng thừa); thời hạn gắn với việc có/không đóng cọc – nên ghi thời hạn cố định. | – Không thuê căn hộ chung cư để mở cửa hàng, văn phòng (bị cấm); không nhầm với hợp đồng thuê văn phòng có dịch vụ hay hợp đồng thuê nhà để ở. |
4. Ví dụ hợp đồng thuê nhà kinh doanh đã điền
Hình 12. Ví dụ hợp đồng thuê nhà kinh doanh đã điền (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi thuê nhà để kinh doanh | – Kiểm tra Giấy chứng nhận và người ký: nhà đồng sở hữu cần đủ chữ ký hoặc văn bản ủy quyền; người đứng tên phải là chủ sở hữu. | – Nếu dùng nhà làm trụ sở hoặc địa điểm kinh doanh, kiểm tra nhà có địa chỉ rõ ràng, không thuộc căn hộ chung cư; ngành nghề cần điều kiện PCCC, môi trường thì kiểm tra trước khi ký. | – Lập biên bản bàn giao có ảnh hiện trạng; thỏa thuận rõ hạng mục được cải tạo, ai chịu chi phí và việc hoàn trả hiện trạng. | – Ghi rõ giá thuê đã gồm thuế hay chưa và bên nào kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê. |
Kết luận
Hợp đồng thuê nhà kinh doanh cần ghi rõ phần nhà thuê, mục đích kinh doanh, thời hạn, giá thuê và mức tăng, đặt cọc, quyền cải tạo, cho thuê lại và các trường hợp chấm dứt. Hợp đồng không bắt buộc công chứng; trước khi ký, sửa thông tin CMND, hộ khẩu, câu về công chứng và các lỗi đánh số trong mẫu. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/10/2026. Đối chiếu Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và quy định thuế hiện hành trước khi ký hợp đồng. |