1. Căn cứ pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng
Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cùng hiệu lực từ 01/8/2024). Nghị định 02/2022/NĐ-CP – văn bản ban hành “Mẫu số 05. Hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng” – đã được thay thế.
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – trích khoản 1, khoản 4, 5, 6, 7 Điều 44 | “1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: … b) Hợp đồng thuê nhà ở; … d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; … e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; … | 4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. | 5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. | 6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. | 7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.” |
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 1 Điều 46 (nội dung chính của hợp đồng thuê) | “1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: a) Tên, địa chỉ của các bên; b) Các thông tin về bất động sản; c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai; e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; g) Bảo hành; h) Quyền, nghĩa vụ của các bên; i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; k) Phạt vi phạm hợp đồng; l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; m) Phương thức giải quyết tranh chấp; n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.” |
| ⚖ Nghị định 96/2024/NĐ-CP – trích khoản 2, điểm c khoản 3 Điều 12 | “2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm: … b) Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này; … d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này; … e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định này; … | 3. … c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;” |
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 4 Điều 9; khoản 3 Điều 45 (trường hợp không áp dụng) | “4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; …” (Điều 9). | “3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.” (Điều 45). |
Hình 1. Chọn đúng mẫu hợp đồng thuê theo Nghị định 96/2024
2. Tải mẫu hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng 2026
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập; mỗi mẫu một ảnh minh họa. Các link cùng nhóm có nội dung như nhau.
2.1. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở (Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
Hợp đồng mẫu khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê nhà ở (căn hộ, nhà ở riêng lẻ trong dự án…): thông tin nhà ở, giá thuê, thanh toán, thời hạn thuê, bàn giao, quyền – nghĩa vụ, chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp. Năm link là cùng một mẫu.
Hình 2. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở (Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục II (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục II (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục II (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục II (Mẫu 4)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục II (Mẫu 5)
2.2. Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng du lịch, lưu trú (Phụ lục IV)
Áp dụng khi thuê công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình có công năng du lịch, lưu trú (khách sạn, căn hộ du lịch…); có căn cứ Luật Du lịch 2017. Hai link là cùng một mẫu.
Hình 3. Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng du lịch, lưu trú (Phụ lục IV)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục IV (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục IV (Mẫu 2)
2.3. Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng văn phòng, thương mại, dịch vụ… (Phụ lục VI)
Áp dụng khi thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn có công năng giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình hỗn hợp – ví dụ thuê sàn văn phòng trong tòa nhà.
Hình 4. Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng văn phòng, thương mại, dịch vụ… (Phụ lục VI)
⬇ Tải mẫu: Phụ lục VI
3. Cách ghi và lỗi trong mẫu
Hình 5. Phụ lục II – cách ghi phần đầu hợp đồng thuê nhà ở
Hình 6. Phụ lục II – chấm dứt, hiệu lực và lỗi tên các bên
Hình 7. Phụ lục IV – lỗi gọi tên các bên
| Phần | Cách ghi |
| Căn cứ | Ghi đủ “Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024”; căn cứ khác (Luật Nhà ở 2023 với nhà ở; Luật Du lịch 2017 với Phụ lục IV); hồ sơ pháp lý dự án |
| Bên cho thuê | Tên doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, người đại diện (giấy ủy quyền nếu có), địa chỉ, tài khoản, mã số thuế |
| Bên thuê | Tổ chức: tên, mã số doanh nghiệp, người đại diện. Cá nhân: họ tên, số định danh cá nhân, nơi thường trú |
| Thông tin bất động sản | Địa chỉ, tầng, số căn/phần sàn, diện tích, công năng, trang thiết bị kèm theo; giấy tờ pháp lý |
| Giá thuê, thanh toán | Đơn giá × diện tích; thuế, phí quản lý tính riêng hay đã gồm; kỳ thanh toán; điều chỉnh giá |
| Thời hạn, bàn giao | Thời hạn thuê, ngày bàn giao, hiện trạng, hồ sơ kèm theo |
| Chấm dứt, phạt | Ghi cụ thể mức chậm thanh toán, chậm bàn giao làm căn cứ chấm dứt; mức phạt do các bên thỏa thuận |
| Hiệu lực, số bản | Hiệu lực từ ngày ký hoặc ngày công chứng; số bản mỗi bên giữ |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Phụ lục II, IV, VI cùng ghi ở điều hiệu lực: “Bên mua giữ … bản, Bên bán giữ … bản” và “bên bán phải ghi lại theo số, tên văn bản mới” – đây là hợp đồng thuê, cần ghi “Bên thuê”, “Bên cho thuê”. | – Phụ lục IV gọi bên cho thuê là “Bên bán/bên cho thuê mua” và bên thuê là “Bên mua/bên thuê mua” – khi điền phải dùng đúng “Bên cho thuê”, “Bên thuê” trong toàn bộ hợp đồng. | – Các mẫu còn ô “Thẻ căn cước công dân”, “CMND/CCCD” – nên ghi thẻ căn cước hoặc số định danh cá nhân theo Luật Căn cước 2023. | – Căn cứ “Nghị định số …/…/NĐ-CP” để trống – điền đúng Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024. | – Căn cứ chấm dứt “bên thuê chậm thanh toán tiền thuê” chưa có mức – nên ghi rõ số ngày/tháng chậm trả để tránh tranh chấp; với nhà ở, đối chiếu thêm Điều 172 Luật Nhà ở 2023. | – Không dùng Mẫu số 05 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hoặc mẫu theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 – các văn bản này đã hết hiệu lực. | – Không nhầm hợp đồng thuê công trình xây dựng (thuê bất động sản) với hợp đồng thi công xây dựng nhà ở (thuê nhà thầu xây nhà) – hai loại hợp đồng khác nhau. |
4. Ví dụ hợp đồng thuê sàn văn phòng đã điền
Hình 8. Ví dụ hợp đồng thuê sàn văn phòng theo Phụ lục VI – trích (dữ liệu giả định)
Trong ví dụ, giá thuê 400.000 đồng/m²/tháng × 250 m² = 100.000.000 đồng/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tiền thuê mỗi quý 300.000.000 đồng; tiền đặt cọc 03 tháng = 300.000.000 đồng. Hai bên không yêu cầu nên hợp đồng không công chứng, có hiệu lực khi bên sau cùng ký (khoản 4, khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
| Lưu ý khi ký hợp đồng thuê theo mẫu | – Kiểm tra công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và doanh nghiệp đã công khai hợp đồng mẫu trước khi ký. | – Nội dung doanh nghiệp được bổ sung (giá, phí, thỏa thuận khác) không được trái với nội dung đã có trong hợp đồng mẫu. | – Ghi rõ phí quản lý, phí gửi xe, điện nước, thuế tính riêng hay đã gồm trong giá thuê. | – Cá nhân cho thuê nhà, phòng dưới mức quy mô nhỏ có thể dùng hợp đồng thuê nhà thông thường, nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế. |
Kết luận
Năm 2026, hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản dùng mẫu Phụ lục II, IV hoặc VI Nghị định 96/2024/NĐ-CP tùy loại bất động sản. Khi điền cần sửa các chỗ gọi nhầm “Bên mua/Bên bán”, ghi đủ căn cứ, thông tin bất động sản, giá thuê và mức vi phạm làm căn cứ chấm dứt. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/10/2026. Đối chiếu Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP và văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có) trước khi ký hợp đồng. |