1. Quy định về giám sát thi công và hợp đồng tư vấn giám sát
| ⚖ Luật Xây dựng 2025 – khoản 1, khoản 2 Điều 56. Giám sát thi công xây dựng công trình | “1. Công trình xây dựng phải được giám sát về chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và bảo vệ môi trường trong quá trình thi công. Khuyến khích việc giám sát thi công xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. | 2. Việc giám sát thi công xây dựng công trình phải bảo đảm các yêu cầu sau đây: a) Nghiệm thu công việc xây dựng trong quá trình thi công và nghiệm thu giai đoạn chuyển bước thi công khi cần thiết; b) Giám sát thi công công trình đúng thiết kế xây dựng được phê duyệt, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, quy định về quản lý, sử dụng vật liệu xây dựng, chỉ dẫn kỹ thuật và hợp đồng xây dựng; c) Trung thực, khách quan, không vụ lợi.” |
| ⚖ Luật Xây dựng 2025 – khoản 2 Điều 63 (nghĩa vụ của nhà thầu giám sát thi công) | “2. Nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình có các nghĩa vụ, trách nhiệm sau đây: a) Thực hiện giám sát và chịu trách nhiệm về chất lượng công việc giám sát theo hợp đồng xây dựng; b) Từ chối nghiệm thu khi công trình không đạt yêu cầu chất lượng; không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và theo yêu cầu của thiết kế công trình; c) Đề xuất với chủ đầu tư những bất hợp lý về thiết kế xây dựng; d) Giám sát việc thực hiện các quy định về an toàn, bảo vệ môi trường; đ) Bồi thường thiệt hại khi làm sai lệch kết quả giám sát đối với khối lượng thi công không đúng thiết kế, không tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng nhưng người giám sát không báo cáo với chủ đầu tư hoặc người có thẩm quyền xử lý và hành vi vi phạm khác do mình gây ra; …” |
Hình 1. Cấu trúc mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng 2026
| ⚖ Nghị định 210/2026/NĐ-CP – điểm g, h, m khoản 3 Điều 12 (tạm ứng – dự án đầu tư công, PPP) | “g) Mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết (bao gồm cả dự phòng nếu có). … | h) Mức tạm ứng tối thiểu đối với hợp đồng tư vấn: 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 10 tỷ đồng; 20% giá hợp đồng đối với các hợp đồng có giá trị đến 10 tỷ đồng; … | m) Tiền tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán, mức thu hồi của từng lần do hai bên thống nhất ghi trong hợp đồng nhưng phải bảo đảm tiền tạm ứng được thu hồi hết khi giá trị thanh toán (bao gồm tạm ứng hợp đồng, thanh toán khối lượng hoàn thành) cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.” |
2. Tải mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng
Các mẫu là file Word (.doc/.docx), tải trực tiếp. Mỗi mẫu có ảnh trang đầu; mẫu có nhiều link là cùng một mẫu.
2.1. Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng 2026 (Phụ lục IV Quyết định 1040/QĐ-BXD)
Mẫu do Bộ Xây dựng công bố kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026, căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Gồm 4 phần: thông tin giao dịch; căn cứ giao kết; điều kiện chung (20 điều: hồ sơ hợp đồng, sản phẩm, chất lượng, tiến độ, giá – tạm ứng – thanh toán, nghiệm thu, quyền nghĩa vụ, tranh chấp, rủi ro, nhân lực, sửa đổi, tạm dừng – chấm dứt, quyết toán – thanh lý); điều kiện cụ thể với các ô [ĐKCT] cần điền. Bốn link là cùng một mẫu (bản Word 24 – 33 trang).
Hình 2. Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng 2026 (Phụ lục IV Quyết định 1040/QĐ-BXD)
⬇ Tải mẫu: Mẫu Phụ lục IV QĐ 1040/QĐ-BXD (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Mẫu Phụ lục IV QĐ 1040/QĐ-BXD (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Mẫu Phụ lục IV QĐ 1040/QĐ-BXD (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Mẫu Phụ lục IV QĐ 1040/QĐ-BXD (Mẫu 4)
2.2. Mẫu hợp đồng tư vấn xây dựng theo Thông tư 02/2023/TT-BXD (để đối chiếu hợp đồng cũ)
Mẫu chung cho tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công (Phụ lục II Thông tư 02/2023/TT-BXD), căn cứ Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Từ 01/7/2026 hai văn bản này đã hết hiệu lực – chỉ dùng để đối chiếu hợp đồng ký trước thời điểm đó; hợp đồng mới dùng mẫu Mục 2.1. Mẫu 3 là bản đã sửa cho dự án khách sạn.
Hình 3. Mẫu hợp đồng tư vấn xây dựng theo Thông tư 02/2023/TT-BXD (để đối chiếu hợp đồng cũ)
⬇ Tải mẫu: Mẫu theo Thông tư 02/2023 (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Mẫu theo Thông tư 02/2023 (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Mẫu theo Thông tư 02/2023 – dự án khách sạn (Mẫu 3)
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng tư vấn giám sát
Hướng dẫn theo mẫu Mục 2.1 (Phụ lục IV Quyết định 1040/QĐ-BXD). Các nội dung trong ngoặc vuông [ĐKCT] là chỗ các bên phải điền cụ thể.
Hình 4. Cách ghi trang bìa và cấu trúc hợp đồng
Hình 5. Cách ghi Phần 1 – thông tin giao dịch
Hình 6. Cách ghi tạm ứng, thanh toán tại Phần 4 – Điều 9
| Nội dung | Cách ghi |
| Gói thầu, dự án | Số, tên gói thầu; tên và mã định danh dự án/công trình |
| Các bên | Bên giao thầu (chủ đầu tư/ban quản lý dự án), bên nhận thầu (tư vấn giám sát); đại diện, ủy quyền, liên danh |
| Căn cứ | BLDS 2015; Luật Xây dựng 2025; Nghị định 210/2026/NĐ-CP và các nghị định 2026 liên quan; kết quả lựa chọn nhà thầu |
| Sản phẩm (Điều 6) | Báo cáo định kỳ, báo cáo nghiệm thu giai đoạn/hoàn thành, biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công được chấp thuận |
| Thời gian (Điều 8) | Số ngày thực hiện, gắn với tiến độ thi công và thời gian hoàn thiện hồ sơ |
| Giá, tạm ứng, thanh toán (Điều 9) | Giá hợp đồng; mức tạm ứng, thu hồi, bảo lãnh tạm ứng; số lần, giá trị, thời hạn thanh toán; hồ sơ, hình thức thanh toán |
| Nghiệm thu (Điều 10) | Số lần nghiệm thu sản phẩm tư vấn và công việc từng lần |
| Nhân lực (Điều 16) | Giám sát trưởng, kỹ sư giám sát; chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng phù hợp |
| Không nhầm với mẫu hợp đồng tư vấn giám sát cũ | – Mẫu ghi tiêu đề chung “Hợp đồng tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi/khảo sát/thiết kế/giám sát” (Phụ lục II Thông tư 02/2023/TT-BXD): căn cứ Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 37/2015 đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 – hợp đồng mới dùng mẫu Phụ lục IV Quyết định 1040/QĐ-BXD. | – Mẫu dẫn Nghị định 37/2015, Nghị định 50/2021 về hợp đồng xây dựng: thay bằng Nghị định 210/2026/NĐ-CP. | – Mẫu gọi các bên là “Chủ đầu tư”, “Nhà thầu tư vấn”: mẫu 2026 dùng “Bên giao thầu”, “Bên nhận thầu” và yêu cầu ghi mã định danh dự án/công trình. | – Mẫu cũ ghi mức tạm ứng theo Nghị định 37/2015: áp dụng điểm g, h khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026 với dự án đầu tư công, PPP. |
4. Ví dụ các nội dung chính đã điền
Hình 7. Ví dụ nội dung chính hợp đồng tư vấn giám sát thi công nhà xưởng (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng tư vấn giám sát | – Kiểm tra năng lực của tổ chức tư vấn và chứng chỉ hành nghề giám sát của giám sát trưởng, kỹ sư giám sát. | – Thời gian hợp đồng nên gắn với tiến độ thi công, có cơ chế điều chỉnh khi thi công bị kéo dài. | – Ghi rõ sản phẩm, tần suất báo cáo và trách nhiệm khi làm sai lệch kết quả giám sát. | – Dự án đầu tư công, PPP phải tuân thủ mức tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng và thời hạn thanh toán theo Nghị định 210/2026. |
Kết luận
Từ 01/7/2026, hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng nên lập theo mẫu Phụ lục IV Quyết định 1040/QĐ-BXD, căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, điền đủ các nội dung [ĐKCT] về sản phẩm, thời gian, giá, tạm ứng, thanh toán. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 05/10/2026. Hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP cần đối chiếu thêm hồ sơ mời thầu và quy định về quản lý vốn đầu tư công. |