1. Hợp đồng xây dựng là gì? Căn cứ mới từ 01/7/2026
Hợp đồng xây dựng là thỏa thuận giữa bên giao thầu (chủ đầu tư, chủ nhà) và bên nhận thầu (nhà thầu tư vấn, thi công) để thực hiện một, một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng. Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 có hiệu lực; Bộ Xây dựng công bố 7 mẫu hợp đồng kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026.
| ⚖ Nghị định 210/2026/NĐ-CP – Điều 2, Điều 32 | Nghị định này áp dụng đối với bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc giao kết và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. | Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2015 … quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 20/2021/NĐ-CP … sửa đổi, bổ sung … hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. |
| Phân loại | Các loại hợp đồng (Điều 6 Nghị định 210/2026) |
| Theo công việc | Tư vấn; thi công xây dựng; cung cấp vật tư, thiết bị; EP; EC; PC; EPC; chìa khóa trao tay; hợp đồng xây dựng khác |
| Theo giá hợp đồng | Trọn gói; đơn giá cố định; đơn giá điều chỉnh; theo thời gian; chi phí cộng phí; theo kết quả đầu ra; theo tỷ lệ phần trăm; hỗn hợp |
| Theo quan hệ các bên | Thầu chính; thầu phụ; giao khoán nội bộ; có yếu tố nước ngoài |
Hình 1. Top 11 mẫu hợp đồng xây dựng 2026 – chọn mẫu nào
2. Top 11 mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất 2026
Mẫu 1–7 là các phụ lục công bố kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD, áp dụng từ 01/7/2026 (mỗi mẫu có bản Word và bản PDF). Mẫu 8–11 là mẫu tham khảo cho nhà ở riêng lẻ, đã cập nhật căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
1. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI)
Dùng khi chủ đầu tư thuê nhà thầu thi công công trình, hạng mục hoặc phần việc theo thiết kế. Mẫu dài, gồm 4 phần: thông tin các bên, căn cứ, điều kiện chung (27 điều) và điều kiện cụ thể.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng thi công (Mẫu 2)
2. Mẫu hợp đồng EPC – thiết kế, cung cấp vật tư thiết bị, thi công (Phụ lục VII)
Một nhà thầu làm từ thiết kế, mua sắm, cung cấp vật tư, thiết bị đến thi công, chạy thử và bàn giao. Phù hợp công trình công nghiệp, nhà máy.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng EPC (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng EPC (Mẫu 2)
3. Mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng (Phụ lục II)
Thuê đơn vị tư vấn lập thiết kế (cơ sở, kỹ thuật, bản vẽ thi công) cho dự án, công trình.
⬇ Tải mẫu: Tư vấn thiết kế (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Tư vấn thiết kế (Mẫu 2)
4. Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng (Phụ lục IV)
Thuê tư vấn giám sát chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn trong quá trình thi công.
⬇ Tải mẫu: Tư vấn giám sát (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Tư vấn giám sát (Mẫu 2)
5. Mẫu hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng (Phụ lục V)
Thuê khảo sát địa hình, địa chất, thủy văn… phục vụ lập dự án và thiết kế.
⬇ Tải mẫu: Tư vấn khảo sát (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Tư vấn khảo sát (Mẫu 2)
6. Mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án (Phụ lục III)
Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án thay mình điều hành, kiểm soát dự án.
⬇ Tải mẫu: Tư vấn quản lý dự án (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Tư vấn quản lý dự án (Mẫu 2)
7. Mẫu hợp đồng tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (Phụ lục I)
Thuê tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án.
⬇ Tải mẫu: Tư vấn lập BCNCKT (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Tư vấn lập BCNCKT (Mẫu 2)
8. Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói
Chủ nhà giao nhà thầu làm cả phần thô và hoàn thiện với một giá trọn gói. Mẫu có checklist kiểm tra trước khi ký, căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng xây nhà trọn gói
9. Mẫu hợp đồng thi công phần thô nhà ở riêng lẻ
Nhà thầu làm phần kết cấu, xây tô, điện nước âm; chủ nhà tự lo vật tư hoàn thiện. Mẫu nhấn mạnh bảng khối lượng (BOQ) và quy tắc đo bóc, không chỉ giá theo m².
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng phần thô
10. Mẫu hợp đồng thi công hoàn thiện nhà ở
Dùng khi đã xong phần thô, thuê nhà thầu sơn bả, ốp lát, lắp thiết bị, hoàn thiện.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng hoàn thiện
11. Mẫu hợp đồng chìa khóa trao tay nhà ở
Nhà thầu lo từ thiết kế, thi công đến bàn giao nhà hoàn chỉnh cho chủ nhà vào ở.
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng chìa khóa trao tay
3. Hướng dẫn cách ghi hợp đồng xây dựng chi tiết
Các mẫu theo Quyết định 1040 có cấu trúc chung 4 phần. Dưới đây lấy mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI) làm ví dụ.
Hình 2. Phần 1 – thông tin giao dịch của bên giao thầu và bên nhận thầu
Hình 3. Phần 2 – căn cứ giao kết hợp đồng xây dựng từ 01/7/2026
| Phần / điều | Cách ghi |
| Số hợp đồng, gói thầu, dự án | Số/năm/ký hiệu; tên gói thầu, tên và mã định danh dự án/công trình |
| Phần 1 – Thông tin các bên | Tên giao dịch, đại diện, địa chỉ, tài khoản, mã số thuế; liên danh ghi đủ từng thành viên; có ủy quyền thì ghi rõ giấy ủy quyền |
| Phần 2 – Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210, 207, 217, 206/2026; quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu |
| Hồ sơ hợp đồng, thứ tự ưu tiên | Liệt kê tài liệu kèm theo (bản vẽ, BOQ, hồ sơ dự thầu…) và thứ tự ưu tiên khi mâu thuẫn |
| Nội dung, khối lượng công việc | Phạm vi bao gồm và không bao gồm; gắn bản vẽ, bảng khối lượng |
| Chất lượng, nghiệm thu, bàn giao | Tiêu chuẩn áp dụng, quy trình nghiệm thu từng giai đoạn |
| Thời gian, tiến độ | Ngày khởi công, thời gian thực hiện, mốc chính |
| Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán | Loại giá (trọn gói, đơn giá…), đã gồm thuế hay chưa; mức tạm ứng, thu hồi; số đợt thanh toán, hồ sơ thanh toán |
| Bảo đảm, bảo hành, bảo hiểm | Mức bảo đảm thực hiện, bảo lãnh tạm ứng; thời hạn và mức bảo đảm bảo hành |
| Tạm dừng, chấm dứt, phạt, tranh chấp | Trường hợp được tạm dừng, chấm dứt; mức thưởng, phạt; phương thức giải quyết tranh chấp |
| Quyết toán, thanh lý, hiệu lực | Thời hạn quyết toán, thanh lý; thời điểm hợp đồng có hiệu lực; số bản |
4. Tạm ứng, bảo đảm thực hiện – các con số cần nhớ
Với dự án khác, mức tạm ứng và bảo đảm do các bên thỏa thuận. Với dự án đầu tư công, dự án PPP, Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định cụ thể như sau.
Hình 4. Tạm ứng, bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP
| ⚖ Nghị định 210/2026/NĐ-CP – Điều 12, Điều 13 | Mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết (bao gồm cả dự phòng nếu có). | Đối với hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng hợp đồng lớn hơn 01 tỷ đồng … bên nhận thầu phải nộp cho bên giao thầu bảo lãnh tạm ứng hợp đồng … | Mức bảo đảm thực hiện hợp đồng được xác định trong khoảng từ 2% đến 10% giá hợp đồng xây dựng … |
5. Ví dụ hợp đồng thi công nhà ở trọn gói
Hình 5. Ví dụ các điều khoản chính của hợp đồng thi công nhà ở trọn gói (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà | – Gắn bản vẽ thi công và bảng khối lượng – vật tư (hãng, mã, quy cách) làm phụ lục; không chỉ ghi đơn giá theo m². | – Thanh toán theo giai đoạn đã nghiệm thu, không theo ngày dự kiến; giữ lại một phần hoặc yêu cầu bảo lãnh bảo hành. | – Mọi phát sinh phải có phụ lục hoặc phiếu thay đổi ghi rõ chi phí, ảnh hưởng tiến độ trước khi làm. | – Ghi rõ trách nhiệm an toàn lao động, vệ sinh môi trường, thiệt hại cho nhà liền kề. |
6. Mẫu trước năm 2026 – không nhầm
| Không nhầm | – Mẫu hợp đồng căn cứ Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 20/2021/NĐ-CP) là mẫu trước năm 2026 – các nghị định này đã hết hiệu lực từ 01/7/2026. | – Các mẫu kèm Thông tư 02/2023/TT-BXD được lập theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP; hợp đồng giao kết từ 01/7/2026 nên dùng mẫu kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD và căn cứ Nghị định 210/2026/NĐ-CP. | – Hợp đồng đã ký và đang thực hiện trước 01/7/2026 của dự án khác: các bên có thể thỏa thuận áp dụng Nghị định 210; không thỏa thuận được thì theo quy định tại thời điểm giao kết (Điều 33). |
Kết luận
Từ 01/7/2026, hợp đồng xây dựng lập theo Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210/2026/NĐ-CP và các mẫu kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD; nhà ở riêng lẻ dùng mẫu trọn gói, phần thô, hoàn thiện hoặc chìa khóa trao tay và ghi đủ phạm vi, giá, thanh toán, bảo hành. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu hợp đồng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 03/10/2026. Các mẫu nhà ở riêng lẻ là mẫu tham khảo; nên rà soát với luật sư hoặc chuyên gia trước khi ký với giá trị lớn. |