1. Quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Thuê nhà để ở áp dụng Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024). Thuê nhà làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh không phải thuê nhà ở nên áp dụng thỏa thuận trong hợp đồng và Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 428), cùng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nếu bên cho thuê kinh doanh bất động sản.
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – Điều 172 (đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở) | “1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. | 2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: … b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng; c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này. | 3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. | 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 428 (đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng) | “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. | 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. | 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. | 4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. | 5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.” |
Hình 1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: đúng luật và sai luật
2. Tải mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 2026
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập; mỗi mẫu một ảnh minh họa. Mẫu 2.3 do Ban biên tập soạn theo khoản 3, khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, có thể sao chép nội dung để dùng.
2.1. Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (bên cho thuê hoặc bên thuê gửi)
Mẫu dùng chung cho cả hai bên: ghi hợp đồng đang thực hiện, người thông báo, lý do chấm dứt, ngày chấm dứt, thời hạn báo trước, yêu cầu thanh toán – bàn giao – thanh lý và bồi thường (nếu có). Cần sửa một số chỗ trước khi dùng (xem Mục 3).
Hình 2. Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (bên cho thuê hoặc bên thuê gửi)
⬇ Tải mẫu: Thông báo đơn phương chấm dứt
2.2. Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn (bên thuê gửi chủ nhà)
Mẫu ngắn một trang cho người thuê nhà, mặt bằng muốn trả nhà trước hạn: địa chỉ nhà thuê, lý do, ngày dự kiến chấm dứt và bàn giao, cam kết thanh toán. Hai link là cùng một mẫu.
Hình 3. Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn (bên thuê gửi chủ nhà)
⬇ Tải mẫu: Thông báo chấm dứt trước hạn (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Thông báo chấm dứt trước hạn (Mẫu 2)
2.3. Mẫu thông báo bên thuê đơn phương chấm dứt do chủ nhà vi phạm (khoản 3 Điều 172)
Dùng khi người thuê nhà ở muốn chấm dứt hợp đồng vì chủ nhà không sửa chữa hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý hoặc quyền sử dụng nhà bị hạn chế. Mẫu có ô chọn căn cứ, phần tiền thuê, tiền cọc, bồi thường và xác nhận đã nhận thông báo.
Hình 4. Mẫu thông báo bên thuê đơn phương chấm dứt (soạn theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023)
| Nội dung mẫu 2.3 (bên thuê gửi) | THÔNG BÁO – Về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở (Bên thuê gửi bên cho thuê) | Kính gửi: Ông/Bà …… (bên cho thuê nhà). Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023; Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; Hợp đồng thuê nhà ở số …… ký ngày …… | Tôi là: ……, số định danh cá nhân: ……, điện thoại: …… – bên thuê nhà tại địa chỉ: …… | 1. Căn cứ chấm dứt (điểm … khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023): ☐ a) không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; ☐ b) tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận; ☐ c) quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Mô tả sự việc, ngày đã yêu cầu khắc phục: …… | 2. Ngày chấm dứt hợp đồng: …/…/…… (sau ít nhất 30 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhận thông báo, trừ thỏa thuận khác). | 3. Tiền thuê đã trả đến ngày ……; số tiền còn phải trả hoặc đề nghị hoàn lại: …… đồng. | 4. Tiền đặt cọc …… đồng, đề nghị hoàn trả theo Điều … của hợp đồng. | 5. Bồi thường thiệt hại (nếu có): …… | 6. Bàn giao nhà ngày ……; chốt chỉ số điện, nước, giao chìa khóa, lập biên bản thanh lý hợp đồng. | Hình thức gửi: ☐ trực tiếp ☐ bưu điện có báo phát ☐ hình thức khác theo hợp đồng. Ký: Xác nhận đã nhận thông báo (bên cho thuê, ghi ngày nhận) – Người thông báo. |
3. Cách ghi thông báo và lỗi cần sửa
Hình 5. Mẫu đơn phương chấm dứt dùng chung – cách ghi và lỗi cần sửa
| Phần | Cách ghi |
| Kính gửi | Đúng tên bên còn lại như trong hợp đồng (chủ nhà hoặc người thuê; tổ chức thì ghi tên và người đại diện) |
| Căn cứ | Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (nhà ở) hoặc điều khoản hợp đồng và Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 (văn phòng, mặt bằng); số, ngày ký hợp đồng |
| Người thông báo | Họ tên, số định danh cá nhân (tổ chức: tên, mã số doanh nghiệp, người đại diện), địa chỉ, điện thoại |
| Lý do | Ghi đúng điểm, khoản Điều 172 và mô tả sự việc: thời gian, số tiền, lần nhắc, biên bản – kèm chứng cứ |
| Ngày chấm dứt | Sau ít nhất 30 ngày kể từ ngày bên kia nhận thông báo, trừ thỏa thuận khác trong hợp đồng |
| Thanh toán, cọc | Tiền thuê đến ngày nào, khoản còn nợ hoặc phải hoàn; tiền cọc xử lý theo điều nào của hợp đồng |
| Bàn giao | Ngày, giờ, địa điểm; chốt điện nước; lập biên bản thanh lý |
| Gửi, ký | Gửi trực tiếp có ký nhận, thư bảo đảm có báo phát hoặc hình thức đã thỏa thuận; lưu bằng chứng ngày nhận |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 2.1 gợi ý lý do “bên thuê chậm thanh toán tiền thuê nhiều lần” – đây không phải căn cứ đơn phương chấm dứt; căn cứ là “không trả đủ tiền thuê … từ 03 tháng trở lên” (điểm b khoản 2 Điều 172). Ví dụ “nhà không đảm bảo điều kiện sử dụng” phải ghi rõ chủ nhà không sửa chữa khi có hư hỏng nặng (điểm a khoản 3). | – Mẫu 2.1 ghi căn cứ chung chung “quy định pháp luật hiện hành” và ô “CC/CCCD”: nên ghi Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và số định danh cá nhân. | – Mẫu 2.1 in sẵn năm “2026” ở ngày chấm dứt, ngày bàn giao; không có phần bên kia ký nhận – thời điểm chấm dứt tính từ khi bên kia nhận thông báo nên cần ô xác nhận ngày nhận. | – Mẫu 2.2 không có căn cứ chấm dứt và chỉ “kính mong xem xét, xác nhận”: phù hợp khi hai bên thỏa thuận; nếu chủ nhà không đồng ý, người thuê chấm dứt không có căn cứ sẽ là bên vi phạm (khoản 5 Điều 428). | – Không dẫn Điều 132 Luật Nhà ở 2014 hay Điều 498 Bộ luật Dân sự 2005 – các văn bản này đã hết hiệu lực. | – Không nhầm đơn phương chấm dứt với hợp đồng hết hạn hoặc thỏa thuận chấm dứt: hai trường hợp sau không cần căn cứ vi phạm, nên lập biên bản thanh lý. | – Báo trước đủ 30 ngày không thay cho căn cứ: có báo trước nhưng không có căn cứ vẫn là chấm dứt trái luật. |
4. Ví dụ thông báo đã điền
Hình 6. Ví dụ thông báo bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở (dữ liệu giả định)
Trong ví dụ, chủ nhà nhận thông báo ngày 06/10/2026 nên ngày chấm dứt sớm nhất là 05/11/2026; người thuê chọn 06/11/2026. Tiền thuê 7.000.000 đồng/tháng đã trả đến 31/10/2026, tiền thuê 6 ngày tháng 11 là 7.000.000 : 30 × 6 = 1.400.000 đồng, trừ vào tiền cọc 14.000.000 đồng, còn 12.600.000 đồng; cộng bồi thường 3.200.000 đồng, chủ nhà phải trả lại 15.800.000 đồng.
| Lưu ý khi gửi thông báo | – Trước khi chấm dứt, gửi yêu cầu khắc phục (sửa nhà, trả tiền thuê…) và lưu tin nhắn, biên bản, ảnh chụp làm chứng cứ. | – Gửi bằng cách có thể chứng minh ngày nhận: trực tiếp có ký nhận, thư bảo đảm có báo phát, hoặc kênh đã ghi trong hợp đồng. | – Trong thời gian chờ đủ 30 ngày, hai bên vẫn thực hiện hợp đồng; không tự ý khóa cửa, cắt điện nước, dọn đồ. | – Khi chấm dứt, lập biên bản thanh lý, bàn giao nhà; tranh chấp không thương lượng được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. |
Kết luận
Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà chỉ có giá trị khi có căn cứ tại khoản 2 (bên cho thuê) hoặc khoản 3 (bên thuê) Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và được gửi trước ít nhất 30 ngày. Ghi đúng điểm, khoản căn cứ, ngày chấm dứt, tiền thuê, tiền cọc và giữ bằng chứng bên kia đã nhận. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/10/2026. Đối chiếu điều khoản chấm dứt trong hợp đồng thuê, Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015 trước khi gửi thông báo. |