1. Sửa chữa, cải tạo nhà ở có phải xin phép, thông báo không?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026 quy định lại các trường hợp miễn giấy phép xây dựng (Điều 43) và điều kiện khởi công (Điều 48). Việc sửa chữa, cải tạo nhà ở cần xem hạng mục có làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng hay kiến trúc mặt ngoài hay không.
Hình 1. Sửa chữa, cải tạo nhà ở: xin phép hay thông báo?
| ⚖ Quy định của Luật Xây dựng 2025 | Điểm h khoản 2 Điều 43: miễn giấy phép đối với công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc bên ngoài công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng; không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, môi trường. | Sửa chữa, cải tạo không thuộc trường hợp trên (thay đổi kết cấu chịu lực, nâng tầng, đổi công năng, thay đổi mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc) phải có giấy phép xây dựng. | Khoản 3 Điều 48: nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần có giấy phép (nếu phải có) và xây dựng trên đất ở hợp pháp; không phải gửi thông báo khởi công. | Căn hộ chung cư: chủ sở hữu sửa chữa, cải tạo phần sở hữu riêng phải tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 05/2024/TT-BXD) và nội quy tòa nhà, thường phải đăng ký với ban quản lý trước khi thi công. |
2. Tải mẫu thông báo sửa chữa cải tạo nhà ở
Hai mẫu dưới đây do Ban biên tập soạn theo quy định áp dụng từ 01/7/2026.
2.1. Thông báo sửa chữa, cải tạo nhà ở gửi Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ dân phố, hộ liền kề (Ban biên tập soạn)
Thông tin chủ nhà, Giấy chứng nhận; bảng hạng mục (có hay không thay đổi kết cấu, công năng), giấy phép hoặc căn cứ miễn phép, thời gian, giờ thi công, đơn vị thi công; cam kết an toàn, vệ sinh, bồi thường.
Hình 2. Thông báo sửa chữa, cải tạo nhà ở (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.1 | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM – Độc lập - Tự do - Hạnh phúc. …, ngày … tháng … năm … THÔNG BÁO Về việc sửa chữa, cải tạo nhà ở. Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã/phường … (1); Ban điều hành tổ dân phố/thôn …; các hộ gia đình liền kề. | Chủ nhà: họ tên, số định danh, điện thoại; địa chỉ nhà, Giấy chứng nhận số … Bảng: hạng mục; giấy phép xây dựng hoặc miễn giấy phép (2); thời gian; giờ thi công; đơn vị thi công. | Cam kết che chắn, an toàn, vệ sinh, không lấn chiếm lối đi chung, bồi thường nếu gây hư hại (3). NGƯỜI THÔNG BÁO (ký, ghi rõ họ tên). Ghi chú (1)–(3). |
2.2. Thông báo sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư gửi Ban quản lý tòa nhà (Ban biên tập soạn)
Hạng mục (không đục phá kết cấu chịu lực, không thay đổi mặt ngoài), thời gian, đơn vị thi công và số người, khung giờ vận chuyển vật liệu, phế thải; cam kết tuân thủ quy chế, nội quy; ô xác nhận của ban quản lý.
Hình 3. Thông báo sửa chữa căn hộ chung cư (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.2 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. THÔNG BÁO Về việc sửa chữa, cải tạo căn hộ. Kính gửi: Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà … | Chủ sở hữu căn hộ số …, tầng …, tòa … Bảng: hạng mục; thời gian; đơn vị thi công, số người; vận chuyển vật liệu, phế thải; hồ sơ kèm theo. | Cam kết tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, phòng cháy chữa cháy, bồi thường. XÁC NHẬN CỦA BAN QUẢN LÝ – CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ (ký). |
3. Cách ghi thông báo sửa chữa nhà ở
Hình 4. Thông báo sửa chữa, cải tạo nhà ở (Ban biên tập soạn): cách ghi
| Phần | Cách ghi |
| Kính gửi | Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có nhà; ban điều hành tổ dân phố, thôn; các hộ liền kề |
| Chủ nhà | Họ tên, số định danh cá nhân, điện thoại; địa chỉ nhà và số Giấy chứng nhận |
| Hạng mục | Mô tả cụ thể (thay mái, lát nền, sơn, thay cửa…); ghi rõ có hay không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng |
| Giấy phép | Số giấy phép xây dựng; hoặc ghi căn cứ miễn phép: điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 |
| Thời gian, giờ, đơn vị thi công | Ngày bắt đầu, kết thúc; giờ thi công tránh giờ nghỉ; tên, số điện thoại đơn vị thi công |
| Cam kết, ký | Che chắn, an toàn, vệ sinh, không lấn chiếm lối đi; bồi thường nếu gây hư hại; chủ nhà ký |
| Lưu ý khi viết | – Hạng mục làm thay đổi kết cấu chịu lực, nâng tầng, đổi công năng thì phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công. | – Chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công để làm căn cứ khi có tranh chấp. | – Căn hộ chung cư: không tự ý thay đổi kết cấu, mặt ngoài, hệ thống kỹ thuật chung; đăng ký với ban quản lý trước khi thi công. |
4. Ví dụ thông báo đã điền
Hình 5. Ví dụ thông báo sửa chữa nhà ở đã điền (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: bà Nguyễn Thị Hoài Thu có nhà ở trong kiệt 32 đường Phan Đình Phùng, phường Thuận Hóa, TP. Huế, dự định thay mái tôn, lát lại nền tầng 1, sơn tường và thay cửa, không thay đổi kết cấu chịu lực và công năng nên thuộc trường hợp miễn giấy phép. Ngày 25/10/2026, bà gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân phường, tổ dân phố 7 và các hộ liền kề: thi công từ 05/11 đến 05/12/2026, không thi công Chủ nhật.
Kết luận
Trước khi sửa nhà, chủ nhà cần xác định hạng mục có thuộc trường hợp miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2025 hay không, sau đó gửi thông báo cho địa phương, hàng xóm hoặc ban quản lý chung cư. Tải mẫu tại Mục 2. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật quy định xây dựng mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 18/10/2026. Một số địa phương có quy định riêng về quản lý trật tự xây dựng, cần kiểm tra trước khi thi công. |