1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là gì?
Đơn phương chấm dứt là việc một bên tự chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không cần bên kia đồng ý. Tuy nhiên, quyền này không được tùy tiện: chỉ được thực hiện khi rơi vào đúng các trường hợp luật cho phép (Điều 172 Luật Nhà ở 2023) và phải báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày. Thông báo đơn phương chấm dứt chính là văn bản để thực hiện đúng thủ tục này.
2. Căn cứ pháp lý - Điều 172 Luật Nhà ở 2023
| Điều 172 (đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở) | Khoản 2: liệt kê các trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà. | Khoản 3: liệt kê các trường hợp bên thuê được đơn phương chấm dứt. | Khoản 4 (mấu chốt): “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.” |
3. Bảng các trường hợp được đơn phương chấm dứt (Điều 172)
Đây là phần cốt lõi: chỉ khi rơi vào đúng một trong các trường hợp dưới đây thì việc đơn phương chấm dứt mới hợp pháp.
| ▶ BÊN CHO THUÊ được đơn phương chấm dứt & thu hồi nhà (khoản 2 Điều 172) | |
| 1 | Bên thuê không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng |
| 2 | Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng |
| 3 | Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê |
| 4 | Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà mà không được bên cho thuê đồng ý |
| 5 | Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến người xung quanh, đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà không khắc phục |
| 6 | Nhà thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định; hoặc cho thuê NƠXH/nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, đối tượng, điều kiện |
| ▶ BÊN THUÊ được đơn phương chấm dứt (khoản 3 Điều 172) | |
| 1 | Bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng |
| 2 | Bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận |
| 3 | Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba |
| THỜI HẠN BÁO TRƯỚC - ít nhất 30 ngày (khoản 4 Điều 172) | Dù thuộc trường hợp nào, bên đơn phương chấm dứt vẫn phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày (trừ khi hợp đồng có thỏa thuận thời hạn khác). Gửi thông báo theo cách chứng minh được đã gửi (giao trực tiếp có ký nhận, hoặc gửi bảo đảm). Chấm dứt sai trường hợp hoặc không đủ 30 ngày mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. |
4. Nội dung & quy trình gửi thông báo
| Nội dung cần có của thông báo |
- ① Quốc hiệu, tiêu ngữ, tên “THÔNG BÁO ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ”, ngày lập.
- ② Thông tin bên gửi và bên nhận (họ tên, CCCD, địa chỉ); dẫn chiếu hợp đồng thuê (số, ngày, địa chỉ nhà).
- ③ Căn cứ chấm dứt: nêu rõ khoản/điểm của Điều 172 và mô tả sự việc thực tế (ví dụ: chậm trả tiền 3 tháng).
- ④ Thời điểm chấm dứt: ghi rõ ngày, bảo đảm cách ngày thông báo ít nhất 30 ngày.
- ⑤ Yêu cầu: bàn giao/thu hồi nhà, thanh lý hợp đồng, hoàn cọc, chốt công nợ; chữ ký bên thông báo.
| Cách gửi để có giá trị chứng minh | Ưu tiên giao trực tiếp có chữ ký nhận hoặc gửi qua bưu điện có xác nhận (thư bảo đảm). Lưu bản sao thông báo và bằng chứng đã gửi để làm căn cứ nếu phát sinh tranh chấp. |
5. Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng
5.1. Thông báo do BÊN CHO THUÊ gửi (căn cứ khoản 2 Điều 172)
↓ Tải mẫu thông báo đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà: Mẫu 1
↓ Tải mẫu thông báo đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà: Mẫu 2
5.2. Thông báo do BÊN THUÊ gửi (căn cứ khoản 3 Điều 172)
↓ Tải mẫu thông báo đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà: Mẫu 1
↓ Tải mẫu thông báo đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà: Mẫu 2
6. Kết luận
Muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp, hãy bảo đảm hai điều: (1) thuộc đúng trường hợp tại Điều 172 (bên cho thuê theo khoản 2, bên thuê theo khoản 3), và (2) thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày (khoản 4). Dùng mẫu thông báo ở Mục 5, ghi rõ căn cứ và mốc thời gian, gửi theo cách chứng minh được để tránh rủi ro bồi thường.
| Miễn trừ trách nhiệm | Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp. Hãy đối chiếu Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và hợp đồng cụ thể, tham vấn luật sư khi cần. Cập nhật: 07/2026. |