1. Kê khai thuế cho thuê nhà online là gì, ai phải làm?
Kê khai thuế cho thuê nhà online là việc cá nhân/hộ có nhà, mặt bằng cho thuê tự lập tờ khai, nộp tờ khai và nộp thuế qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng Thuế điện tử, thay vì nộp hồ sơ giấy tại cơ quan thuế.
Cá nhân cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế phải khai và nộp thuế. Việc khai có thể theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc theo năm dương lịch, tùy cách trả tiền thuê ghi trong hợp đồng.
2. Căn cứ pháp lý
2.1. Thông tư 40/2021/TT-BTC – phương pháp & quản lý thuế
| Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù – khoản 1 (cá nhân cho thuê tài sản) | • Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (theo từng hợp đồng hoặc nhiều hợp đồng của một kỳ) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. | • Tỷ lệ tính thuế: hoạt động cho thuê tài sản áp dụng thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% trên doanh thu tính thuế (doanh thu là số tiền thuê đã bao gồm thuế của kỳ khai). |
| Điều 14. Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản (nội dung chính) | • Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh: chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán. | • Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo năm: chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo. | • Nơi nộp: cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay thì phải ghi rõ trong hợp đồng thuê. |
2.2. Bỏ thuế khoán – tự khai tự nộp từ 01/01/2026
Quyết định 3389/QĐ-BTC phê duyệt Đề án chuyển đổi mô hình, phương pháp quản lý thuế khi bỏ thuế khoán với hộ kinh doanh: từ 01/01/2026, hộ và cá nhân kinh doanh chính thức áp dụng phương pháp kê khai và tự nộp thuế. Đây là lý do việc thành thạo khai online (eTax Mobile) trở nên bắt buộc với người cho thuê nhà.
3. Hướng dẫn kê khai trên eTax Mobile – từng bước có ảnh (2026)
Quy trình 8 bước dưới đây thực hiện hoàn toàn trên điện thoại: từ đăng nhập, lập tờ khai 01/TTS, đến nộp tờ khai và nộp thuế điện tử.
8 bước kê khai và nộp thuế cho thuê nhà trên eTax Mobile (mô phỏng giao diện 2026)
Cách khác: kê khai trên Cổng Thuế điện tử (thuedientu.gdt.gov.vn)
Nếu làm trên máy tính, đăng nhập bằng mã số thuế tại thuedientu.gdt.gov.vn → "Khai thuế cho thuê tài sản" → chọn Mẫu 01/TTS → khai chi tiết hợp đồng (01/ĐK-TTS) → kết xuất XML → nộp tờ khai, đính kèm hợp đồng và xác thực OTP (OTP có hiệu lực 5 phút).
4. Mẫu tờ khai 01/TTS (đã điền)
Đây là tờ khai bạn lập khi kê khai online. Bản dưới đã điền minh họa cho cá nhân cho thuê tài sản (khai theo năm).
Mẫu 01/TTS – Tờ khai thuế cho thuê tài sản
Mẫu 01/TTS đã điền minh họa (Thông tư 40/2021/TT-BTC)
Lưu ý: doanh thu phát sinh từ 2026 đối với cho thuê bất động sản khai bằng Mẫu 01/BĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC) thay cho 01/TTS.
5. Thuế phải nộp và ngưỡng doanh thu 2026
Với phương pháp khoán, cá nhân cho thuê nhà nộp: thuế GTGT = doanh thu × 5%; thuế TNCN = doanh thu tính thuế × 5%.
Ví dụ: cho thuê mặt bằng 30 triệu/tháng × 12 tháng = 360 triệu/năm → GTGT 18 triệu + TNCN 18 triệu.
| Cảnh báo về ngưỡng doanh thu (đang thay đổi 2026): | Ngưỡng miễn/khấu trừ thuế đang được các nguồn dẫn khác nhau do cải cách 2025–2026: ngưỡng không chịu thuế GTGT thường nêu 200 triệu/năm (Luật Thuế GTGT 2024); với thuế TNCN, một số nguồn 2026 nêu được trừ 1 tỷ đồng doanh thu/năm trước khi tính (Luật Thuế TNCN mới). | Vì con số này quyết định số thuế phải nộp, hãy đối chiếu văn bản đang hiệu lực hoặc hỏi cơ quan thuế trước khi khai - bài không chốt một mức cố định. |
Kết luận
Từ 2026, người cho thuê nhà nên quen với việc tự khai – tự nộp thuế online. Cài eTax Mobile, chuẩn bị hợp đồng, làm theo 8 bước ở Mục 3 để lập tờ khai 01/TTS và nộp thuế ngay trên điện thoại, đúng hạn theo Điều 14 Thông tư 40/2021. Riêng ngưỡng doanh thu, hãy xác nhận với cơ quan thuế vì quy định đang thay đổi.
| Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn thuế cụ thể. Ảnh hướng dẫn eTax Mobile và tờ khai là mô phỏng/điền minh họa; giao diện thực tế có thể khác theo phiên bản ứng dụng. Thuế suất 5%+5% và các mốc thời hạn (Điều 14) đã đối chiếu tại 07/2026; ngưỡng doanh thu 2026 các nguồn còn khác nhau - căn cứ văn bản đang hiệu lực và hướng dẫn của cơ quan thuế. |