1. Ai dùng Mẫu 02/TNDN, tính thuế thế nào
Doanh nghiệp kê khai thuế TNDN theo phương pháp thông thường đưa thu nhập chuyển nhượng bất động sản vào hồ sơ khai thuế của kỳ. Mẫu 02/TNDN dành cho các trường hợp phải khai riêng từng lần: tổ chức áp dụng phương pháp tỷ lệ trên doanh thu có bán bất động sản, và các cơ quan, tổ chức bán hoặc bán đấu giá tài sản bảo đảm. Từ Thông tư 89/2026/TT-BTC, tờ khai dùng chung cho cả “tài sản khác” và có thêm trường hợp bán tài sản bảo đảm để xử lý nợ.
Hình 1. Mẫu 02/TNDN: ai khai, cách tính, nơi nộp và hạn nộp
| ⚖ Thông tư 89/2026/TT-BTC – điểm b khoản 1 Điều 21 (trích) | “b) Người nộp thuế khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh trong những trường hợp sau: … b.2) Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; b.3) Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động bán, bán đấu giá bất động sản, tài sản khác là tài sản bảo đảm của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền …” |
| ⚖ Thông tư 89/2026/TT-BTC – điểm d khoản 2 Điều 21 (trích) | “d) Cơ quan thuế tiếp nhận, xử lý hồ sơ khai thuế là cơ quan thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng đối với các hoạt động sau: d.1) Hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác tỉnh với trụ sở chính của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; d.2) Hoạt động bán, bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án, tài sản bảo đảm để xử lý nợ …; d.3) Hoạt động bán toàn bộ Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do tổ chức làm chủ sở hữu dưới hình thức chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản …” |
| ⚖ Nghị định 320/2025/NĐ-CP – khoản 3, 4 Điều 16 | “3. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ đi chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm: Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản) quy định tại Điều 17 của Nghị định này. | 4. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.” |
| ⚖ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 – điểm a khoản 3 Điều 18 (trích) | “3. Thuế suất 15% và 17% quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này và quy định về ưu đãi thuế tại các điều 4, 13, 14 và 15 của Luật này không áp dụng đối với: a) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm s khoản 2 Điều 12 của Luật này; …” |
| ⚖ Nghị định 252/2026/NĐ-CP – khoản 1 Điều 10 (trích) | “1. Đối với loại thuế khai theo từng lần phát sinh, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, …” |
2. Tải Mẫu số 02/TNDN
Các file Word dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 là mẫu theo Thông tư 89/2026/TT-BTC đang áp dụng; Mục 2.2 là mẫu đã thay đổi; Mục 2.3 là bảng tập hợp chi phí do Ban biên tập soạn.
2.1. Mẫu số 02/TNDN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC
Tờ khai 2 trang áp dụng từ 01/7/2026, dùng chung cho bất động sản và tài sản khác: ô chọn loại tài sản và đối tượng khai; bên chuyển nhượng ([04]–[05]), bên nhận chuyển nhượng và địa chỉ bất động sản ([06]–[09]), số – ngày hợp đồng công chứng; cơ quan, tổ chức bán tài sản bảo đảm ([10]–[12]); dịch vụ làm thủ tục về thuế ([13]–[15]); bảng tính thuế [16]–[26] và ghi chú nơi nộp. Mẫu 1 và Mẫu 2 cùng nội dung.
Hình 2. Mẫu số 02/TNDN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC
⬇ Tải mẫu: Mẫu số 02/TNDN (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Mẫu số 02/TNDN (Mẫu 2)
2.2. Mẫu 02/TNDN theo Thông tư 21/2026/TT-BTC – đã thay đổi
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | Mẫu 3 ban hành kèm Thông tư 21/2026/TT-BTC – thông tư này bị bãi bỏ từ 01/7/2026 (điểm k khoản 3 Điều 99 Thông tư 89/2026/TT-BTC). Mẫu không có ô chọn “Bất động sản/Tài sản khác”, chưa có trường hợp bán tài sản bảo đảm để xử lý nợ của tổ chức tín dụng, còn ghi “đại lý thuế”. Chỉ dùng để đối chiếu; khai thuế dùng Mẫu 1 hoặc Mẫu 2. |
Bản áp dụng từ tháng 3/2026 đến trước 01/7/2026: tiêu đề chỉ ghi “chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh”, đối tượng thứ hai chỉ là cơ quan thi hành án, tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm thi hành án; còn ô “đại lý thuế”.
Hình 3. Mẫu 02/TNDN theo Thông tư 21/2026/TT-BTC
⬇ Tải mẫu: Mẫu 02/TNDN Thông tư 21/2026 (Mẫu 3)
2.3. Bảng tập hợp chi phí và tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản (Ban biên tập soạn)
Bảng một trang để chuẩn bị số liệu: thông tin bất động sản và hợp đồng; từng chỉ tiêu [16]–[26] kèm chứng từ cần có; 5 ô kiểm tra đối tượng, ô chọn đầu tờ khai, nơi nộp, hạn nộp và chứng từ chi phí. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 4. Bảng tập hợp chi phí và tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.3 | BẢNG TẬP HỢP CHI PHÍ VÀ TÍNH THUẾ TNDN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN (Chuẩn bị số liệu trước khi kê khai Tờ khai Mẫu số 02/TNDN – Thông tư 89/2026/TT-BTC). Bất động sản: thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, Giấy chứng nhận; hợp đồng chuyển nhượng số, ngày, nơi công chứng/chứng thực, bên nhận. | Bảng: [16] doanh thu (hợp đồng, chứng từ thu tiền); [18] giá vốn (hợp đồng, hóa đơn mua; chứng từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); [19]–[20] đền bù đất, hoa màu; [21] san lấp; [22] hạ tầng; [23] chi phí khác; [17] tổng chi phí; [24] = [16] − [17]; [25] 20%; [26] = [24] × [25]. | Kiểm tra: đúng đối tượng khai từng lần; đánh dấu ô “Bất động sản” và ô đối tượng; ghi đủ địa chỉ bất động sản, số ngày hợp đồng; nơi nộp là cơ quan thuế nơi có bất động sản khi khác tỉnh; hạn nộp ngày thứ 10; chỉ ghi chi phí có chứng từ hợp lệ. Người lập ký, ghi rõ họ tên. |
3. Cách ghi tờ khai và lỗi hay gặp
Hình 5. Tờ khai Mẫu 02/TNDN (Thông tư 89/2026/TT-BTC): cách ghi trang 1
Hình 6. Tờ khai Mẫu 02/TNDN: bảng tính thuế
| Chỉ tiêu | Cách ghi | Lưu ý |
| Ô đầu tờ khai | Chọn “Bất động sản” hoặc “Tài sản khác” và đối tượng khai | Chỉ chọn một đối tượng |
| [01]–[03] | Ngày phát sinh; lần đầu hay bổ sung | Căn cứ tính hạn 10 ngày |
| [04]–[05] | Tên, mã số thuế tổ chức chuyển nhượng | |
| [06]–[08] | Bên nhận: tên; mã số thuế hoặc số định danh; địa chỉ xã/phường/đặc khu, tỉnh/thành phố | Cá nhân ghi số định danh cá nhân |
| [09] | Địa chỉ bất động sản; số, ngày hợp đồng có công chứng/chứng thực | Xác định cơ quan thuế nơi có bất động sản |
| [10]–[12] | Cơ quan, tổ chức bán, bán đấu giá tài sản bảo đảm | Bỏ trống nếu không thuộc trường hợp này |
| [16]–[23] | Doanh thu; giá vốn và từng khoản chi phí | Chỉ chi phí có chứng từ hợp lệ |
| [24]–[26] | Thu nhập = [16] − [17]; thuế suất 20%; thuế = [24] × [25] | Không áp dụng 15%, 17% |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 3 (Thông tư 21/2026/TT-BTC) không có dòng ký hiệu “Mẫu số: 02/TNDN” và văn bản ban hành ở đầu trang; còn các ô “Tên đại lý thuế”, “Hợp đồng đại lý thuế”, “Nhân viên đại lý thuế – Chứng chỉ hành nghề số”. | – Mẫu 3 chỉ có đối tượng “cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá … tài sản bảo đảm thi hành án”; tổ chức tín dụng bán tài sản bảo đảm để xử lý nợ dùng mẫu này sẽ không có ô phù hợp. | – Doanh nghiệp kê khai theo phương pháp thông thường lại lập tờ khai 02/TNDN cho từng lần bán bất động sản: mẫu này dành cho trường hợp khai từng lần theo điểm b khoản 1 Điều 21 Thông tư 89/2026/TT-BTC. | – Áp thuế suất 15% hoặc 17% vì doanh nghiệp nhỏ: thu nhập chuyển nhượng bất động sản không áp dụng hai mức này (điểm a khoản 3 Điều 18 Luật Thuế TNDN 2025). | – Nộp tờ khai tại cơ quan thuế quản lý trụ sở trong khi bất động sản ở tỉnh khác: phải nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản (điểm d.1 khoản 2 Điều 21). | – Ghi vào [17] khoản chi không có hóa đơn, chứng từ hoặc chi phí không liên quan đến bất động sản chuyển nhượng. |
4. Ví dụ công ty bán lô đất
Hình 7. Ví dụ tờ khai 02/TNDN bán lô đất (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: Công ty TNHH Dịch vụ Thảo Nguyên (trụ sở tỉnh Bình Lâm, áp dụng phương pháp tỷ lệ trên doanh thu) bán thửa đất 245 tại tỉnh Đông Sơn cho ông Đặng Minh Khang, hợp đồng công chứng ngày 06/10/2026, giá 2,5 tỷ đồng. Giá vốn 1,8 tỷ đồng, chi phí môi giới, công chứng 50 triệu đồng. Thu nhập 650 triệu đồng × 20% = 130 triệu đồng. Công ty nộp tờ khai 02/TNDN ngày 12/10/2026 tại cơ quan thuế nơi có thửa đất (tỉnh Đông Sơn).
| Lưu ý khi tổ chức bán nhà đất | – Giữ hồ sơ giá vốn: hợp đồng nhận chuyển nhượng, hóa đơn, chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất – thiếu chứng từ thì không được trừ chi phí, thuế tăng. | – Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tờ khai ghi số, ngày hợp đồng và nơi công chứng. | – Bán toàn bộ công ty TNHH một thành viên có gắn bất động sản (tổ chức làm chủ sở hữu) cũng khai tại cơ quan thuế nơi có bất động sản (điểm d.3 khoản 2 Điều 21 Thông tư 89/2026/TT-BTC). | – Bên mua chuẩn bị tờ khai lệ phí trước bạ và hồ sơ đăng ký biến động để sang tên trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực. | – Nhà đất đang thế chấp: giải chấp trước khi chuyển nhượng; bán tài sản bảo đảm do tổ chức tín dụng xử lý nợ thì bên bán đấu giá khai theo ô đối tượng thứ hai. |
Kết luận
Mẫu số 02/TNDN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC dùng cho tổ chức khai thuế TNDN từng lần khi chuyển nhượng bất động sản hoặc bán tài sản bảo đảm: tính thu nhập bằng doanh thu trừ chi phí có chứng từ, nhân thuế suất 20%, nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản trong 10 ngày. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu thuế và nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Chi phí được trừ xác định theo Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP; hồ sơ khai thuế theo Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC. |