1. Thuế TNCN khi bán nhà đất 2026: cách tính, hạn khai, miễn thuế
Từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Luật Quản lý thuế 2025 và các văn bản hướng dẫn (Nghị định 252/2026/NĐ-CP, Thông tư 89/2026/TT-BTC) cùng có hiệu lực, nên cả cách tính thuế lẫn mẫu tờ khai khi bán nhà đất đều thay đổi.
Hình 1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất 2026: cách tính, thời hạn khai, miễn thuế nhà ở duy nhất
| ⚖ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 – khoản 1, khoản 2 Điều 14 (hiệu lực từ 01/7/2026) | “1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. | 2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.” |
| ⚖ Nghị định 252/2026/NĐ-CP – trích điểm a khoản 8 Điều 10 | “a) Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay thuế cho bên bán, trường hợp bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật, trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự) thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;” |
Với nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, hạn khai chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng (hoặc giấy tờ nhận thừa kế, quà tặng) có hiệu lực (điểm b khoản 8 Điều 10). Thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024 là 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Miễn thuế nhà ở, đất ở duy nhất (Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP): người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam ở thời điểm chuyển nhượng; có quyền sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận; chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất đó. Không áp dụng với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Nhà đất đồng sở hữu: chỉ người chưa có nhà ở, đất ở nơi khác được miễn phần của mình. Người chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm.
| ⚖ Thông tư 89/2026/TT-BTC – Điều 99 (trích) | “1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. | … | 3. Thông tư này bãi bỏ: … h) Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29 tháng 9 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP …” |
2. Tải Mẫu số 03/BĐS-TNCN
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 là mẫu đang áp dụng; Mục 2.2, 2.3 là mẫu Thông tư 80/2021 đã thay đổi – chỉ dùng đối chiếu tờ khai có kỳ tính thuế trước 01/7/2026. Mục 2.4 là bảng tính thuế do Ban biên tập soạn.
2.1. Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC (áp dụng từ 01/7/2026)
Tờ khai 6 mục: người chuyển nhượng (từng đồng sở hữu một dòng, có tỷ lệ sở hữu), người nhận chuyển nhượng, loại bất động sản, đặc điểm đất – nhà – công trình, giá trị chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, quà tặng, miễn thuế và hồ sơ kèm theo. Dùng chung cho thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản.
Hình 2. Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC (áp dụng từ 01/7/2026)
⬇ Tải mẫu: Mẫu số 03/BĐS-TNCN – Thông tư 89/2026/TT-BTC (Mẫu 1)
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – Thông tư 80/2021/TT-BTC bị bãi bỏ từ 01/7/2026 (điểm h khoản 3 Điều 99 Thông tư 89/2026/TT-BTC). Tờ khai có kỳ tính thuế từ 01/7/2026 dùng Mẫu số 03/BĐS-TNCN mới (Mục 2.1). | – Mẫu Thông tư 80/2021 ghi “Số CMND/CCCD/Hộ chiếu”: mẫu mới ghi “Mã số thuế/Số định danh cá nhân”. | – Mẫu Thông tư 80/2021 có ô “Quận/huyện”, mẫu mới ghi “Xã/Phường/Đặc khu” và tỉnh, thành phố. | – Mẫu Thông tư 80/2021 có các dòng tự tính thuế [46]–[50]; mẫu mới chỉ khai giá trị [24], [25] và người được miễn [26]. |
2.2. Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC – bản PDF – cần sửa trước khi dùng
Mẫu áp dụng đến hết ngày 30/6/2026: chỉ tiêu đánh số [04] đến [51], có dòng tự tính thuế [46] = [45] × 2%, ô CMND/CCCD, “Quận/huyện”, đại lý thuế. Mẫu 2 và Mẫu 3 cùng một file.
Hình 3. Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC – bản PDF
⬇ Tải mẫu: Mẫu số 03/BĐS-TNCN – Thông tư 80/2021, bản PDF (Mẫu 2)
⬇ Tải mẫu: Mẫu số 03/BĐS-TNCN – Thông tư 80/2021, bản PDF (Mẫu 3)
2.3. Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC – bản PDF năm 2022 – cần sửa trước khi dùng
Bản PDF có dòng “Ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC” ở góc trên; cùng cấu trúc chỉ tiêu [04]–[51]. Chỉ dùng để đối chiếu tờ khai đã nộp trước 01/7/2026.
Hình 4. Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC – bản PDF năm 2022
⬇ Tải mẫu: Mẫu số 03/BĐS-TNCN – Thông tư 80/2021, bản PDF 2022 (Mẫu 4)
2.4. Bảng tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (Ban biên tập soạn)
Tờ khai mới không còn dòng tự tính số thuế, nên người bán khó biết trước mình phải nộp bao nhiêu. Bảng tính này lập kèm tờ khai: giá trị đất, nhà, công trình, tài sản để ra chỉ tiêu [24]; thuế 2% chia theo tỷ lệ sở hữu; người được miễn; danh sách kiểm tra trước khi nộp. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 5. Bảng tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.4 | BẢNG TÍNH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN (lập kèm tờ khai Mẫu số 03/BĐS-TNCN). | I. Thông tin giao dịch: bất động sản (thửa, tờ, địa chỉ); số, ngày công chứng hợp đồng; hạn đăng ký biến động = hạn nộp tờ khai. | II. Giá trị chuyển nhượng: [20.9] đất + [21.19] nhà + [21.28] công trình + [22.2] tài sản khác = [24]. | III. Thuế từng người: họ tên – tỷ lệ sở hữu – giá chuyển nhượng phần sở hữu – thuế 2% – miễn thuế (lý do) – thuế phải nộp; dòng cộng. | IV. Kiểm tra trước khi nộp: đủ người, số định danh; tổng tỷ lệ 100%; [24] khớp hợp đồng; trường hợp khai thay. |
3. Hướng dẫn khai từng mục
Hình 6. Mẫu số 03/BĐS-TNCN: Mục I, II – người chuyển nhượng và người nhận
Hình 7. Mẫu số 03/BĐS-TNCN: Mục III, IV – thông tin bất động sản
Hình 8. Mẫu số 03/BĐS-TNCN: Mục V, VI – giá trị, miễn thuế, ký
| Chỉ tiêu | Cách ghi | Lưu ý |
| [01]–[03] | Ngày phát sinh (ngày hợp đồng có hiệu lực); lần đầu hoặc bổ sung | Bổ sung: ghi số thông báo lần trước |
| [04.1]–[04.10] | Mỗi người chuyển nhượng một dòng: họ tên, mã số thuế/số định danh, ngày sinh, liên hệ, tỷ lệ sở hữu | Vợ chồng đồng sở hữu: hai dòng |
| [05]–[10] | Người khai, nộp thay; văn bản ủy quyền; dịch vụ làm thủ tục thuế (nếu có) | Bên mua nộp thay theo hợp đồng |
| [11.1]–[11.8] | Người nhận chuyển nhượng, tỷ lệ sở hữu | Khớp hợp đồng |
| [12]–[15] | Loại bất động sản | Đất có nhà: chọn [12] và [13] |
| [16], [18], [20] | Giấy chứng nhận; hợp đồng (số, nơi lập, ngày, tổ chức công chứng); thửa, tờ, địa chỉ, loại đất, diện tích | [16.1] ghi loại giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai hoặc Giấy chứng nhận |
| [21], [22] | Nhà ở riêng lẻ hoặc chung cư; công trình; tài sản khác, giá trị chuyển giao | Nhà hình thành trong tương lai: khai [17], [18] |
| [23]–[26] | Loại thu nhập; [24] = [20.9] + [21.19] + [21.28] + [22.2]; người được miễn và lý do | [26] chỉ khai khi có người được miễn |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Ghi chú 2 của mẫu mới: “Khai thay” chỉ dùng khi không phát sinh số thuế được miễn; có người được miễn thì người nộp thuế tự ký tờ khai. | – Khai thay vẫn phải thể hiện người nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng trên hồ sơ, chứng từ thu thuế – không ghi tên bên mua là người nộp thuế. | – Chỉ tiêu [18.4] ghi “Cơ quan chứng thực”: hợp đồng công chứng thì ghi tên tổ chức hành nghề công chứng. | – Mẫu 2, Mẫu 3, Mẫu 4 (Thông tư 80/2021) có công thức [46] = [45] × 2% và [50] cho thừa kế, quà tặng: không dùng các dòng này cho tờ khai từ 01/7/2026. | – Không nhầm Mẫu số 03/BĐS-TNCN (cá nhân) với Mẫu số 02/TNDN (tổ chức chuyển nhượng bất động sản). | – Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản cũng dùng mẫu này: tích [23.2] và khai giá trị tại [25]. |
4. Ví dụ tính thuế khi vợ chồng bán nhà
Hình 9. Ví dụ bảng tính thuế khi vợ chồng bán nhà 4 tỷ đồng (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: vợ chồng ông Trịnh Văn Kiên, bà Lưu Thị Hằng bán căn nhà 3 tầng (đồng sở hữu 50/50) giá 4 tỷ đồng, hợp đồng công chứng ngày 08/10/2026. Ông Kiên còn đứng tên một căn hộ khác nên không được miễn: thuế 2% × 2 tỷ = 40 triệu đồng. Bà Hằng chỉ có căn nhà này, đã sở hữu từ năm 2019, chuyển nhượng toàn bộ nên được miễn phần của mình. Tờ khai ghi hai dòng tại Mục I, [24] = 4 tỷ đồng, bà Hằng khai tại [26] với lý do nhà ở duy nhất; nộp chậm nhất ngày 07/11/2026.
| Lưu ý khi khai thuế bán nhà đất | – Ghi giá chuyển nhượng đúng hợp đồng: thuế tính trên giá chuyển nhượng, khai thấp dễ bị kiểm tra, truy thu khi đăng ký biến động. | – Thỏa thuận rõ trong hợp đồng ai nộp thuế; bên mua nộp thay thì ghi thông tin tại [05], [06]. | – Nộp tờ khai cùng hồ sơ đăng ký biến động theo cơ chế liên thông hoặc tại cơ quan thuế nơi có bất động sản, trong thời hạn đăng ký biến động. | – Muốn được miễn thuế nhà ở duy nhất: kiểm tra đủ 183 ngày kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận và không còn nhà ở, đất ở nào khác (kể cả đồng sở hữu). | – Giao dịch có kỳ tính thuế trước 01/7/2026 vẫn khai theo mẫu Thông tư 80/2021 nếu nộp bổ sung. |
Kết luận
Từ 01/7/2026, cá nhân bán nhà đất khai thuế theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN Thông tư 89/2026/TT-BTC: mỗi đồng sở hữu một dòng, khai giá trị chuyển nhượng tại [24], người được miễn tại [26]. Thuế bằng 2% giá chuyển nhượng; hạn nộp trùng hạn đăng ký biến động. Không dùng mẫu Thông tư 80/2021 cho giao dịch mới. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu thuế, nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 11/10/2026. Trường hợp đặc biệt (cá nhân không cư trú, góp vốn bằng bất động sản, bán tài sản bảo đảm) nên hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi khai. |