1. Căn cứ pháp lý về chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Thuê nhà ở chịu điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024, thay thế Luật Nhà ở 2014) và Bộ luật Dân sự 2015. Nhiều mẫu thông báo đang lưu hành vẫn dẫn Điều 132 Luật Nhà ở 2014 hoặc Điều 498 Bộ luật Dân sự 2005 – các căn cứ này đã hết hiệu lực.
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 2 Điều 171 (các trường hợp chấm dứt) | “2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng; b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; … g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – Điều 172 (đơn phương chấm dứt) | “1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. | 2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: … b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng; c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này. | 3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. | 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – khoản 2, 3, 5 Điều 428 | “2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. | 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. | 5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.” |
Hình 1. Ai được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
2. Tải mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà
2.1. Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn (bên thuê gửi chủ nhà)
Mẫu một trang do bên thuê gửi chủ nhà: số, ngày hợp đồng; thông tin bên thuê; địa chỉ nhà thuê; lý do chấm dứt; ngày chấm dứt và bàn giao nhà; cam kết thanh toán, bàn giao; đề nghị chủ nhà xác nhận. Dùng được cho cả thuê nhà ở và thuê mặt bằng. Hai link là cùng một file Word.
Hình 2. Mẫu thông báo chấm dứt trước thời hạn – bên thuê gửi
⬇ Tải mẫu: Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn (bên thuê gửi)
⬇ Tải mẫu: Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn – bản dự phòng
2.2. Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt (bên cho thuê gửi bên thuê) – soạn theo Luật Nhà ở 2023
Các mẫu dành cho bên cho thuê đang lưu hành trên mạng đều dẫn căn cứ đã hết hiệu lực (xem Mục 3), nên Ban biên tập soạn lại mẫu dưới đây theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Có thể sao chép nội dung để dùng.
Hình 3. Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt – bên cho thuê gửi (soạn theo Luật Nhà ở 2023)
| Nội dung mẫu (bên cho thuê gửi) | THÔNG BÁO – Về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở | Kính gửi: Ông/Bà …………… (bên thuê nhà). Căn cứ Điều 172 Luật Nhà ở 2023; Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; Hợp đồng thuê nhà ở số …… ký ngày …… | Tôi là: ……, số định danh cá nhân: ……, địa chỉ: …… – bên cho thuê nhà tại địa chỉ: …… | 1. Căn cứ chấm dứt (điểm … khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023): …… | 2. Ngày chấm dứt hợp đồng: …/…/…… (sau ít nhất 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận thông báo, trừ thỏa thuận khác). | 3. Đề nghị bên thuê: thanh toán …… đồng tiền thuê, điện, nước còn nợ; bàn giao lại nhà, chìa khóa, tài sản kèm theo vào ngày …… tại …… | 4. Tiền đặt cọc: …… đồng, được xử lý theo Điều … của hợp đồng. | 5. Hai bên lập biên bản thanh lý hợp đồng, bàn giao nhà; tranh chấp được thương lượng, không thành thì yêu cầu Tòa án giải quyết. | Ký: Người thông báo – Xác nhận đã nhận thông báo của bên thuê (ký, ghi rõ họ tên, ngày nhận). |
3. Hướng dẫn ghi và lỗi trong mẫu cũ
Hình 4. Mẫu bên thuê gửi – cách ghi từng mục
Hình 5. Mẫu cũ của bên cho thuê đang lưu hành – không dùng
| Nội dung | Cách ghi |
| Người nhận | Ghi đúng bên kia của hợp đồng (chủ nhà hoặc bên thuê); nhà đồng sở hữu gửi đủ các chủ hoặc người đại diện |
| Hợp đồng | Số, ngày ký hợp đồng thuê; địa chỉ nhà thuê |
| Căn cứ chấm dứt | Hết hạn, thỏa thuận, hoặc điểm cụ thể tại khoản 2 (bên cho thuê)/khoản 3 (bên thuê) Điều 172; mô tả hành vi, thời gian, chứng cứ (biên bản, tin nhắn nhắc nợ) |
| Ngày chấm dứt | Cách ngày bên kia nhận thông báo ít nhất 30 ngày, trừ thỏa thuận khác; hợp đồng không xác định thời hạn: 90 ngày |
| Tiền và tài sản | Tiền thuê, điện nước còn nợ hoặc đã trả trước; xử lý tiền cọc; ngày, nơi bàn giao nhà, chìa khóa, tài sản |
| Gửi và lưu chứng cứ | Giao trực tiếp có ký nhận, gửi bưu điện có báo phát hoặc hình thức đã thỏa thuận trong hợp đồng (tin nhắn, email); giữ bản lưu |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Các mẫu thông báo của bên cho thuê đang lưu hành dẫn “Điều 498 Bộ luật dân sự” (Bộ luật Dân sự 2005) hoặc “Điều 132 Luật nhà ở 2014” – đều đã hết hiệu lực; nay áp dụng Điều 172 Luật Nhà ở 2023. | – Các mẫu cũ không có “Kính gửi”, số hợp đồng, ngày chấm dứt, thời hạn báo trước 30 ngày, nội dung tiền cọc và bàn giao nhà; có câu lặp “mà không phải bồi thường mà không phải bồi thường”. | – Mẫu bên thuê gửi chỉ ghi “ngày dự kiến chấm dứt” và không có phần ký nhận của chủ nhà – nên ghi ngày chấm dứt cụ thể và thêm ô xác nhận đã nhận thông báo. | – Bên thuê muốn trả nhà trước hạn mà không thuộc khoản 3 Điều 172 thì nên đề nghị thỏa thuận chấm dứt; tự ý chấm dứt có thể mất cọc hoặc phải bồi thường theo hợp đồng. | – Không nhầm thông báo chấm dứt với biên bản thanh lý hợp đồng (lập khi bàn giao nhà, chốt tiền, hoàn cọc). |
4. Ví dụ thông báo đơn phương chấm dứt đã điền
Hình 6. Ví dụ thông báo của bên cho thuê đã điền (dữ liệu giả định)
| Lưu ý khi gửi thông báo | – Trước khi đơn phương chấm dứt, nên nhắc nhở bằng văn bản, tin nhắn và lưu lại – đây là chứng cứ nếu có tranh chấp. | – Tính ngày chấm dứt từ ngày bên kia nhận được thông báo, không tính từ ngày ký thông báo. | – Bên cho thuê không tự ý khóa cửa, di dời đồ đạc của bên thuê; nếu bên thuê không bàn giao nhà, yêu cầu Tòa án giải quyết. | – Sau khi bàn giao, lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà để chốt tiền và hoàn cọc. |
Kết luận
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần ghi rõ hợp đồng, căn cứ chấm dứt theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, ngày chấm dứt (báo trước ít nhất 30 ngày), tiền thuê, tiền cọc và việc bàn giao nhà, đồng thời lưu chứng cứ đã gửi. Không dùng các mẫu còn dẫn Luật Nhà ở 2014 hoặc Bộ luật Dân sự 2005. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật các mẫu mới nhất.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/10/2026. Với thuê nhà để kinh doanh, mặt bằng, áp dụng thêm thỏa thuận trong hợp đồng và Bộ luật Dân sự 2015 (khoản 2 Điều 481 về chậm trả tiền thuê theo kỳ). |