1. Khi nào được hủy hợp đồng đặt cọc, tiền cọc xử lý thế nào
Văn bản hủy hợp đồng đặt cọc là chứng cứ hai bên đã chấm dứt giao dịch và đã giải quyết xong tiền cọc. Thiếu văn bản này, bên mua có thể vẫn yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng, còn bên bán khó bán thửa đất cho người khác vì hợp đồng đặt cọc (nhất là bản đã công chứng) vẫn còn hiệu lực.
Hình 1. Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất: 3 tình huống xử lý tiền cọc
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – khoản 2 Điều 328 | “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 423 | “1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác do luật quy định. | 2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. | 3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.” |
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – khoản 1, 2 Điều 427 | “1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. | 2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. … Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” |
| ⚖ Luật Công chứng 2024 – khoản 1, 2 Điều 53 (trích) | “1. Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. … | 2. Trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 58 của Luật này, việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch đã được công chứng do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng nơi đã thực hiện việc công chứng đó tiến hành; …” |
2. Tải mẫu văn bản hủy hợp đồng đặt cọc
File dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 là mẫu đã thay đổi, chỉ dùng tham khảo cấu trúc; Mục 2.2 là mẫu văn bản hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất do Ban biên tập soạn theo quy định hiện hành.
2.1. Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản gắn liền trên đất – đã thay đổi
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | Mẫu 1 còn ghi “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh … Sở Kế hoạch và Đầu tư”, “CMND số” – thay bằng mã số doanh nghiệp (cơ quan đăng ký kinh doanh hiện hành) và số định danh cá nhân. Mẫu viết cho hợp đồng mua bán tài sản gắn liền trên đất giữa hai công ty, không có phần xử lý tiền cọc, phạt cọc; muốn hủy hợp đồng đặt cọc nên dùng mẫu tại Mục 2.2. |
Mẫu 3 trang giữa hai doanh nghiệp: thông tin bên bán, bên mua, hợp đồng bị hủy, mô tả thửa đất và tài sản, lý do không thực hiện được, việc giao trả Giấy chứng nhận và hoàn tiền, cam đoan chưa dùng bản chính hợp đồng cho giao dịch khác. Dùng tham khảo cấu trúc khi lập văn bản hủy hợp đồng đặt cọc.
Hình 2. Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản gắn liền trên đất
⬇ Tải mẫu: Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán (Mẫu 1)
2.2. Văn bản hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất (Ban biên tập soạn)
Mẫu một trang dùng cho đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân: căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2024 và hợp đồng đặt cọc; thông tin hai bên ghi số định danh cá nhân, nơi cư trú, vợ và chồng cùng ký; thửa đất, số tiền cọc; ô chọn lý do hủy; ô chọn cách xử lý tiền cọc (trả lại, phạt cọc, mất cọc, thỏa thuận khác) kèm số tiền, hình thức, thời hạn; cam đoan và hiệu lực. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 3. Văn bản hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.2 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. VĂN BẢN HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015; Luật Công chứng 2024; Hợp đồng đặt cọc số …, ngày …, công chứng tại … (nếu có). Ngày, nơi lập. | Bên nhận đặt cọc (Bên A – bên chuyển nhượng): họ tên, năm sinh, số định danh cá nhân của người ký và vợ/chồng; nơi cư trú. Bên đặt cọc (Bên B – bên nhận chuyển nhượng): họ tên, năm sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú, tài khoản nhận tiền. | Điều 1. Hợp đồng đặt cọc được hủy: thửa đất số, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, Giấy chứng nhận, số tiền cọc Bên A đã nhận. Điều 2. Lý do hủy: ☐ hai bên thỏa thuận chấm dứt; ☐ Bên A từ chối chuyển nhượng; ☐ Bên B từ chối nhận chuyển nhượng; ☐ lý do khác. | Điều 3. Xử lý tiền đặt cọc: ☐ trả lại tiền cọc; ☐ trả tiền cọc và khoản tương đương (phạt cọc); ☐ tiền cọc thuộc Bên A; ☐ thỏa thuận khác – tổng số tiền, hình thức, thời hạn. Điều 4. Cam đoan tự nguyện, đã giao nhận tiền, giao trả và hủy bản chính hợp đồng đặt cọc; hiệu lực từ ngày ký hoặc ngày công chứng; số bản. Chữ ký, điểm chỉ hai bên (cả vợ và chồng). |
3. Cách ghi và lỗi hay gặp
Hình 4. Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản gắn liền trên đất (Mẫu 1): cách ghi
| Mục | Cách ghi | Lưu ý |
| Căn cứ | Số, ngày hợp đồng đặt cọc; nơi công chứng (nếu có) | Đã công chứng: ký văn bản hủy tại chính tổ chức công chứng đó |
| Các bên | Họ tên, số định danh cá nhân, nơi cư trú | Đất là tài sản chung: vợ và chồng cùng ký |
| Đối tượng | Thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, Giấy chứng nhận, số tiền cọc | Khớp với hợp đồng đặt cọc |
| Lý do hủy | Thỏa thuận chấm dứt hoặc một bên từ chối giao kết, thực hiện | Quyết định bên nào mất cọc, bên nào phạt cọc |
| Tiền cọc | Số tiền trả lại, tiền phạt cọc, hình thức, thời hạn | Không chỉ ghi chung chung “đã giao nhận tiền xong” |
| Bản chính | Giao trả, hủy các bản chính hợp đồng đặt cọc | Tránh dùng lại để tranh chấp hoặc giao dịch khác |
| Hiệu lực | Từ ngày ký hoặc ngày công chứng | Ghi số bản, mỗi bên giữ mấy bản |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 1 ghi cả bên bán và bên mua là “bên B” (“BÊN BÁN: (Sau đây gọi tắt là bên B)”), trong khi phần sau lại dùng “Bên A” – sửa bên bán thành “bên A”. | – Mẫu 1 in sẵn ngày hợp đồng “01/01/2018”, có lỗi “văn bản hủy ỏ Hợp đồng” và câu “sau khi ký vào Hợp đồng này” (đúng là “Văn bản này”). | – Mẫu 1 còn “CMND số”, “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh … Sở Kế hoạch và Đầu tư”; không có phần tiền cọc, phạt cọc vì viết cho hợp đồng mua bán. | – Ghi “hai bên đã giao nhận xong tiền” mà không ghi số tiền: khi tranh chấp không chứng minh được đã trả cọc hay đã trả phạt cọc. | – Hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng bằng giấy viết tay: hợp đồng đặt cọc tại tổ chức công chứng vẫn được coi là còn hiệu lực; cần công chứng văn bản hủy (Điều 53 Luật Công chứng 2024). | – Một bên tự “hủy” khi bên kia không vi phạm: bên hủy bị xác định là bên vi phạm nghĩa vụ (khoản 5 Điều 427 Bộ luật Dân sự). |
4. Ví dụ hủy hợp đồng đặt cọc do bên bán từ chối
Hình 5. Ví dụ văn bản hủy hợp đồng đặt cọc do bên bán từ chối (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: ngày 01/9/2026, vợ chồng ông Tô Văn Lực, bà Kiều Thị Mai nhận 300 triệu đồng tiền cọc của bà Quách Ngọc Diệp để bán thửa đất 512 (hợp đồng đặt cọc công chứng tại Văn phòng công chứng Phú Mỹ). Giá đất tăng, bên bán từ chối chuyển nhượng. Ngày 25/10/2026, hai bên lập văn bản hủy tại chính văn phòng công chứng này; bên bán chuyển khoản trả 300 triệu đồng tiền cọc và 300 triệu đồng tiền phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 trước khi ký, giao trả các bản chính hợp đồng đặt cọc.
| Lưu ý khi hủy đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất | – Kiểm tra hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận riêng về phạt cọc (mức khác, miễn phạt khi chậm sang tên…) – thỏa thuận này được ưu tiên áp dụng. | – Khoản tiền giao trước không ghi rõ là đặt cọc thì bị coi là tiền trả trước (Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP): khi hủy chỉ trả lại, không có phạt cọc. | – Trả tiền bằng chuyển khoản, ghi nội dung “trả tiền cọc và phạt cọc theo văn bản hủy hợp đồng đặt cọc số …”; lưu chứng từ cùng văn bản hủy. | – Đất đang thế chấp hoặc có tranh chấp khiến không sang tên được: xác định bên có lỗi trước khi ghi lý do hủy, vì lý do hủy quyết định ai mất cọc. | – Sau khi hủy, bên bán mới ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng với người mua khác. |
Kết luận
Văn bản hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất cần ghi đúng hợp đồng đặt cọc bị hủy, lý do hủy và số tiền cọc trả lại hoặc phạt cọc, có chữ ký của cả vợ và chồng bên bán; hợp đồng đặt cọc đã công chứng thì công chứng văn bản hủy tại nơi đã công chứng. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Trường hợp các bên không thống nhất về lỗi và tiền cọc, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án theo hợp đồng đặt cọc và Bộ luật Dân sự. |