1 Sơ đồ quy trình mua bán nhà đất A–Z
5 bước thủ tục mua bán nhà đất 2026 và thời gian từng bước.
2 Bước 1: Kiểm tra pháp lý & đặt cọc
• Kiểm tra pháp lý: sổ đỏ/sổ hồng thật, đúng người đứng tên, nhà đất không thế chấp – tranh chấp – kê biên, không dính quy hoạch; đủ điều kiện chuyển nhượng (đã có sổ).
• Đặt cọc (tùy chọn): ký hợp đồng đặt cọc, thường 5–10% giá trị, ghi rõ thời hạn ký hợp đồng chính thức và điều khoản phạt cọc (Điều 328 BLDS).
Thời gian: 1–7 ngày. Nên tra cứu quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai/UBND xã trước khi đặt cọc.
3 Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
• Nơi thực hiện: tổ chức hành nghề công chứng (Phòng/Văn phòng công chứng) trong tỉnh nơi có nhà đất (Điều 44 Luật Công chứng 2024); hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
• Hồ sơ: bản gốc Giấy chứng nhận; CCCD, giấy tờ tình trạng hôn nhân hai bên; dự thảo hợp đồng.
• Phí công chứng: theo giá trị hợp đồng (Thông tư 257/2016), tối đa 70 triệu.
Thời gian: 1–2 ngày. Sau khi ký, hai bên nhận hợp đồng công chứng để làm bước tiếp theo.
4 Bước 3: Kê khai & nộp thuế, lệ phí
Nộp hồ sơ thuế cùng hồ sơ sang tên (cơ chế một cửa liên thông). Các khoản chính:
| Khoản | Mức | Tờ khai / Người nộp |
| Thuế TNCN | 2% giá chuyển nhượng | Mẫu 03/BĐS-TNCN – bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính LPTB | Mẫu 01/LPTB – bên mua |
| Phí thẩm định hồ sơ | Do HĐND tỉnh quy định | Bên mua |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Vài chục – vài trăm nghìn | Bên mua |
Cơ quan thuế ra Thông báo, người nộp đóng tại kho bạc/ngân hàng. Thời gian: 2–5 ngày.
5 Bước 4: Đăng ký sang tên (Đơn Mẫu 11/ĐK)
• Nộp Đơn đăng ký biến động đất đai – Mẫu 11/ĐK (Nghị định 101/2024) kèm hợp đồng công chứng, bản gốc Giấy chứng nhận, chứng từ đã nộp thuế/lệ phí.
• Nơi nộp: Bộ phận Một cửa / Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất (mô hình chính quyền 2 cấp từ 01/7/2025).
• Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
6 Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận đã sang tên
Bên mua nhận lại Giấy chứng nhận đã cập nhật tên mình (hoặc cấp mới). Kiểm tra kỹ thông tin thửa đất, diện tích, chủ sử dụng trước khi rời cơ quan.
7 Bộ hồ sơ đầy đủ cần chuẩn bị
| 🗂 Checklist hồ sơ mua bán – sang tên | – Bản gốc Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng). | – Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực. | – CCCD/hộ chiếu + giấy tờ tình trạng hôn nhân của hai bên (đủ chữ ký đồng sở hữu). | – Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN) + Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB). | – Đơn đăng ký biến động (Mẫu 11/ĐK) + chứng từ đã nộp thuế, lệ phí. |
8 Bảng chi phí tính sẵn theo mức giá
Ước tính tổng thuế – phí (chưa gồm môi giới) cho một số mức giá phổ biến:
| Giá nhà đất | TNCN 2% | Trước bạ 0,5% | Công chứng | Tổng ≈ |
| 1,5 tỷ | 30 triệu | 7,5 triệu | 1,3 triệu | ≈ 39–40 triệu |
| 3 tỷ | 60 triệu | 15 triệu | 2,2 triệu | ≈ 78 triệu |
| 5 tỷ | 100 triệu | 25 triệu | 3,2 triệu | ≈ 129 triệu |
Miễn thuế TNCN & lệ phí trước bạ nếu chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột, hoặc bán nhà/đất ở duy nhất đủ điều kiện.
9 Cập nhật 2026 & lưu ý quan trọng
• Chính quyền 2 cấp (từ 01/7/2025): bỏ cấp huyện; chứng thực và một phần thủ tục đất đai do UBND cấp xã đảm nhận; nộp hồ sơ qua Bộ phận Một cửa.
• Một cửa liên thông: hồ sơ thuế và hồ sơ sang tên thường nộp cùng lúc, cơ quan tự luân chuyển – giảm số lần đi lại.
• Bảng giá đất mới (hằng năm từ 01/01/2026): sát giá thị trường nên giá tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ tăng.
• Công chứng điện tử: Luật Công chứng 2024 cho phép từ 01/7/2025 (đang triển khai theo lộ trình).
| ✘ 3 rủi ro cần tránh | – Nhà đất đồng sở hữu/thừa kế mà thiếu chữ ký một người → hợp đồng có thể vô hiệu. | – Đang thế chấp ngân hàng → phải giải chấp trước khi sang tên. | – Khai “hai giá” để né thuế → bị ấn định theo bảng giá đất, truy thu và phạt. |
10 Bộ biểu mẫu cần dùng (tải về)
10.1. Đơn đăng ký biến động đất đai – Mẫu 11/ĐK
Đơn đăng ký biến động đất đai Mẫu 11/ĐK (NĐ 101/2024) – ảnh minh họa đã điền.
10.2. Tờ khai thuế TNCN – Mẫu 03/BĐS-TNCN
Tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN (TT 89/2026) – ảnh minh họa.
10.3. Tờ khai lệ phí trước bạ – Mẫu 01/LPTB
Tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB (TT 89/2026) – ảnh minh họa.
10.4. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (để công chứng)
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & tài sản gắn liền – ảnh minh họa.
Kết luận
Thủ tục mua bán nhà đất 2026 gồm 5 bước rõ ràng: kiểm tra pháp lý & đặt cọc → công chứng → nộp thuế phí → đăng ký sang tên (Mẫu 11/ĐK) → nhận sổ. Chuẩn bị đủ hồ sơ, nắm chi phí và tận dụng cơ chế một cửa liên thông sẽ giúp bạn sang tên nhanh, an toàn.
| Miễn trừ trách nhiệm | Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tham khảo, cập nhật ngày 10/8/2026 và có thể thay đổi khi có văn bản mới. Thời gian, mức phí có thể khác theo từng địa phương; nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế hoặc luật sư để được hướng dẫn chính xác. |