Hợp Đồng Ủy Quyền Mua Bán Nhà Đất 2026 | Mẫu & Rủi Ro

1 Ủy quyền mua bán nhà đất là gì?

Ủy quyền là việc một người (bên ủy quyền) nhờ người khác (bên được ủy quyền) nhân danh mình thực hiện công việc. Trong nhà đất, người ta thường ủy quyền để nhờ người thân đi làm thủ tục sang tên, công chứng, kê khai thuế khi chủ nhà không thể trực tiếp có mặt.

Ủy quyền KHÔNG chuyển quyền sở hữu

2 Khi nào ủy quyền là hợp pháp và an toàn?

• Chủ nhà ở xa/nước ngoài: ủy quyền cho người thân đi ký công chứng, nộp hồ sơ sang tên, kê khai – nộp thuế thay.

• Ủy quyền trong gia đình: vợ ủy quyền chồng (hoặc ngược lại) quản lý, làm thủ tục với tài sản chung.

• Phạm vi rõ ràng, có thời hạn: ghi cụ thể từng công việc được làm, thời hạn ủy quyền và nên công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý.

Điểm mấu chốt: ủy quyền chỉ nên dùng đúng bản chất “làm thay thủ tục”, không dùng để thay thế việc mua bán, chuyển nhượng thực sự.

3 5 rủi ro khi “mua bán” nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Nhiều người dùng hợp đồng ủy quyền để “bán” nhà đất nhằm né thuế thu nhập cá nhân, né công chứng chuyển nhượng hoặc khi nhà chưa đủ điều kiện sang tên. Đây là cách làm cực kỳ rủi ro:

Năm rủi ro lớn khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thay vì chuyển nhượng.

Rủi ro chấm dứt ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt ngay khi chủ nhà (bên ủy quyền) qua đời (Điều 422 BLDS); nhà đất trở thành di sản thừa kế, người “mua” không còn quyền gì. Chủ nhà cũng có thể đơn phương rút ủy quyền bất cứ lúc nào (Điều 569 BLDS).

Rủi ro về quyền sở hữu

Người mua không phải chủ sở hữu, nên không được đứng tên sổ, không thế chấp vay ngân hàng, không toàn quyền bán lại; nhà vẫn đứng tên chủ cũ nên có thể bị kê biên, thi hành án nếu chủ cũ nợ nần.

Rủi ro pháp lý – thuế

Nếu bản chất là mua bán, hợp đồng ủy quyền có thể bị coi là giao dịch giả tạo và tuyên vô hiệu (Điều 124 BLDS); đồng thời cơ quan thuế có thể truy thu thuế TNCN 2% và lệ phí.

4 Thủ tục lập hợp đồng ủy quyền đúng cách

Bước 1 – Xác định phạm vi ủy quyền

Ghi rõ từng công việc được làm (ví dụ: đi công chứng, nộp hồ sơ sang tên, kê khai thuế) và thời hạn ủy quyền.

Bước 2 – Chuẩn bị giấy tờ

CCCD của hai bên, Giấy chứng nhận nhà đất, giấy tờ hôn nhân (nếu là tài sản chung) và dự thảo hợp đồng ủy quyền.

Bước 3 – Công chứng hợp đồng ủy quyền

Nên công chứng hợp đồng ủy quyền để bảo đảm giá trị pháp lý. Nếu hai bên ở hai nơi không thể cùng đến, có thể công chứng ủy quyền tại hai tổ chức công chứng khác nhau theo Điều 57 Luật Công chứng 2024.

Bước 4 – Sử dụng đúng phạm vi

Bên được ủy quyền chỉ thực hiện đúng các công việc được ghi; làm quá phạm vi ủy quyền sẽ không có giá trị.

5 Mẫu hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền liên quan nhà đất – ảnh minh họa bố cục điều khoản.

↓ Tải mẫu HĐ ủy quyền: Mẫu 1

↓ Tải mẫu HĐ ủy quyền: Mẫu 2

↓ Mẫu giấy ủy quyền viết tay

Kết luận

Hợp đồng ủy quyền là công cụ hữu ích để nhờ người khác làm thủ tục thay, nhưng KHÔNG phải cách để mua bán nhà đất. Dùng ủy quyền để “lách” chuyển nhượng tiềm ẩn rủi ro mất tài sản, vô hiệu và bị truy thu thuế. Cách an toàn nhất vẫn là ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng và sang tên.