Tờ Khai Thuế TNCN Chuyển Nhượng Bất Động Sản 2026 | Mẫu & Cách Tính 2%

1 Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản là gì?

Khi cá nhân bán, chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ, khoản thu nhập từ giao dịch này chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Người bán kê khai bằng Mẫu 03/BĐS-TNCN - tờ khai thuế TNCN áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (và từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản). Mẫu này áp dụng thống nhất từ 01/7/2025.

2 Cách tính thuế TNCN 2% và ví dụ

Ảnh minh họa (mô phỏng): công thức tính thuế 2%, ví dụ và các trường hợp miễn thuế.

Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%. Giá tính thuế là giá thỏa thuận trên hợp đồng; nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì lấy theo bảng giá đất.

Ví dụ minh họa

Bán một căn nhà đất giá 3 tỷ đồng:

Ngoài ra bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% (3 tỷ × 0,5% = 15 triệu) - khoản này tính riêng, không phải thuế TNCN.

3 Các trường hợp được miễn thuế TNCN

Hai nhóm giao dịch được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản:

Chuyển nhượng giữa những người thân

Miễn thuế khi chuyển nhượng giữa: vợ với chồng; cha mẹ đẻ/nuôi/chồng/vợ với con; ông bà nội, ông bà ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau.

Nhà ở, đất ở duy nhất

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở/đất ở duy nhất được miễn thuế nếu đáp ứng đủ ba điều kiện:

• Duy nhất: tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có một nhà ở/quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

• Đủ thời gian sở hữu: đã sở hữu tối thiểu 183 ngày (tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận).

• Chuyển nhượng toàn bộ: bán trọn nhà ở/đất ở đó (không áp dụng cho chuyển nhượng một phần hay nhà ở hình thành trong tương lai).

Cả hai trường hợp miễn thuế vẫn phải kê khai (khai để xác định thuộc diện miễn), không phải bỏ qua thủ tục.

4 Mẫu 03/BĐS-TNCN gồm những gì?

Tờ khai gồm: thông tin người nộp thuế (bên chuyển nhượng), thông tin bất động sản chuyển nhượng (địa chỉ/thửa đất, hợp đồng công chứng), và bảng chỉ tiêu tính thuế (giá chuyển nhượng, thuế suất 2%, thu nhập được miễn nếu có, số thuế phải nộp).

Ảnh minh họa (mô phỏng) Mẫu 03/BĐS-TNCN - không phải bản chính thức; số liệu là ví dụ.

↓ Tải Mẫu 03/BĐS-TNCN (tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng BĐS): Mẫu 1

↓ Tải Mẫu 03/BĐS-TNCN (tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng BĐS): Mẫu 2

5 Cách kê khai và nộp thuế

• Ai kê khai: bên chuyển nhượng (người bán) kê khai và nộp; nếu hợp đồng thỏa thuận bên nhận (người mua) nộp thuế thì bên mua kê khai.

• Thời hạn: chậm nhất 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu người mua là người nộp thuế thì khai cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.

• Nơi nộp: nộp cùng hồ sơ sang tên tại bộ phận một cửa liên thông (kèm lệ phí trước bạ), hoặc nộp online.

• Hồ sơ kèm theo: hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu, giấy tờ tùy thân; giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế (nếu có).

Xu hướng hiện nay là một cửa liên thông: văn phòng đăng ký đất đai/trung tâm hành chính công tiếp nhận hồ sơ và chuyển thông tin thuế, lệ phí trước bạ sang cơ quan thuế - người dân nộp một nơi.

6 Liên quan: thuế trong quy trình mua bán nhà đất

Thuế TNCN 2% là một bước trong toàn bộ quy trình mua bán, sang tên nhà đất. Giao dịch còn liên quan đến công chứng hợp đồng, đặt cọc, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng và thủ tục sang tên (Mẫu 18). Để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tính đúng các khoản, xem thêm chuyên mục hướng dẫn mua bán nhà đất.

• Ghi đúng giá trên hợp đồng: ghi thấp để “né” thuế là rủi ro pháp lý; giá tính thuế vẫn không thấp hơn bảng giá đất.

• Thỏa thuận rõ ai nộp thuế: ghi trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi làm thủ tục.

Kết luận

Khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân nộp thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đất), kê khai bằng Mẫu 03/BĐS-TNCN. Nếu thuộc diện chuyển nhượng giữa người thân hoặc bán nhà ở duy nhất đủ điều kiện thì được miễn thuế. Bên bán nộp tờ khai trong 10 ngày hoặc cùng hồ sơ sang tên.