1 Ba nhóm được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất
Ba nhóm được miễn và điều kiện nhà ở/đất ở duy nhất: được miễn hay không.
• Giữa người thân: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa vợ – chồng; cha mẹ đẻ/nuôi – con; ông bà nội, ngoại – cháu; anh, chị, em ruột.
• Nhà ở, đất ở duy nhất: khi đáp ứng đủ ba điều kiện (xem Mục 2).
• Ly hôn, chia tài sản chung: phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án.
2 Điều kiện “nhà ở, đất ở duy nhất” chi tiết
Điều kiện 1 – Duy nhất tại Việt Nam
Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, tính trên phạm vi cả nước (không giới hạn theo tỉnh/thành).
Điều kiện 2 – Sở hữu tối thiểu 183 ngày
Thời hạn 183 ngày được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận đến ngày chuyển nhượng. Nếu Giấy chứng nhận được cấp đổi, cấp lại thì mốc 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận gốc (bảo lưu thời gian). Chưa đủ 183 ngày thì không được miễn.
Điều kiện 3 – Chuyển nhượng toàn bộ
Phải bán toàn bộ nhà ở/đất ở đó, không giữ lại phần nào. Bán một phần diện tích thì giao dịch đó không được miễn.
| Cơ sở pháp lý - Điều 4 Luật thuế TNCN & NĐ 253/2026/NĐ-CP: | Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất ở tại Việt Nam thuộc diện được miễn thuế TNCN. | Nghị định 253/2026 làm rõ điều kiện sở hữu tối thiểu 183 ngày (tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận) và yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ. |
3 Những trường hợp KHÔNG được miễn (dễ nhầm)
• Sở hữu từ 2 bất động sản ở trở lên: dù bán căn nào cũng không thuộc diện “duy nhất”.
• Có 1 sổ + 1 hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai: được coi là có nhiều hơn một bất động sản, không được miễn.
• Chỉ bán một phần: không chuyển nhượng toàn bộ nhà/đất.
• Sở hữu chưa đủ 183 ngày: dù là nhà ở duy nhất vẫn phải nộp 2%.
• Chuyển nhượng đất không phải đất ở: đất nông nghiệp, đất thương mại – dịch vụ… không áp dụng diện miễn “nhà ở/đất ở duy nhất”.
• Đồng sở hữu có bất động sản khác: phần của người đang có bất động sản ở khác thì không được miễn.
4 Hồ sơ & thủ tục để được miễn thuế
Việc miễn thuế thực hiện theo cơ chế tự khai, tự chịu trách nhiệm:
• Ghi đề nghị miễn trên tờ khai: người bán ghi rõ đề nghị miễn (lý do: nhà ở duy nhất hoặc quan hệ người thân) trên tờ khai 03/BĐS-TNCN, nộp cùng hồ sơ tại bộ phận một cửa/cơ quan thuế.
• Bản cam kết: với nhà ở duy nhất, kèm bản cam kết là nhà ở/đất ở duy nhất tại Việt Nam và cam kết chịu trách nhiệm về tính trung thực.
• Chứng minh quan hệ người thân: giấy khai sinh, đăng ký kết hôn, giấy tờ xác nhận quan hệ và CCCD; sổ hộ khẩu đã bỏ nên dùng Giấy xác nhận thông tin về cư trú hoặc dữ liệu dân cư.
• Cơ quan thuế đối chiếu: kiểm tra điều kiện “duy nhất” qua cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu thuế.
• Hậu quả khai man: bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm về thuế và tiền chậm nộp; trường hợp nghiêm trọng có thể bị xử lý hình sự về trốn thuế.
5 Mẫu bản cam kết & tờ khai
Bản cam kết nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế TNCN – ảnh minh họa.
Kết luận
Bán nhà đất được miễn thuế TNCN khi thuộc một trong ba nhóm, trong đó “nhà ở/đất ở duy nhất” đòi hỏi đủ ba điều kiện - đặc biệt mốc sở hữu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ. Hãy chuẩn bị bản cam kết trung thực và giấy tờ chứng minh để được miễn đúng quy định.
| Miễn trừ trách nhiệm | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật ngày 12/8/2026 theo Luật thuế TNCN và Nghị định 253/2026; mẫu bản cam kết là biểu mẫu tham khảo, không phải mẫu Nhà nước bắt buộc. Vui lòng đối chiếu với cơ quan Thuế nơi có nhà đất để thực hiện chính xác. |