1 Mặc định pháp luật: ai nộp khoản nào?
Phân chia nghĩa vụ thuế, phí giữa bên bán và bên mua theo mặc định pháp luật.
| Khoản | Người nộp (mặc định) | Mức |
| Thuế thu nhập cá nhân | Bên bán | 2% giá chuyển nhượng |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua | 0,5% giá tính lệ phí |
| Phí công chứng | Hai bên thỏa thuận | bậc thang (TT 257/2016) |
| Phí thẩm định hồ sơ | Bên mua | ≈ 0,15% (trần theo tỉnh) |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Bên mua | vài chục – vài trăm nghìn |
2 Các bên được thỏa thuận khác
Pháp luật quy định người nộp mặc định, nhưng cho phép các bên thỏa thuận ai là người thực hiện nghĩa vụ nộp. Trên thực tế phổ biến ba cách:
• Mỗi bên tự nộp phần của mình: bên bán nộp TNCN, bên mua nộp trước bạ - đúng mặc định.
• Bên mua chịu toàn bộ thuế, phí: thường khi bên bán muốn nhận “giá net”; bên mua cộng thêm chi phí vào ngân sách.
• Chia đôi một số khoản: ví dụ phí công chứng chia đôi, mỗi bên tự nộp thuế/lệ phí của mình.
Dù thỏa thuận thế nào, nghĩa vụ khai thuế vẫn gắn với người phát sinh thu nhập/đăng ký tài sản; thỏa thuận chỉ xác định ai bỏ tiền, không thay đổi bản chất khoản thu.
3 Cách ghi điều khoản “ai nộp thuế” trong hợp đồng
Để tránh tranh cãi, nên có một điều khoản riêng về nghĩa vụ thuế, phí trong hợp đồng chuyển nhượng, ví dụ:
| Gợi ý điều khoản mẫu: | “Thuế thu nhập cá nhân do Bên A (bên bán) chịu; lệ phí trước bạ, phí thẩm định và lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Bên B (bên mua) chịu; phí công chứng hai bên chia đôi.” | Hoặc: “Bên B (bên mua) chịu toàn bộ các khoản thuế, phí phát sinh từ việc chuyển nhượng và sang tên.” |
Ghi rõ ngay từ hợp đồng đặt cọc để hai bên thống nhất trước, tránh phát sinh mâu thuẫn khi làm thủ tục.
4 Rủi ro và lưu ý thực tế
• Bên bán chậm nộp TNCN: hồ sơ sang tên bị treo vì chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính - thực tế bên mua thường nộp thay để hoàn tất rồi trừ vào tiền mua.
• Khai giá thấp để giảm thuế: rủi ro cho cả hai - bị truy thu, xử phạt; giá tính thuế vẫn theo giá cao hơn giữa hợp đồng và bảng giá đất.
• Miễn thuế: nếu bên bán thuộc diện miễn (nhà ở duy nhất, người thân) thì phần TNCN có thể bằng 0 - cần cam kết đúng quy định.
• Giữ chứng từ: ai nộp thì giữ biên lai; nếu bên mua nộp thay bên bán, nên lập biên nhận để đối trừ minh bạch.
5 Mẫu hợp đồng có điều khoản thuế phí
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – nơi ghi điều khoản nghĩa vụ thuế, phí.
↓ Tờ khai thuế: 03/BĐS-TNCN · 01 lệ phí trước bạ
Kết luận
Mặc định, bên bán nộp thuế TNCN, bên mua nộp lệ phí trước bạ và các khoản đăng ký; phí công chứng do hai bên thỏa thuận. Quan trọng nhất là ghi rõ điều khoản “ai nộp thuế, phí” ngay trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng để tránh tranh cãi.
| Miễn trừ trách nhiệm | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật ngày 12/8/2026 theo quy định hiện hành; việc phân chia nghĩa vụ thuế, phí phụ thuộc thỏa thuận của các bên và quy định địa phương. Vui lòng đối chiếu với cơ quan Thuế và tổ chức công chứng để thực hiện chính xác. |