1 Ai được thừa kế nhà đất? Ba hàng thừa kế
Thứ tự thừa kế nhà đất: xét di chúc trước, nếu không có di chúc thì chia theo pháp luật theo 3 hàng thừa kế (Điều 651 BLDS 2015).
Khi một người mất, nhà đất họ để lại là di sản (Điều 612 BLDS). Việc chia di sản xét theo hai trường hợp: có di chúc hợp pháp thì theo di chúc; không có (hoặc di chúc không hợp pháp) thì chia theo pháp luật lần lượt theo từng hàng thừa kế.
2 Chia thừa kế theo pháp luật (khi không có di chúc)
| Điều 651 BLDS 2015 - Hàng thừa kế theo pháp luật | Hàng thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi. Hàng thứ hai: ông bà nội/ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột (mà người chết là ông/bà). Hàng thứ ba: cụ nội/ngoại, bác chú cậu cô dì ruột, cháu/chắt ruột. Người cùng hàng hưởng phần bằng nhau; hàng sau chỉ hưởng khi hàng trước không còn ai. |
Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc
Ngay cả khi có di chúc, một số người vẫn được hưởng ít nhất 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật (Điều 644 BLDS): con chưa thành niên; cha, mẹ, vợ, chồng; con thành niên không có khả năng lao động.
Người không được quyền hưởng di sản
Theo Điều 621 BLDS, người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người để lại di sản, ngược đãi nghiêm trọng, hoặc có hành vi lừa dối/cưỡng ép/giả mạo di chúc… không được quyền hưởng (trừ khi người để lại di sản đã biết mà vẫn cho hưởng theo di chúc).
3 Văn bản khai nhận / phân chia di sản: điểm mới 2025
Đây là bước pháp lý quan trọng nhất. Lưu ý cập nhật: từ 01/7/2025, Luật Công chứng 2024 gộp “khai nhận di sản” và “thỏa thuận phân chia di sản” thành một loại - Văn bản phân chia di sản (Điều 59). Nhiều nơi vẫn quen gọi “văn bản khai nhận di sản”.
| Tình huống | Cách lập (thực tế) |
| Chỉ có MỘT người thừa kế duy nhất | Văn bản khai nhận di sản (khoản 5 Điều 59 Luật CC 2024) |
| Nhiều người thừa kế, để CHUNG không chia | Văn bản khai nhận di sản - đồng sở hữu chung |
| Nhiều người thừa kế, THỎA THUẬN chia cụ thể | Văn bản thỏa thuận phân chia di sản |
| Không muốn nhận | Văn bản từ chối nhận di sản (Điều 60 Luật CC 2024) |
| 📌 BẮT BUỘC NIÊM YẾT 15 NGÀY | Trước khi công chứng, tổ chức công chứng phải niêm yết việc thụ lý 15 ngày tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản (hoặc nơi có nhà đất). Hết 15 ngày không có khiếu nại, tranh chấp mới được công chứng (Điều 59 Luật Công chứng 2024). |
Ảnh minh họa Văn bản khai nhận di sản thừa kế (đã điền) - trường hợp vợ và các con cùng khai nhận nhà đất của người chồng/cha không để lại di chúc.
↓ Tải mẫu Văn bản khai nhận di sản thừa kế: 1 Người - Nhiều người
↓ Tải mẫu Văn bản thỏa thuận phân chia di sản: Mẫu 1
↓ Tải mẫu Văn bản thỏa thuận phân chia di sản: Mẫu 2
↓ Tải mẫu Văn bản từ chối nhận di sản: Mẫu 1
↓ Tải mẫu Văn bản từ chối nhận di sản: Mẫu 2
↓ Tải mẫu Di chúc (để lại nhà đất): Di chúc chuẩn
↓ Tải mẫu Di chúc (để lại nhà đất): Di chúc công chứng
4 Thuế và lệ phí khi thừa kế nhà đất
• Miễn thuế người thân: thừa kế nhà đất giữa vợ chồng; cha mẹ đẻ/nuôi – con; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội/ngoại – cháu; anh chị em ruột được miễn cả thuế TNCN và lệ phí trước bạ (Điều 4 Luật Thuế TNCN; Điều 10 NĐ 10/2022);
• Người ngoài diện: người nhận nộp TNCN 10% phần giá trị vượt 20 triệu (ngưỡng 20 triệu áp dụng từ 01/7/2026 theo Luật Thuế TNCN 2025) + lệ phí trước bạ 0,5%;
• Vẫn phải kê khai: diện miễn cũng phải kê khai thuế và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn, giấy chứng tử…).
5 Thủ tục sang tên nhà đất thừa kế
| Bước | Nội dung | Nơi thực hiện |
| 1 | Chuẩn bị giấy tờ: giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế/di chúc, sổ đỏ, giấy tờ tùy thân | Người thừa kế |
| 2 | Công chứng Văn bản khai nhận/phân chia di sản - niêm yết 15 ngày rồi mới ký | Tổ chức hành nghề công chứng |
| 3 | Kê khai thuế TNCN (03/BĐS-TNCN) + lệ phí trước bạ (01/LPTB); diện miễn nộp kèm giấy tờ chứng minh quan hệ | Cơ quan thuế / một cửa |
| 4 | Nộp hồ sơ đăng ký biến động - Đơn Mẫu số 18; nhận sổ mới (≤10 ngày làm việc) | Văn phòng đăng ký đất đai |
Lưu ý: nên đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ khi phân chia xong để tránh bị xử phạt (NĐ 123/2024).
↓ Tải Mẫu số 18 - Đơn đăng ký biến động đất đai
6 Hai trường hợp đặc thù thường gặp
Đất cấp cho “hộ gia đình”
Nếu sổ đỏ ghi cấp cho hộ gia đình, quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên hộ tại thời điểm cấp. Khi một thành viên mất, chỉ phần quyền của người đó trong khối tài sản chung mới là di sản để chia - không phải toàn bộ thửa đất. Cần xác định các thành viên hộ tại thời điểm cấp sổ.
Đất chưa có sổ đỏ
Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể được thừa kế nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 (có giấy tờ hoặc đủ điều kiện công nhận). Người thừa kế làm thủ tục cấp sổ lần đầu đứng tên mình; nếu có tranh chấp thì giải quyết qua Tòa án.
7 Lưu ý và rủi ro thường gặp
| ⚠ CẦN LƯU Ý | Thời hiệu thừa kế: thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS) - để lâu dễ mất quyền hoặc phát sinh tranh chấp. | – Bỏ sót người thừa kế: khai nhận thiếu người thừa kế có thể khiến văn bản bị vô hiệu - phải khai đúng, đủ. | – Con riêng, con nuôi hợp pháp: vẫn thuộc hàng thừa kế thứ nhất nếu đủ điều kiện pháp lý. | – Tranh chấp: nếu không thỏa thuận được, người thừa kế khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản. |
Kết luận
Thừa kế nhà đất gồm hai nhánh - theo di chúc hoặc theo pháp luật (3 hàng thừa kế) - và luôn phải qua văn bản khai nhận/phân chia di sản công chứng (Điều 59 Luật Công chứng 2024, niêm yết 15 ngày) trước khi sang tên bằng Đơn Mẫu số 18. Thừa kế giữa người thân được miễn thuế, nhưng vẫn phải kê khai đủ giấy tờ. Làm sớm, khai đủ người thừa kế để tránh tranh chấp và mất quyền do hết thời hiệu.
MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM: Bài viết tổng hợp thông tin pháp lý đến 8/2026, mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn cho từng vụ việc. Thừa kế là lĩnh vực phức tạp (con riêng, di chúc, đất hộ gia đình, tranh chấp…); hãy tư vấn công chứng viên/luật sư trước khi thực hiện.