1 Bảng tính nhanh: đóng bao nhiêu?
Công thức + ví dụ nhà 3 tỷ + bảng tổng thuế phí theo giá trị nhà đất.
2 Từng khoản thuế, phí tính thế nào?
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Bằng 2% × giá chuyển nhượng (mặc định bên bán nộp). Nhà đất 2 tỷ → 40 triệu; 3 tỷ → 60 triệu.
Lệ phí trước bạ
Bằng 0,5% × giá tính lệ phí (bên mua nộp). Giá tính là giá cao hơn giữa giá hợp đồng và bảng giá đất.
Phí công chứng (bậc thang theo TT 257/2016)
| Giá trị hợp đồng | Mức phí |
| Từ 100 triệu – 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Trên 1 – 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 – 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 – 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 – 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ (tối đa 70 triệu) |
Phí thẩm định hồ sơ & lệ phí cấp sổ
Phí thẩm định khoảng 0,15% giá trị (có mức trần theo từng tỉnh); lệ phí cấp Giấy chứng nhận thường vài chục đến vài trăm nghìn đồng.
3 Ví dụ tính chi tiết
Nhà đất 2 tỷ đồng
| Khoản | Cách tính | Số tiền |
| Thuế TNCN | 2% × 2 tỷ | 40.000.000đ |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × 2 tỷ | 10.000.000đ |
| Phí công chứng | 1tr + 0,06% × 1 tỷ | ≈ 1.600.000đ |
| Thẩm định + cấp sổ | tùy tỉnh | ≈ 2–3 triệu |
| Tổng ước tính | ≈ 53–55 triệu (~2,7%) |
Nhà đất 5 tỷ đồng
TNCN 100 triệu + trước bạ 25 triệu + công chứng ≈ 3,2 triệu + thẩm định/cấp sổ vài triệu → tổng ≈ 130–135 triệu (~2,6%).
4 Ai chịu khoản nào?
| Khoản | Người nộp (mặc định) |
| Thuế TNCN 2% | Bên bán (có thể thỏa thuận bên mua nộp thay) |
| Lệ phí trước bạ 0,5% | Bên mua |
| Phí công chứng | Hai bên thỏa thuận |
| Phí thẩm định, lệ phí cấp sổ | Bên mua |
5 Khi nào được miễn thuế, giảm chi phí?
• Miễn thuế TNCN: chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…); nhà ở/đất ở duy nhất (đã sở hữu ≥183 ngày).
• Miễn lệ phí trước bạ: một số trường hợp như tặng cho, thừa kế giữa người thân theo quy định.
• Lưu ý ghi giá: ghi giá thấp hơn thực tế để né thuế là giao dịch giả tạo, bị truy thu và xử phạt.
6 Mẫu tờ khai thuế (kèm link tải)
Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (Mẫu 03/BĐS-TNCN) – ảnh minh họa.
↓ Tải mẫu tờ khai: 03/BĐS-TNCN
↓ Tải mẫu tờ khai: 01 lệ phí trước bạ
Kết luận
Tổng lại, thuế – phí mua bán nhà đất khoảng 2,5 – 3% giá trị: cốt lõi là thuế TNCN 2% và lệ phí trước bạ 0,5%, cộng phí công chứng và các khoản nhỏ. Hãy tính đủ vào ngân sách, xác định ai chịu khoản nào, và kê khai đúng giá để tránh bị truy thu
| Miễn trừ trách nhiệm | Các con số là ước tính tham khảo, cập nhật ngày 11/8/2026 và có thể thay đổi theo bảng giá đất địa phương, mức phí thẩm định của từng tỉnh và văn bản mới. Nên hỏi cơ quan thuế/tổ chức công chứng để có số chính xác cho giao dịch của bạn. |