Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Nhà Đất 2026 | Cách Tính & Miễn Thuế

1 Ai phải nộp và nộp bao nhiêu?

Khi cá nhân chuyển nhượng (bán) nhà đất, phần thu nhập này chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có nghĩa vụ nộp mặc định là bên bán; hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay và ghi rõ trong hợp đồng.

Công thức tính thuế TNCN 2% và ba trường hợp được miễn khi bán nhà đất (2026).

2 Cách tính thuế TNCN chi tiết

Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%.

Thuế TNCN 2% là khoản riêng của bên bán, tách biệt với lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua) và phí công chứng.

3 Giá tính thuế: giá hợp đồng hay bảng giá đất?

Vì vậy, ghi giá thấp trong hợp đồng để giảm thuế là không hiệu quả và tiềm ẩn rủi ro bị coi là khai giá không trung thực, truy thu và xử phạt.

4 Ba trường hợp được miễn thuế TNCN

Chuyển nhượng giữa người thân

Miễn thuế khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa: vợ – chồng; cha mẹ đẻ/nuôi – con; cha mẹ chồng/vợ – con dâu/rể; ông bà nội, ngoại – cháu; anh, chị, em ruột (khoản 1 Điều 4 Luật thuế TNCN).

Nhà ở, đất ở duy nhất

Được miễn khi đáp ứng đồng thời ba điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam;

• Đã sở hữu tối thiểu 183 ngày (điều kiện mới áp dụng từ 2026);

• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở/đất ở đó (không áp dụng nếu chỉ bán một phần).

Phân chia tài sản khi ly hôn

Việc phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của tòa án cũng thuộc diện được miễn thuế TNCN.

5 Trường hợp đặc biệt: thừa kế, quà tặng, doanh nghiệp

• Thừa kế, quà tặng bất động sản (không thuộc diện miễn): nộp 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng (ngưỡng tăng từ 10 lên 20 triệu từ 01/7/2026).

• Bên bán là doanh nghiệp: không nộp TNCN 2% mà áp dụng thuế GTGT và thuế TNDN theo quy định về kinh doanh bất động sản.

• Bối cảnh 2026: từng có đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi (giá bán – giá vốn) hoặc lũy tiến theo thời gian nắm giữ, nhưng đến nay vẫn giữ mức 2% cho đến khi đủ dữ liệu số hóa đất đai.

6 Khai thuế & mẫu tờ khai

Bên bán tự khai thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu bên mua nộp thay thì khai cùng thời điểm làm thủ tục sang tên. Mẫu dùng là 03/BĐS-TNCN.

Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (Mẫu 03/BĐS-TNCN) – ảnh minh họa.

↓ Tải Mẫu 03/BĐS-TNCN: Mẫu 1

↓ Tải Mẫu 03/BĐS-TNCN: Mẫu 2

Kết luận

Thuế TNCN khi bán nhà đất năm 2026 vẫn là 2% giá chuyển nhượng, do bên bán nộp, tính theo giá cao hơn giữa giá hợp đồng và bảng giá đất. Hãy kiểm tra kỹ ba trường hợp được miễn - đặc biệt điều kiện nhà ở duy nhất - để không nộp thừa.