1 Thuế – Lệ phí – Phí: khác nhau thế nào?
Nhiều người quen gọi gộp tất cả là “thuế nhà đất”, nhưng ba nhóm này khác nhau về bản chất, căn cứ pháp luật và cơ quan thu. Hiểu đúng giúp bạn biết khoản nào bắt buộc, khoản nào thỏa thuận và khoản nào có thể được miễn.
Ba nhóm khoản thu khi mua bán nhà đất và bản chất pháp lý của từng nhóm.
| Căn cứ phân biệt - Luật Phí và lệ phí 2015 (Điều 3): | “Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm cơ bản bù đắp chi phí và mang tính phục vụ khi được cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập… cung cấp dịch vụ công.” | “Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước.” | Thuế thu nhập cá nhân là khoản thu ngân sách theo Luật thuế TNCN, do cơ quan Thuế quản lý - khác hẳn phí và lệ phí. |
2 Danh mục đầy đủ các khoản khi mua bán nhà đất
Bảng dưới liệt kê toàn bộ các khoản có thể phát sinh trong một giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân với nhau, kèm mức thu, người nộp mặc định và cơ quan thu.
| Khoản | Nhóm | Mức thu | Người nộp | Cơ quan thu |
| Thuế TNCN | Thuế | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán | Cơ quan Thuế |
| Lệ phí trước bạ | Lệ phí | 0,5% giá tính lệ phí | Bên mua | Cơ quan Thuế |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Lệ phí | vài chục – vài trăm nghìn | Bên mua | Văn phòng ĐKĐĐ |
| Phí công chứng | Phí | bậc thang, tối đa 70 tr | Thỏa thuận | Tổ chức công chứng |
| Phí thẩm định hồ sơ | Phí | ≈0,15% (trần theo tỉnh) | Bên mua | Văn phòng ĐKĐĐ |
| Phí đo đạc, trích lục | Phí | theo bảng giá tỉnh | Bên mua | Đơn vị đo đạc |
| Phí môi giới (nếu có) | Ngoài | 1 – 2% (thỏa thuận) | Bên thuê môi giới | Sàn/cá nhân môi giới |
3 Nhóm THUẾ: thuế thu nhập cá nhân
Với giao dịch giữa các cá nhân, khoản thuế duy nhất là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) = 2% × giá chuyển nhượng, mặc định do bên bán nộp (hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay).
• Giá tính thuế: là giá ghi trên hợp đồng, nhưng không được thấp hơn bảng giá đất Nhà nước - nếu thấp hơn thì tính theo bảng giá đất.
• Trường hợp bên bán là doanh nghiệp: thay vì TNCN 2% sẽ áp dụng thuế GTGT và thuế TNDN theo quy định riêng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Thừa kế, quà tặng bất động sản (không thuộc diện miễn): nộp TNCN 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng, không phải 2%.
4 Nhóm LỆ PHÍ: trước bạ & cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí trước bạ
Bằng 0,5% × giá tính lệ phí trước bạ (giá cao hơn giữa giá hợp đồng và bảng giá đất/nhà do UBND cấp tỉnh ban hành), do bên mua nộp khi đăng ký sang tên. Căn cứ NĐ 10/2022/NĐ-CP.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Khoản nhỏ nộp khi được cấp/cập nhật Giấy chứng nhận, mức do HĐND cấp tỉnh quy định (thường vài chục đến vài trăm nghìn đồng, tùy khu vực đô thị hay nông thôn và loại hồ sơ).
5 Nhóm PHÍ: công chứng, thẩm định, đo đạc
Phí công chứng (bậc thang theo TT 257/2016)
Tính theo giá trị tài sản/hợp đồng, mức trần 70 triệu đồng:
| Giá trị tài sản / hợp đồng | Mức phí công chứng |
| Dưới 50 triệu | 50.000đ |
| Từ 50 – 100 triệu | 100.000đ |
| Từ trên 100 triệu – 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Từ trên 1 – 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Từ trên 3 – 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Từ trên 5 – 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ (tối đa 70 triệu) |
Phí thẩm định hồ sơ & phí đo đạc, trích lục
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khoảng 0,15% giá trị (có mức trần theo từng tỉnh); phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính (khi cần) tính theo bảng giá dịch vụ của địa phương.
6 Những khoản dễ bị bỏ sót khi dự trù chi phí
• Phí môi giới 1–2%: nếu mua bán qua sàn/cò, đây là khoản lớn nhưng nằm ngoài thuế – lệ phí, do bên thuê dịch vụ trả.
• Chi phí xóa thế chấp: nếu nhà đất đang thế chấp ngân hàng, cần chi phí giải chấp và phí xóa đăng ký thế chấp trước khi sang tên.
• Phí sao y, dịch thuật, ủy quyền: khi hồ sơ có yếu tố nước ngoài, ủy quyền, hoặc cần công chứng bản dịch.
• Tiền phạt chậm nộp: nếu quá hạn kê khai/nộp thuế – lệ phí, bị tính 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp.
7 Mẫu tờ khai thuế – lệ phí
Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (Mẫu 03/BĐS-TNCN) – ảnh minh họa.
Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu 01) – ảnh minh họa.
Kết luận
Chi phí mua bán nhà đất 2026 không chỉ là “thuế” mà gồm ba nhóm: thuế (TNCN 2%), lệ phí (trước bạ 0,5%, cấp sổ) và phí (công chứng, thẩm định, đo đạc). Nắm rõ từng nhóm giúp bạn dự trù đúng ngân sách, xác định ai chịu khoản nào và tận dụng các trường hợp được miễn.
| Miễn trừ trách nhiệm | Các mức thu và tỷ lệ nêu trên là thông tin tham khảo, cập nhật ngày 12/8/2026, có thể thay đổi theo bảng giá đất địa phương, mức phí – lệ phí do HĐND cấp tỉnh quy định và văn bản pháp luật mới. Vui lòng đối chiếu với cơ quan Thuế và tổ chức công chứng để có con số chính xác cho giao dịch của bạn. |