1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận giữa hai bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Đây là một giao dịch dân sự, phát sinh quyền và nghĩa vụ cho cả hai bên kể từ khi hợp đồng có hiệu lực.

Về bản chất, hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa hợp đồng thuê tài sản, và cũng chính điều này chỉ rõ rằng hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và các quy định khác có liên quan.

Nói cách khác, hai luật cùng chi phối một tờ hợp đồng. Luật Nhà ở là luật chuyên ngành nên được ưu tiên áp dụng; những chỗ Luật Nhà ở không quy định thì lấy Bộ luật Dân sự lấp vào. Bộ luật Dân sự dành cả cụm điều từ Điều 472 đến Điều 482 cho hợp đồng thuê tài sản: giá thuê, thời hạn thuê, cho thuê lại, giao tài sản thuê, nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng, nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng, nghĩa vụ bảo quản, nghĩa vụ sử dụng đúng công dụng, trả tiền thuê và trả lại tài sản thuê.

Đây không phải chuyện lý thuyết suông. Điều 479 Bộ luật Dân sự quy định bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng - trong khi Luật Nhà ở không có câu tương tự. Nếu không biết mối quan hệ giữa hai luật, bạn sẽ không biết mình có quyền từ chối trả tiền sửa cái điều hòa dùng ba năm.

Ba loại hợp đồng thuê nhà hay bị nhầm với nhau

Thứ nhất là hợp đồng thuê nhà ở giữa hai cá nhân - phổ biến nhất, chỉ cần lập thành văn bản có đủ nội dung theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Thứ hai là hợp đồng thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tức bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản. Trường hợp này phải dùng biểu mẫu tại Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP, và quyền, nghĩa vụ hai bên được dẫn chiếu tới Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Người dân có căn nhà dư đem cho thuê không thuộc diện này.

Thứ ba là hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác - làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh, kho bãi, nhà xưởng. Loại này cần thêm các điều khoản đặc thù như thuế, biển hiệu, đăng ký kinh doanh tại địa chỉ thuê, phòng cháy chữa cháy, hoàn trả hiện trạng.

Vì sao điền đủ ô vẫn có thể thua

Một hợp đồng có đủ chữ ký hai bên, đủ mọi chỗ trống đã được lấp, vẫn có thể vô dụng khi tranh chấp. Lý do là các mẫu chỉ tạo ra ô trống, không dạy bạn ô đó phải chứa gì. "Đầu tháng" là một chỗ trống đã lấp, nhưng ngày 1 và ngày 10 đều là đầu tháng nên không xác định được thế nào là chậm trả. "Một năm" cũng vậy: tính từ ngày ký, ngày nhận nhà, hay ngày trả tiền đầu tiên? "Đầy đủ nội thất" nghe như mô tả nhưng là quảng cáo, và đến lúc trả nhà thì không ai chứng minh được cái tủ lạnh có sẵn hay không.

Vì vậy phần còn lại của bài đi theo thứ tự ngược với cách thông thường: bắt đầu từ điều luật quy định hợp đồng phải có gì, rồi chú giải từng nội dung phải ghi ra sao, rồi mới tới mẫu.

2. Căn cứ: Điều 163 Luật Nhà ở 2023

Trước hết cần nói rõ một điều mà hầu hết các bài hướng dẫn bỏ qua: không có điều luật riêng quy định nội dung của hợp đồng thuê nhà. Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định nội dung của hợp đồng về nhà ở nói chung - dùng chung cho mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý. Vì vậy khi áp vào hợp đồng thuê thì phải lọc, chứ không phải điều nào cũng bắt buộc.

Nguyên văn:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lọc lại: khoản nào áp dụng cho hợp đồng thuê

Khoản 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10 và 11 áp dụng trọn vẹn. Khoản 2 áp dụng, nhưng phần dài về căn hộ chung cư - sở hữu chung, kinh phí bảo trì, giá dịch vụ quản lý vận hành - chỉ bắt buộc với hợp đồng mua bán và thuê mua, không phải thuê. Khoản 3 bỏ "giá trị góp vốn". Khoản 5 áp dụng phần "thời gian giao nhận nhà ở" và "thời hạn cho thuê", bỏ "thời gian bảo hành", "thời hạn góp vốn" và "thời hạn sở hữu".

Khoản 6 là chỗ dễ hiểu nhầm nhất. Nó buộc ghi quyền và nghĩa vụ của các bên - điều này áp dụng cho thuê. Nhưng câu tiếp theo, buộc ghi rõ quyền và nghĩa vụ về việc sửa chữa hư hỏng, chỉ áp cho hợp đồng thuê mua. Với thuê thường, luật không ép ghi rõ ai sửa cái gì. Đó là lý do các mẫu hay bỏ qua, và cũng là lý do đây trở thành nguồn tranh chấp phổ biến nhất khi trả nhà.

Hai điều cần đọc kèm

Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 xếp hợp đồng thuê nhà ở vào nhóm không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Cũng theo khoản này, thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận; không thỏa thuận thì là thời điểm ký kết. Đây là lý do khoản 10 Điều 163 - ngày, tháng, năm ký kết - không phải thủ tục hình thức: bỏ trống ngày ký là bỏ trống luôn thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực.

Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, làm mất hoặc hư hỏng thì phải bồi thường - nhưng bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng. Luật Nhà ở không nhắc lại câu này. Nó lấp đúng chỗ trống mà khoản 6 Điều 163 để lại cho hợp đồng thuê thường.

3. Chú giải từng nội dung

Một lưu ý về cách gọi. Điều 163 dùng chữ "nội dung" - "bao gồm các nội dung sau đây" - nên bài này dùng theo. Gọi là "trường" thì tiện nhưng đó là từ của biểu mẫu tin học, và nó che mất một khác biệt quan trọng: các dòng dưới đây thuộc ba nhóm khác hẳn nhau. Thông tin định danh chỉ cần ghi đúng. Điều khoản thỏa thuận là chỗ hai bên đàm phán và cũng là chỗ dễ thua thiệt nhất. Thể thức là hình thức văn bản - sai thì hỏng cả hợp đồng dù nội dung đúng.

Đọc kỹ cột căn cứ. Nhiều nội dung mà ai cũng tưởng luật bắt buộc thì thật ra luật không đòi - tiền đặt cọc và số căn cước là hai ví dụ. Chúng cần vì lý do khác, và bài này ghi rõ lý do đó thay vì gán bừa cho Điều 163.

4. Cùng một hợp đồng: bản điền sai và bản điền đúng

Hai bản dưới đây là cùng một giao dịch - thuê nhà số 12 ngõ 5 Xuân Thủy, 8 triệu đồng một tháng, 12 tháng. Bản đầu có đủ chữ ký của cả hai bên và trông như một hợp đồng bình thường. Nó vẫn là một hợp đồng gần như vô dụng khi tranh chấp.

Bản điền sai - 13 lỗi thường gặp, chú thích bên phải từng dòng

Bản dưới sửa lại toàn bộ 13 lỗi, mỗi dòng dẫn chiếu khoản tương ứng của Điều 163.

Bản điền đúng - mỗi nội dung đối chiếu khoản tương ứng của Điều 163 Luật Nhà ở 2023

Ba lỗi đắt nhất trong bản điền sai

Thiếu chữ ký đồng sở hữu. Đây là lỗi duy nhất có thể làm hợp đồng vô hiệu ngay từ đầu, chứ không chỉ gây bất lợi. Sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng mà chỉ chồng ký, người vợ hoàn toàn có thể phủ nhận giao dịch.

Điều khoản cọc một dòng. "Cọc 2 tháng" không nói khi nào hoàn, trừ gì, mất khi nào. Đến lúc trả nhà, chủ nhà trừ tiền sơn lại tường thì bên thuê không có gì để cãi - vì hợp đồng không định nghĩa thiệt hại là gì.

"Đầu tháng". Không có mốc ngày thì không xác định được thế nào là chậm trả. Mà theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả đủ tiền từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng - nghĩa là mốc thanh toán trong hợp đồng chính là thứ kích hoạt quyền đó.

5. Các mẫu phổ biến

Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP

Biểu mẫu do Chính phủ ban hành, đang có hiệu lực. Chỉ bắt buộc khi bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản; người dân cho thuê nhà lẻ không thuộc diện này. Dài 12 điều, quyền và nghĩa vụ hai bên dẫn chiếu thẳng Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP

Tải File hợp đồng thuê nhà (Mẫu 1)

Tải File hợp đồng thuê nhà (Mẫu 2)

Mẫu Hợp đồng thuê nhà giữa hai cá nhân

Mẫu tham khảo cho hai cá nhân thuê và cho thuê nhà, thời hạn dài, tiền cọc lớn. Điều khoản đặt cọc chi tiết nhất trong các mẫu ở đây và đối xứng cả hai chiều: bên cho thuê vi phạm phải hoàn cọc và bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền cọc. Giá thuê liệt kê theo từng năm thay vì một con số duy nhất. Có mốc định lượng rõ: chậm trả quá 15 ngày đầu của kỳ thanh toán thì bên cho thuê được chấm dứt. Điểm yếu là khoản 6.2 chỉ cho bên thuê đúng một quyền, trong khi nghĩa vụ dài chín gạch đầu dòng.

Mẫu Hợp đồng thuê nhà giữa hai cá nhân

⤓ Tải file hợp đồng thuê

Mẫu Hợp đồng thuê nhà ngắn gọn

Tám điều, vừa hai trang A4, nhưng vẫn đủ các nội dung bắt buộc theo Điều 163. Điều 1.3 để sẵn ba lựa chọn mục đích thuê. Điều 4.2 định lượng rõ: hoàn cọc trong 07 ngày kể từ khi kết thúc hợp đồng và bàn giao nhà. Điều 5 và 6 phân định sửa chữa theo nguyên tắc kết cấu và hao mòn. Điều 7 chốt một mốc chung: báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản. Thiếu điều khoản thuế và nguyên tắc tăng giá khi gia hạn. Đây là khung tốt nhất để tùy biến.

Mẫu Hợp đồng thuê nhà ngắn gọn

⤓ Xem và tải mẫu hợp đồng thuê

Mẫu Hợp đồng thuê nhà của cá nhân làm văn phòng công ty

Mẫu duy nhất trong nhóm này có điều khoản thuế: ghi rõ giá thuê chưa bao gồm thuế và bên thuê kê khai, nộp thuế thay bên cho thuê. Khi cá nhân cho công ty thuê nhà, hợp đồng cần ghi rõ ba việc: giá thuê đã hay chưa gồm thuế, bên nào kê khai và nộp, và nếu công ty nộp thay thì số tiền được trừ khi tính thuế. Điều 3.3 bảo vệ bên thuê mạnh: chủ nhà bán nhà hoặc chấm dứt sớm thì bồi thường một khoản bằng tiền cọc. Cần thương lượng lại điều khoản cho bên cho thuê tự chuyển tài sản của bên thuê ra khỏi nhà và tuyên bố không chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Mẫu Hợp đồng thuê nhà của cá nhân làm văn phòng công ty

⤓ Xem thêm mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh

Mẫu Hợp đồng thuê căn hộ chung cư

Mẫu duy nhất xử lý riêng đặc thù chung cư: căn hộ số, tầng, tòa nhà, thửa đất, tờ bản đồ, bảng kê vật dụng đính kèm và biên bản bàn giao có chữ ký hai bên. Điểm mạnh là câu "Không được tăng giá cho thuê nhà trong suốt thời gian của hợp đồng", viết thẳng không cần suy diễn. Ba chỗ cần sửa: dòng "Bàn giao lại căn hộ và trang thiết bị cho Bên B khi hết hạn" nằm trong mục nghĩa vụ của bên B - phải là cho bên A; dòng về quyền chia sẻ chi phí sửa chữa của bên A bị đặt nhầm vào mục quyền của bên B; và việc đẩy toàn bộ thuế VAT, môn bài, thuế nhà sang bên thuê.

Mẫu Hợp đồng thuê căn hộ chung cư

⤓ Xem và tải file hợp đồng thuê

Mẫu Hợp đồng cho thuê nhà trọ

Làm tốt phần đơn giá: tiền điện theo số công tơ, nước theo khối, chốt số và thanh toán cùng tiền nhà. Có quy định khách ở qua đêm phải báo và được chủ nhà đồng ý. Hai chỗ cần sửa: câu "làm hỏng phải sửa, mất phải đền" không loại trừ hao mòn tự nhiên, trái nguyên tắc tại Điều 479 Bộ luật Dân sự; và câu "Bên A phải trả lại tiền đặt cọc cho bên B" nằm trong mục Trách nhiệm chung mà không nêu điều kiện, thời hạn hoàn hay trường hợp mất cọc.

Mẫu Hợp đồng cho thuê nhà trọ

⤓ Tải mẫu hợp đồng thuê nhà trọ

Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất

Không nên dùng nguyên trạng. Ảnh dưới là toàn bộ mẫu, không lược. Mẫu không có bất kỳ điều khoản nào về tiền đặt cọc, trong khi chính bài viết đăng mẫu này lại khuyên đặt cọc 1 đến 3 tháng và ghi rõ điều kiện hoàn cọc trong hợp đồng. Điều 5 về chấm dứt hợp đồng để trống hoàn toàn, chỉ có hai dấu chấm lửng. Nguồn đăng mẫu vẫn dẫn Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014 - luật đã hết hiệu lực từ 01/8/2024, nội dung tương ứng nay là Điều 163 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất

⤓ Tải bản hợp đồng thuê nhà đầy đủ

6. Những việc cần làm trước khi ký

Xác minh tư cách bên cho thuê. Đối chiếu tên trên sổ đỏ hoặc sổ hồng với người ký. Đồng sở hữu thì tất cả cùng ký. Người ký không phải chủ sở hữu phải có hợp đồng ủy quyền đã công chứng ghi rõ phạm vi được cho thuê. Kiểm tra nhà có đang tranh chấp, thế chấp hay bị kê biên không.

Lập biên bản bàn giao chi tiết. Liệt kê từng thiết bị và tình trạng hoạt động, chụp ảnh và quay video toàn bộ căn nhà lúc nhận bàn giao. Đây là thứ quyết định ai chịu chi phí khi trả nhà.

Định lượng mọi thứ. Thay "thanh toán vào đầu tháng" bằng "từ ngày 01 đến ngày 05 hằng tháng". Thay "tăng giá hợp lý" bằng "tăng không quá 10% một năm". Thay "báo trước một thời gian" bằng "báo trước 30 ngày bằng văn bản". Mọi chỗ mơ hồ đều sẽ được diễn giải theo hướng bất lợi cho bên yếu thế hơn.

Cân nhắc công chứng dù luật không bắt buộc, nếu thuê dài hạn, giá trị lớn, thuê để làm trụ sở doanh nghiệp, hoặc muốn có chứng cứ mạnh khi ra tòa.

Dùng bản đánh máy. Gạch chéo các chỗ trống không dùng để tránh bị điền thêm sau khi ký. Ký nháy từng trang. Mỗi bên giữ một bản gốc.

Căn cứ pháp lý

1. Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 - Điều 163, 164, 170, 172, 173.
2. Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482, đặc biệt Điều 479.
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Điều 18, 19, 20, 21.
4. Nghị định 96/2024/NĐ-CP - Phụ lục II.

Bài viết mang tính tham khảo. Quy định pháp luật được cập nhật thường xuyên; trước khi áp dụng, hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc tình huống phức tạp, nên tham vấn luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.