⬇ TẢI NGAY BỘ MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT - Miễn phí

1. Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Trên thực tế người dân quen gọi là “mua bán nhà đất”, nhưng theo pháp luật, giao dịch này được gọi chính xác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (tài sản gắn liền với đất). Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân chỉ có quyền sử dụng đất; vì vậy khi “bán đất”, thứ được chuyển giao là quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất.

Hợp đồng này giữ ba vai trò: (1) ghi nhận và ràng buộc thỏa thuận của hai bên; (2) là điều kiện để công chứng, tính thuế và đăng ký sang tên; (3) là bằng chứng quan trọng nhất khi có tranh chấp phải đưa ra Tòa án. Do đối tượng giao dịch có giá trị lớn, việc soạn và điền hợp đồng đòi hỏi sự cẩn trọng, đúng luật và đúng thông tin trên Giấy chứng nhận.

Phân biệt nhanh tên hợp đồng cho đúng:

• Chỉ chuyển nhượng đất → ghi “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

• Chuyển nhượng cả nhà và đất → “…quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”.

• Có thêm công trình/tài sản khác → “…và tài sản khác gắn liền với đất”.

2. Căn cứ pháp lý cần biết trước khi ký

Bốn văn bản dưới đây là “xương sống” pháp lý của mọi hợp đồng mua bán nhà đất năm 2026. Rất nhiều mẫu trôi nổi vẫn dẫn luật cũ (Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Thuế TNCN 2007) đã hết hiệu lực.

2.1. Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15):

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Nghĩa là: giữa cá nhân với cá nhân, hợp đồng bắt buộc phải công chứng/chứng thực mới có hiệu lực. Chỉ khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng mới là theo yêu cầu của các bên (điểm b). Đây cũng là điểm khác biệt lớn so với hợp đồng thuê nhà (không bắt buộc công chứng).

2.2. Điều kiện để được chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 - điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

2.3. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch

Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 - giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Người bán phải là chủ sở hữu hợp pháp (hoặc người được ủy quyền); các bên phải từ đủ 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự và giao dịch trên tinh thần tự nguyện. Nội dung hợp đồng nhà ở còn phải tuân theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về các nội dung của hợp đồng.

3. Các nội dung bắt buộc trong hợp đồng

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 và thực tiễn công chứng, một hợp đồng mua bán nhà đất đầy đủ cần có các nội dung sau (dùng đúng từ “nội dung”, không phải “trường” như phần mềm):

• Thông tin hai bên: họ tên, năm sinh, số CCCD (ngày cấp, nơi cấp), địa chỉ thường trú; nếu đã kết hôn thì ghi cả vợ/chồng.

• Mô tả nhà, đất: số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng, số Giấy chứng nhận - ghi theo trang 2 của Sổ.

• Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: ghi cả bằng số và bằng chữ; nêu rõ tiền mặt/chuyển khoản, một lần hay nhiều đợt.

• Thời điểm bàn giao và giấy tờ kèm theo: ngày bàn giao nhà đất, danh mục giấy tờ gốc.

• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên: giao tài sản, thanh toán, phối hợp làm thủ tục, nộp thuế – phí.

• Cam kết: nhà đất thuộc sở hữu hợp pháp, không tranh chấp, không thế chấp, không kê biên.

• Giải quyết tranh chấp: ưu tiên thương lượng; nếu không thành thì khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

• Thời điểm có hiệu lực, ngày ký và chữ ký: thường là thời điểm công chứng/chứng thực.

4. Hướng dẫn điền chi tiết từng nội dung

4.1. Thông tin nhà, đất - ghi theo Giấy chứng nhận

Ghi đúng số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo trang 2 của Giấy chứng nhận. Về diện tích, hai bên có thể thỏa thuận ghi theo diện tích trên Sổ hoặc theo diện tích đo đạc thực tế (nhiều Sổ cấp trước đây đo thủ công nên có sai lệch). Ghi sai một chi tiết (số tờ bản đồ, diện tích) có thể khiến hồ sơ sang tên bị trả lại.

4.2. Giá chuyển nhượng - ghi đúng thực tế

Giá do hai bên tự thỏa thuận, nên ghi đúng số tiền thực tế và ghi cả bằng chữ. Không nên ghi giá thấp để né thuế, vì hai lý do:

• Cơ quan thuế vẫn tính thuế theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn - nghĩa là không giảm được thuế.

• Rủi ro dân sự: nếu xảy ra tranh chấp, bên mua chỉ buộc phải trả đúng số tiền ghi trong hợp đồng công chứng, phần chênh rất khó đòi.

Ví dụ minh họa:

Hai bên thỏa thuận 2 tỷ nhưng công chứng chỉ ghi 1,5 tỷ để bớt thuế. Khi tranh chấp, bên bán rất khó đòi được 500 triệu chênh lệch vì hợp đồng chỉ thể hiện 1,5 tỷ.

4.3. Nghĩa vụ thuế, phí - ghi rõ ai chịu khoản nào

Theo luật, bên bán nộp thuế TNCN, bên mua nộp lệ phí trước bạ; phí công chứng và phí thẩm định hồ sơ do hai bên thỏa thuận. Hợp đồng nên ghi rõ từng khoản do ai chịu, tránh ghi chung chung “nộp theo quy định” vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (xem Mục 6).

4.4. Bàn giao và đăng ký sang tên

Ghi rõ thời điểm bàn giao nhà đất và giấy tờ gốc. Thông thường bên mua là người đăng ký biến động (sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai, nên bên bán phải giao đủ Giấy chứng nhận và giấy tờ liên quan để bên mua đủ điều kiện làm thủ tục.

5. Thuế, phí khi mua bán nhà đất năm 2026

Khi hoàn tất giao dịch, hai bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Dưới đây là các khoản chính, căn cứ pháp lý và bên chịu (theo thông lệ, các bên vẫn được thỏa thuận khác).

Lưu ý căn cứ mới: từ 01/7/2026, thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản áp dụng theo Điều 14 Luật Thuế TNCN 2025 (được hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP), vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng. Phương án đánh thuế 20% trên phần lãi từng được đề xuất nhưng chưa áp dụng. Nhiều bài viết cũ vẫn dẫn Luật Thuế TNCN 2007 và Thông tư 111/2013 - đã lỗi thời.

Ví dụ tính nhanh với căn nhà 5 tỷ đồng

Giả sử giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng bằng giá tính thuế và đều là 5.000.000.000 đồng:

Phí công chứng tính lũy tiến theo giá trị hợp đồng (Thông tư 257/2016/TT-BTC), tối đa 70 triệu đồng/trường hợp; phí thẩm định hồ sơ khác nhau theo từng tỉnh. Lệ phí trước bạ tính trên giá tính lệ phí - nếu Bảng giá đất cao hơn giá hợp đồng thì lấy theo Bảng giá đất. Các con số trên chỉ là ví dụ, hãy đối chiếu văn phòng công chứng và cơ quan thuế tại thời điểm giao dịch.

6. Ba điều dễ sai mà ít nguồn nhắc

1) Thời hạn khai thuế phụ thuộc vào việc ai nộp thuế.

Nếu không thỏa thuận bên mua nộp thay: hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng có hiệu lực. Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thay: hạn là thời điểm làm thủ tục sang tên. Ghi chung chung “nộp theo quy định” rất dễ khiến bạn trễ hạn và bị phạt.

2) Ghi giá thấp để né thuế là “lợi bất cập hại”.

Thuế vẫn được tính theo Bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn (không giảm được thuế), trong khi bạn gánh thêm rủi ro dân sự vì chỉ đòi được đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng.

3) Đừng dẫn văn bản đã hết hiệu lực.

Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đều có hiệu lực từ 01/8/2024 (không phải 01/01/2025 như nhiều nơi ghi nhầm). Căn cứ thuế TNCN chuyển nhượng BĐS từ 01/7/2026 là Luật Thuế TNCN 2025, không còn là Luật Thuế TNCN 2007 và Thông tư 111/2013.

7. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Dưới đây là 2 mẫu tham khảo đã điền sẵn số liệu minh họa. Các ô bôi vàng là chỗ bạn cần thay bằng thông tin của mình.

Mẫu 1 - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (bản công chứng đầy đủ)

Mẫu 1: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & QSH nhà ở - đã điền minh họa.

↓ Tải Mẫu 1

Mẫu 2 - Hợp đồng mua bán nhà đất bản ngắn gọn (hai bên tự lập, mang đi công chứng)

Mẫu rút gọn, dễ dùng khi hai bên tự soạn trước rồi mang đi công chứng/chứng thực để có hiệu lực. Phù hợp giao dịch đơn giản, giá trị vừa phải.

Mẫu 2: Hợp đồng mua bán nhà đất bản ngắn gọn - đã điền minh họa.

↓ Tải Mẫu 2

Lưu ý khi dùng mẫu:

Mẫu chỉ mang tính tham khảo. Với giao dịch giá trị lớn, nên nhờ tổ chức công chứng hoặc luật sư rà soát trước khi ký; bản có hiệu lực là bản được công chứng/chứng thực đúng quy định.

So sánh: hợp đồng có công chứng và hợp đồng viết tay không công chứng

Kết luận

Hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản quyết định sự an toàn của một giao dịch giá trị lớn. Hãy dùng đúng tên hợp đồng, điền chính xác thông tin theo Giấy chứng nhận, ghi đúng giá thực tế, phân định rõ thuế – phí và luôn công chứng/chứng thực. Bạn có thể tải các mẫu ở Mục 7, đối chiếu phần hướng dẫn điền và bảng thuế – phí để hoàn thiện hợp đồng của mình một cách chắc chắn.