1. Nhà ở xã hội và hợp đồng thuê NOXH là gì?
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023. Với hình thức thuê, người dân không sở hữu căn nhà mà trả tiền thuê hằng tháng cho chủ đầu tư trong thời hạn thỏa thuận. Hợp đồng thuê NOXH vì vậy khác hợp đồng thuê nhà thương mại ở chỗ: bên cho thuê là chủ đầu tư dự án NOXH, giá thuê bị khống chế theo khung của UBND cấp tỉnh, và người thuê phải là đối tượng đúng chính sách.
2. Căn cứ pháp lý bắt buộc
| Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) | Điều 76: 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. | Điều 78 (điều kiện): nêu điều kiện về nhà ở và thu nhập với người mua/thuê mua. | Khoản 2 Điều 78 (mấu chốt): “Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.” |
| Nghị định 100/2024/NĐ-CP (26/7/2024) - đã được sửa đổi | Quy định chi tiết Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH: trình tự, thủ tục, hồ sơ, khung giá thuê, quản lý sử dụng. | LƯU Ý CẬP NHẬT: NĐ 100/2024 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025 (có hiệu lực từ 10/10/2025). Khi trích dẫn, cần dẫn kèm NĐ 261/2025 để bảo đảm cập nhật. | |
| Thông tư 05/2024/TT-BXD (Bộ Xây dựng) | Ban hành hệ thống biểu mẫu về NOXH, trong đó Mẫu số 03 = Hợp đồng thuê nhà ở xã hội; Mẫu số 02 = HĐ mua bán; Mẫu số 04 = HĐ thuê mua. Đây là mẫu chuẩn để soạn hợp đồng thuê NOXH hiện hành. | ||
| CẢNH BÁO - Đừng dùng mẫu cũ | Nhiều mẫu HĐ thuê NOXH trôi nổi trên mạng vẫn ghi căn cứ Thông tư 16/2010/TT-BXD hoặc Luật Nhà ở 2014 - đã hết hiệu lực. Mẫu đúng hiện nay phải căn cứ Luật Nhà ở 2023, NĐ 100/2024 (sửa đổi bởi NĐ 261/2025) và TT 05/2024/TT-BXD. |
3. Điều kiện thuê NOXH - điểm khác biệt cốt lõi
Đây là phần dễ nhầm nhất. Rất nhiều người tưởng thuê NOXH cũng phải chứng minh thu nhập thấp như khi mua. Thực tế, theo khoản 2 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, khi THUÊ NOXH bạn chỉ cần đúng đối tượng, không phải chứng minh điều kiện nhà ở và thu nhập. Bảng dưới đối chiếu rõ 3 hình thức:
| Tiêu chí | THUÊ nhà ở xã hội | MUA / THUÊ MUA nhà ở xã hội |
| Điều kiện đối tượng | Phải đúng đối tượng Điều 76 Luật Nhà ở 2023 | Phải đúng đối tượng Điều 76 Luật Nhà ở 2023 |
| Điều kiện về nhà ở | KHÔNG yêu cầu (khoản 2 Điều 78) | Chưa có nhà ở thuộc sở hữu / nhà dưới mức diện tích tối thiểu |
| Điều kiện về thu nhập | KHÔNG yêu cầu (khoản 2 Điều 78) - chỉ cần đúng đối tượng | Độc thân ≤ 20 tr; độc thân nuôi con ≤ 30 tr; vợ chồng ≤ 40 tr/tháng (NĐ 261/2025) |
| Quyền sở hữu | Không sở hữu; trả tiền thuê hằng tháng, hết hạn trả lại nhà | Thuê mua: sở hữu sau khi trả đủ tiền (tối thiểu 5 năm); Mua: sở hữu ngay |
| Mẫu hợp đồng | Mẫu số 03 – TT 05/2024/TT-BXD | Mẫu số 04 (thuê mua) / Mẫu số 02 (mua) – TT 05/2024 |
| Thời điểm nộp đơn | Đơn đăng ký theo Mẫu số 01 (NĐ 261/2025) | Đơn đăng ký theo Mẫu số 01 + hồ sơ chứng minh thu nhập/nhà ở |
| 3 điều dễ sai khi làm hợp đồng thuê NOXH |
- ① Tưởng thuê NOXH phải xét thu nhập: SAI - thuê chỉ cần đúng đối tượng (khoản 2 Điều 78). Ngưỡng 20/30/40 triệu chỉ áp dụng cho MUA/THUÊ MUA.
- ② Ký hợp đồng với cá nhân môi giới: SAI - bên cho thuê NOXH phải là chủ đầu tư dự án; giao dịch qua trung gian dễ bị lừa và vô hiệu.
- ③ Cho thuê lại hoặc bán căn NOXH đang thuê: bị nghiêm cấm, có thể bị thu hồi nhà và xử lý theo quy định.
4. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội (Điều 76)
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 liệt kê 12 nhóm đối tượng. Bảng dưới nêu các nhóm thường gặp nhất khi thuê NOXH:
| Khoản | Nhóm đối tượng (Điều 76 Luật Nhà ở 2023) | Ghi chú |
| 5 | Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị | Nhóm phổ biến nhất; khi THUÊ không phải chứng minh mức thu nhập. |
| 6 | Công nhân, người lao động trong và ngoài khu công nghiệp | Làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp HTX. |
| 7 | Lực lượng vũ trang (sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân/viên chức quốc phòng, công an, cơ yếu…) | Đang phục vụ tại ngũ / công tác theo quy định. |
| 8 | Cán bộ, công chức, viên chức | Theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. |
| 1–4 | Người có công; hộ nghèo, cận nghèo nông thôn/đô thị; hộ vùng thiên tai | Nhóm chính sách xã hội, thường được ưu tiên. |
| 11 | Học sinh, sinh viên đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú | Nhóm này chỉ được THUÊ (không mua/thuê mua) NOXH. |
5. Mẫu hợp đồng thuê NOXH & đơn đăng ký
Dưới đây là ảnh chụp các mẫu chính thức (Mẫu số 03 HĐ thuê NOXH và Mẫu số 01 Đơn đăng ký), kèm link tải/chỉnh sửa ngay bên dưới mỗi ảnh. Trước bảng ảnh là bảng chú giải các mục cần điền.
| Mục trong mẫu | Điền/lưu ý gì |
| Số HĐ, ngày ký | Đánh số nội bộ của chủ đầu tư; ghi đúng ngày ký. |
| Căn cứ pháp lý | BLDS 2015; Luật Nhà ở 2023; NĐ 100/2024 (sửa đổi bởi NĐ 261/2025); đơn đề nghị thuê NOXH. |
| Bên cho thuê | Chủ đầu tư dự án NOXH (không phải cá nhân) - có MST, tài khoản, người đại diện. |
| Bên thuê | Cá nhân/hộ đúng đối tượng Điều 76; ghi rõ CCCD, nơi đăng ký thường trú/tạm trú. |
| Giá thuê | Theo khung giá thuê NOXH do UBND cấp tỉnh ban hành; không được thu vượt khung. |
| Thời hạn thuê | Theo thỏa thuận, phù hợp quy định; có điều khoản gia hạn khi vẫn đúng đối tượng. |
| Điều kiện chấm dứt | Bán/cho thuê lại/không sử dụng đúng mục đích → thu hồi nhà theo quy định. |
5.1. Mẫu số 03 - Hợp đồng thuê NOXH (căn cứ TT 05/2024/TT-BXD)
Bản chuẩn: căn cứ BLDS 2015, Luật Nhà ở 2023, NĐ 100/2024. Đây chính là mẫu cần dùng.
↓ Tải / chỉnh sửa mẫu: Mẫu số 03 HĐ thuê NOXH
5.2. Mẫu số 01 - Đơn đăng ký mua/thuê mua/thuê NOXH (theo NĐ 261/2025)
Đơn chính thức mới nhất, ban hành kèm NĐ 261/2025/NĐ-CP. Ở mục “Hình thức đăng ký” tick ô “Thuê”.
↓ Xem/tải: Mẫu số 01 Đơn đăng ký (NĐ 261/2025)
5.3. Đơn đề nghị thuê NOXH (mẫu tham khảo - đúng đối tượng là đủ)
↓ Đối chiếu mẫu đơn chính thức: Mẫu số 01
5.4. Giấy xác nhận về đối tượng (mẫu tham khảo)
5.5. Hợp đồng thuê mua NOXH (Mẫu số 04 - để phân biệt với HĐ thuê)
6. Kết luận
Khi thuê nhà ở xã hội, hãy dùng đúng Mẫu số 03 (TT 05/2024/TT-BXD), ký với chủ đầu tư dự án, và nhớ điểm mấu chốt: thuê NOXH chỉ cần đúng đối tượng theo Điều 76, không phải chứng minh nhà ở và thu nhập (khoản 2 Điều 78 Luật Nhà ở 2023). Đồng thời cập nhật NĐ 261/2025/NĐ-CP - văn bản mới nhất sửa đổi NĐ 100/2024 và ban hành Mẫu số 01 đơn đăng ký.
| Miễn trừ trách nhiệm | Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi; hãy đối chiếu văn bản gốc (Luật Nhà ở 2023, NĐ 100/2024, NĐ 261/2025, TT 05/2024/TT-BXD) và tham vấn luật sư/chủ đầu tư dự án khi thực hiện. Cập nhật: 07/2026. |